Nem tudom, hogy van-e neve annak a fajta stressznek, amelyet azok élnek át, akik ma Budapesten lakást akarnak venni vagy bérelni, de valószínűleg kellene, hogy legyen. Aki ebben a cipőben jár, az tudja miről beszélek, drága fővárosunk ingatlanpiaca ugyanis eléggé megfizetteti az árát annak, ha valaki benne akar lakni, gazdasági és mentálhigiénés értelemben is.
Nem tudom, hogy ezek után megnyugtató vagy elkeserítő lesz, amit írok, de az érzéssel a magyar lakásvadászok nincsenek egyedül: egész Európában nagyon hasonló a helyzet. Ez derül ki a Housing Europe nevű, lakhatással foglalkozó szervezeteket tömörítő brüsszeli szervezet legfrissebb jelentéséből. Dióhéjban a következőképpen lehetne leírni az európai lakhatási helyzetet:
Az ingatlanárak mindenhol kilőttek, miközben az építőipar még nem igazán talált magára a válság után, a befektetők pedig szívesebben látják a dúsgazdag külföldi vevőket, vagy a pár napig maradó turistákat, mint akárki mást. Egyre többen pedig kicsúsznak az ingatlanpiac ügyfélköréből, szociálisan támogatott lakhatásra annyian várnak, hogy van, ahol több mint 10 évbe telik, mire valaki lakáshoz juthat.
Megfizethető, esetleg szociális alapon megszerezhető lakásból mindenhol viszonylag kevés van, főleg miután az állam vagy az önkormányzatok is egyre inkább kivonulnak az ingatlanpiacról.
Hogy megértsük, hogy milyen közgazdasági folyamatok vezetnek oda, hogy most Európa minden nagyobb városában mondhatni lakhatási válság van, a lassan 10 éve kezdődött pénzügyi válsághoz kell visszatérni. Bár a válság az amerikai ingatlanpiacról indult, de Európa-szerte hazavágta az építőipart, a lakásárakat pedig jó mélyre lökte. Hirtelen sokkal kevesebben engedhették meg maguknak, hogy lakást vegyenek, a hiteltől meg mindenki úgy félt, mint a tűztől, beleértve a bankokat is.
Ahogy viszont elkezdett kilábalni a kontinens a válságból, megint élénkülni kezdett a kereslet az ingatlanpiacon. A baj csak az, hogy ez a kereslet hamarabb jelentkezett, mint ahogy az építőipar újra elkezdett volna sok új lakással előállni. Ennek az lett az eredménye, hogy a már meglévő lakások ára kezdett el emelkedni, elég gyorsan. A Housing Europe jelentése szerint ma a lakóingatlanok építése Európában átlagosan a GDP nagyjából 3,7 százalékát teszi ki, az ingatlanárak pedig már rég elhagyták a válság előtti szintet.
több mint kétszer olyan gyorsan, mint az EU-ban átlagosan (4,7 százalék). A magyarnál csak a cseh lakásárak nőttek gyorsabban, ott 11 százalék volt a drágulás tavaly.
Ez egy viszonylag természetes dolog, hiszen a használt lakásokat csak el kell adni, míg az építkezés elég kockázatos, kell hozzá finanszírozás, elég munkaerő, mindenféle engedély, és persze terület, ahová építeni lehet. Ez egy elég komoly problémának mutatkozik sok helyen, mert szabad és jó telek már nincs annyi, mint amennyi kellene. Ráadásul az ingatlanárak emelkedésével a telekárak is emelkedni kezdtek, úgyhogy ez még tovább emeli az építők költségeit és így az új lakások árát is.
Ez oda vezet, hogy jóval kevesebb új lakás épül, mint amennyire szükség lenne. Németországban például a Housing Europe számai szerint úgy 400 ezer új lakásra lenne szükség évente, ehhez képest tavaly 290 ezer épült. Angliában tavaly 140 ezer lakás építését fejezték be, igény viszont évente úgy 225-275 ezerre lenne.
Közben persze Európa tele van elnéptelenedő falvakkal és kisvárosokkal,Magyarországon például az összes lakás nagyjából 12 százaléka lakatlan. Ez viszont csak azt jelzi, hogy mekkora a nyomás a nagyobb városokon, amelyek egyszerre célpontjai a belső és nemzetközi migrációnak, ahol a szír menekült ugyanúgy meg akarja találni a szerencséjét, mint a magyar informatikus vagy a német vagy holland kisvárosi diák.
Egy másik dolog, ami lassabban nőtt egész Európában az ingatlanáraknál, az a háztartások jövedelme. Az lakások árai és bérleti díjai sok család anyagi lehetőségei mellett egyszerűen csak elsuhannak, a lakhatás pedig egyre nagyobb nyomás a háztartások pénztárcáján. Az Eurostat adatai szerint
10 évvel korábban egy 20 százalék volt. A háztartások 39 százalékánál pedig a lakhatás a jövedelem több mint 40 százalékát elviszi, az ilyen családok aránya pedig a válság sújtotta országokban, Görögországban, Spanyolországban, Olaszországban és Írországban gyakorlatilag megduplázódott.
Különösen azoknak nehéz, akik bérelnek lakást, Csehországban, Norvégiában, Hollandiában, Nagy-Britanniában és még pár országban már a lakbér elviszi a háztartások jövedelmének negyedét és erre jön még rá a rezsi.
A bérleti díjakak és lakásárak emelkedése pedig csak növeli a jövedelmi egyenlőtlenségeket, hiszen a tipikusan bérlő szegényebb háztartásoktól egyre több jövedelmet csoportosít át a tipikusan gazdagabb lakástulajdonosokhoz. A jelentés szerint több európai országban folyamatosan nő is a tulajok és a bérlők közötti szakadék.
Ezeknek a folyamatoknak pedig az a hatása, hogy egyre többeket fenyeget az, hogy egyszerűen kiárazódnak a lakás- és albérletpiacról. Ennek a legextrémebb formája a hajléktalanság, amely az EU 15 országában, köztük Németországban, Ausztriában, Lengyelországban, Franciaországban és Nagy-Britanniában is nőtt az elmúlt években. Az egyetlen ország, amely csökkenteni tudta a hajléktalanok számát, az Finnország volt, amely bevezette az “elsőként lakhatást” elvét, vagyis amint lehet, minden hajléktalan embernek igyekszik önálló lakhatást biztosítani az állam.
De ennél kevésbé extrém helyzeteket is teremt a lakhatási kirekesztettség, például azt, hogy sok idős ember nem tud mondjuk kisebb vagy kényelmesebb lakásba költözni, a fiatalok nem tudnak elköltözni a szüleiktől, gyereküket egyedül nevelő szülők, bevándorlók, fogyatékkal élők, atipikusan foglalkoztatott vagy egyszerűen keveset kereső emberek egyre nehezebben találnak megfizethető és megfelelő lakhatást és egyre inkább kiszorul a gazdasági lehetőségeket kínáló városokból.
Ezekre a problémákra megoldást jelenthetne, ha lenne több, szociális alapon, vagy a piaci árnál kedvezményesebben elérhető lakás, akár állami, önkormányzati, vagy magántulajdonban. Az állam viszont inkább kifelé vonult az elmúlt években az európai ingatlanpiacokról, a magánbefektetőknek pedig nincs túl sok ösztönzője arra, hogy ezzel a szegmenssel foglalkozzon, őket jobban vonzzák a kínai és öböl-menti milliárdosok vagy az Airbnb-zni akaró turisták.
A Housing Europe jelentése minden európai ország lakhatási helyzetét külön is végig veszi, így Magyarországgal is külön foglalkozik. A jelentés valami olyasmi állapít meg, hogy a Magyarországon történnek alapvetően jó dolgok a lakhatással kapcsolatban, csak nem sülnek el úgy, ahogy kellene.
A jelentés megállapítja például, hogy a kormány elég sokat foglalkozik lakástámogatással a csok és hasonló programok formájában, ami dicséretes, viszont ezeket a támogatásokat tipikusan a középosztályra szabta a kormány, a lakhatási gondokkal foglalkozó szegényebb rétegek kimaradnak belőle. Hasonló a helyzet a rezsicsökkentéssel, amely nem igazán segít azoknak a szegény háztartásoknak, amelyeknek igazán nagy gondot okoznak a lakhatás költségei. A jelentés lelkesen számol be a Nemzeti Eszközkezelő felállításáról is, amely a Housing Europe szerint a legnagyobb szociális lakhatási beruházás 1989 óta, viszont megállapítják, hogy sok devizahiteles család még ezzel a segítséggel sem tudja megfizetni a lakhatását. (Arról nem is beszélve, hogy az eszközkezelő forrásai gyakorlatilag elfogytak).
Kifejezetten jó példaként szerepelnek viszont a civil szervezetek és önkormányzatok helyi lakhatási együttműködései: az Utcáról Lakásba Egyesület lakhatatlannak minősített önkormányzati lakásokat újít fel az önkormányzattal és hajléktalan emberekkel együtt, akik aztán beköltöznek a lakásokba. Hasonló projekteket visz a Habitat for Humanity és a Máltai Szeretetszolgálat is, a Housing Europe pedig reméli, hogy egyre több városban terjednek majd el ilyen civil-önkormányzati programok.
Az állami visszavonulót leginkább a válság alatt bevezetett és azt követő megszorítások indokolták, bár nyugaton már évtizedek óta trend, hogy az önkormányzatok és állami szervek inkább el, mint kiadják az ingatlanjaikat. Arról már nem is beszélve, hogy új, szociális lakhatást biztosító lakások sem nagyon épülnek. (A budapesti önkormányzati bérlakás-helyzetről itt írtunk részletesebben).
Még ahol amúgy az állam vállalt ilyen szerepet, például Olaszországban vagy Spanyolországban, ott is nagyon visszaesett az ilyen lakások építése az elmúlt 10 évben. Spanyolországban például 2005-ben még 15 ezer önkormányzati lakást építettek, 2014-ben viszont már csak 2500-at. A lakhatással kapcsolatos közpénz konkrét beruházások helyett egyre inkább arra megy el, hogy lakhatási támogatást adjon az állam vagy az önkormányzat bizonyos csoportoknak.
Pedig igény óriási volna új, megfizethető bérlakásokra is. Franciaországban például 1,9 millió ember regisztrált tavaly, hogy szociális bérlakásért folyamodjon, 700 ezerrel több, mint 2010-ben. Amszterdamban pedig akkora a várólista, hogy a jelentés szerint 10-19 évet kell várni annak, aki egyszer rákerült.
A Housing Europe szerint tehát valahogy mindenképpen el kellene érni, hogy több új lakás épüljön, és azok ne mind menő stúdiólakások és lakóparkok legyenek. Ez pedig egyelőre a jelentés szerint elég megoldatlan probléma, még ha vannak is jó ötletek és jó példák.
Kérdés, hogy mi valósul majd meg ezekből a tervekből és hogy mindez elég lesz-e ahhoz, hogy valahogy betemesse azt a lakhatási szakadékot, ami egyre csak nő Európa városaiban.
(Borítókép: UniversalImagesGroup / Getty Images Hungary)