Főleg a kifutó programok miatti roham és az inflációs félelmek húzzák majd a keresletet. Az év vége felé lassulhat az áremelkedés üteme.
A vártnál is nagyobbat nőtt 2021-ben a hazai lakáspiac: míg a prognózisainkban 8-10 százalékos forgalombővülés szerepelt, áremelés alig, addig az otthonteremtési támogatási csomagok és a befektetési célú vásárlások jelentős – a fővárosban 40 százalék fölötti, vidéken a tranzakciók harmada ilyen célú – bővülése miatt szinte megtorpanás nélkül növekedett a kereslet, csak a vevői preferenciák változtak – hangzott el az OTP Ingatlanpont évindító sajtórendezvényén. A lakáspiaci forgalom mintegy 15 százalékkal bővült 2020-hoz képest; az adásvételek száma 155 ezer körül alakulhatott – mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Az első három negyedév rendelkezésre álló adatai alapján az elemzők éves szinten 10 százalékos reálár-emelkedést várnak.
A legjelentősebb áremelkedéseket a vidéki városokban és a falvakban – elsősorban Tolna, Nógrád, Zala és Heves megyékben – tapasztalhatták a vevők. Utóbbiakban 12-15 százalékos reálérték-növekedést jeleznek a számok, de főleg azért, mert alacsonyabb bázisról indult a drágulás. Ehhez képest Budapesten pár százalékos reálár-emelkedés volt. A fővároson belül leginkább a XVI., a XVII., a XVIII. és a XIX. kerületekben ugrottak meg az árak, átlagosan 15–30 százalék közötti mértékben. Az agglomerációban 15-20 százalékos áremelkedést mértek.
A NAV valós tranzakciókból származó adatai alapján egyébként
A fővárosban továbbra is az V. kerületben vannak a legmagasabb, 1,036 milliós négyzetméterárak, ezt követi az I. kerület 903 ezer forinttal, valamint a II. és a XII. kerületek 880 ezer forint körüli árakkal. De rekordnak mondható egy új építésű társasházi lakásnál az egymillió fölötti közelítő négyzetméterár a 20. kerületben is – tette hozzá az elemző.
Az év közbeni lendületes áremelkedés csak enyhén fékezte az új lakások iránti keresletet, mivel év végére az átadott, de még eladatlan új lakások száma 1200-ról 550 darabra csökkent – mondta Valkó Dávid. Úgy vélte, hogy ebben az év végével meghirdetett Zöld Otthonteremtési Program elindítása is közrejátszott. Az OTP várakozásai szerint egyébként előreláthatólag április körül elfogy az erre meghirdetett 200 milliárd forintos jegybanki keretösszeg. A tapasztalatok szerint elsősorban átlagosan 140 négyzetméteres családi házak építésére igénylik, mivel a társasházi projektek fejlesztési sajátosságai miatt jellemzően csak előszerződéseket kötnek először a vevőkkel, arra pedig nem adnak ZOP-ot a bankok, csak végszerződésekre. Érdemes lenne a szerződéskötési gyakorlaton változtatniuk a fejlesztőknek, mivel ezzel most újabb vevőket vonhatnának be: az alapkamat-emelések miatt 7 százalék fölé kúszó piaci lakáshitelkamatokkal szemben jóval kedvezményesebb nullaszázalékos, vagy a ZOP-hoz kapcsolódó csokprogram 2,5 százalékos kamata sokakat vonzhatna – mondta ezzel kapcsolatban Kormos Zoltán, az OTP Bank ingatlanhitelezésért felelős vezetője. A ZOP-hiteleket 44 százalékban Budapesten és agglomerációjában igényelték, ez megfelel az átlagos lakáshitelek földrajzi megoszlásának.
Az OTP Ingatlanpont prognózisa szerint
az új lakások iránti kereslet idén is erős lesz, igaz, ehhez lesz is kínálat.
A kiadott építési engedélyek száma tavaly éves szinten megközelíthette a 30 ezret, ezek jelentős része idén kaphat használatbavételi engedélyt. Tavaly felpörögtek a nagyobb társasházépítési projektek is: amíg 2020-ban 16, 50 lakásosnál nagyobb projektet tartott számon az OTP, addig az elmúlt évben már 40-et, amiből 25 darab százlakásosnál nagyobb volt.
Tavaly is látványos volt a Balaton körüli, illetve az egyéb üdülőkörzetekben tapasztalt keresletélénkülés és áremelkedés. Az idén folytatódhat a kisebb, eldugottabb tavak, kevésbé felfutott üdülőterületek, illetve a Tisza-tó ingatlanpiacán az áremelkedés – jegyezte meg Valkó Dávid.
A kereslet miatt felértékelődött a közvetítők szaktudása is – jegyezte meg Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezetője és az OTP Pénzügyi Pont Zrt. vezérigazgatója. Lényegében minden üzleti tervét túlteljesítette a cég, a kihelyezett hitelállomány például 37 százalékkal nőtt 2020-hoz képest. Erre az évre további piaci részesedésnövelést tervez a társaság.
A 2022-es prognózisuk szerint az év eleji jövedelemtranszferek, illetve az inflációs félelmek, továbbá a kifutó otthonteremtési támogatások miatt élénk lesz a lakáspiac, de inkább csak az ár- és tranzakciószám lassuló ütemű növekedését várják, mintsem valódi megtorpanást. Az árak további növekedését firtató kérdésre Valkó Dávid megemlítette, hogy bár már 2018-ban is túlárazottságra panaszkodtak a vevők, azóta további 40-50 százalékkal drágultak a pesti peremkerületek, de még Salgótarjánban is 80 százalékos áremelkedést realizáltak. A fővárosi ingatlanpiac potenciális növekedési lehetőségei között említette a ZOP által felértékelt lazább beépítésű kertvárosi részek mellett a rozsdaövezeti fejlesztéseket is, utóbbinál ráadásul még a kedvezményes, 5 százalékos áfa is visszaigényelhető.
Kockázatok azért bőven akadnak az inflációtól a nemzetközi gazdasági helyzet alakulásán át a választásokig bezárólag, amik óvatosabbá tehetik a vásárlókat, ezek valós hatását azonban nehéz megjósolni.
Az is kérdéses lesz, hogy az idén ugyancsak kifutó falusi csok után is megmarad-e az ingatlanpiaci mozgás azokon az észak-magyarországi, illetve dél-dunántúli településeken, ahol a célját betöltve forgalmat generált.
A lendületes áremelkedés a hitelezést is megdobta az elmúlt évben, az OTP becslése szerint éves szinten elérhette az 1400 milliárd forintot a kihelyezés. Egyébként a lakáshitelpiac közel egyharmadát az OTP folyósította. Az államilag támogatott hitelek és közvetlen állami támogatások (családi otthonteremtési kedvezmény, áfa-visszaigénylés) esetén a bank részesedése meghaladja az 50 százalékot, a Zöld Otthon Program keretében pedig 63 milliárd forint értekben fogadott be igénylést az OTP Bank.
2022-re pedig várakozásaink szerint ez elérheti az 1600 milliárd forintot is – mondta Kormos Zoltán. Ez 40 százalékos bővülés az előző évi, a járvány miatt alacsonyabb bázishoz képest. Igaz, szerinte reálértéken vizsgálva nem akkora a növekedés, mert arányaiban az első Orbán-kormány alatt dupla ekkora hitelkiáramlás is volt. volt. Igaz, erre az évre visszafogottabb érdeklődést várnak, mivel tapasztalataik szerint a lakáshiteleknél 6 százalék körül van az a lélektani határ, amíg nyugodtan adósodik el a magyar, hét fölött azonban már érezhető az óvatosság, a visszafogottabb kereslet. Az év eleji hitelfelvételeknél azonban még kedvezőbb ajánlatok várhatóak a bankoktól, mivel a jegybanki kamatemelések hatása jobban érződik az árazásban, a verseny miatt ugyanis egy százalék körülire olvadt a banki kamatfelár, amivel kínálják a lakáshiteleket. Ez gyakorlatilag a költségeket nem fedező szint – jegyezte meg Kormos Zoltán.
Az alapkamat-emelések hatására ha a 7 százalékot eléri az átlagos lakáshitelkamat, az egy 10 éves fix kamatozású 20 milliós hitelnél a tavalyi 120 ezer forintos törlesztő helyett már 170 ezreset jelentene. Ez ugyan a futamidő növelésével csökkenthető – és itt lenne is mozgástér, mivel az átlagos ügyfél szeret rövidebb, 20 éves futamidővel eladósodni, holott akár csak plusz öt évvel számolva is 158 ezerig tornászható le az induló részlet. Mindez növeli a bizonytalanságot a lakáshitelezésben, nem lehet tudni, mennyire fogja vissza az igényléseket. Az otthonfelújítási hitel kapcsán Kormos Zoltán megjegyezte, hogy noha az elindításakor 200 milliárdos kihelyezést prognosztizáltak ágazati szinten, ez nagyon alulteljesítőnek bizonyult, mert csak 60 milliárdot helyeztek ki a bankok. Döntően vidéki, átlagosan 140 négyzetméteres házak felújításához, jobbára tetőcseréjére kérték. Mára az érdeklődés is megcsappant iránta, amiben az építőanyagok árának elszállása és a mesterek elérhetősége is közrejátszhatott.
(Borítókép: Papajcsik Péter / Index)