Az év első negyedévében országosan 2,7 százalékkal csökkent a használatba vett lakások száma, főként a nagyobb városok visszaesése miatt, a kisebb településeken növekedés volt tapasztalható. Ezzel szemben az építési engedélyek száma 25 százalékkal emelkedett, különösen Budapesten, ahol közel háromszoros növekedést regisztráltak a jogszabályváltozások miatt. Bár az új lakások iránti kereslet jelentősen élénkült, az árak is meredeken emelkedtek, különösen a fővárosban, ami a kínálat bővítésének szükségességére hívja fel a figyelmet.
Az első negyedévben 2704 lakást vettek használatba, ami 2,7 százalékos csökkenést jelent az előző év azonos időszaki, alacsony bázishoz képest – tájékoztatott erről a Központi Statisztikai Hivatal (KSH). A fővárosban 7,4 százalékkal kevesebb, mindössze 843 lakás épült. A megyei jogú városokban 33 százalékkal kevesebb lakást építettek, együttes számuk még a fővárosi új lakások felét sem érte el. A kisebb településeken viszont több lakást adtak át, mint egy évvel korábban: a nem megyei jogú városokban 29, a községekben pedig 2,5 százalékkal.
A lakásépítés területi koncentrációja a fővárosban továbbra is erős.
Budapest új lakásainak több mint kétharmada három kerületben épült fel: a IX. kerületben 277, a XI. kerületben 172, a XIX. kerületben pedig 130 új lakást vettek használatba. A régiók többségében csökkent a lakásépítések száma az előző év azonos időszakihoz képest, különösen Közép-Dunántúl, Dél- és Észak-Alföld régióban, Pest régióban viszont 21 százalékos növekedést regisztrált a KSH.
Nyugat-Dunántúl régió lakásépítéseinek 43 százalékos növekedéséhez több térség is hozzájárult, ezzel szemben a Dél-Dunántúl régióban 2,3-szeresére megugró lakásépítésszám kizárólag annak balatoni körzetére korlátozódott. A természetes személyek által épített lakások aránya 38-ról 34 százalékra csökkent, míg a vállalkozások által építetteké 61-ről 66 százalékra nőtt az egy évvel korábbihoz képest.
Az új lakóépületekben használatba vett lakások 50 százaléka családi házban, 41 százaléka többszintes, többlakásos épületben, 4,5 százaléka lakóparkban található. A használatba vett lakások átlagos alapterülete 1,9 négyzetméterrel csökkent, 94,6 négyzetméterre a 2024 első negyedévihez képest. A fővárosi lakások mérete átlagosan 75 négyzetméter volt.
Az értékesítési céllal épített lakások aránya 65, a saját használatra építetteké 32 százalék volt, a megoszlás az eladásra építettek felé tolódott el, mintegy 5 százalékponttal. Országos szinten az építési engedélyek és az egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 5651 volt, 25 százalékkal több, mint egy évvel korábban. A növekedés hátterében elsősorban néhány nagy léptékű, fővárosi beruházás azonosítható.
Budapesten összesen 2674 lakás építésére adtak engedélyt, 2,9-szer többre, mint egy évvel korábban.
Az engedélyezett fővárosi lakásépítések háromnegyede négy kerületben fog megvalósulni. Csak a XI. kerületben közel 1000 engedélyt adtak ki, ezt a X., a XIII. és a XXI. kerület követi, együtt további 1000 lakással. A fővároson kívül mindegyik településkategóriában csökkent az építési engedélyek száma 2024 első negyedévéhez képest: a megyei jogú városokban 17, a többi városban 25, a községekben pedig 6,5 százalékkal.
A megyei jogú városokban tapasztalható csökkenést ellensúlyozta a Szegeden kiemelkedő számban kiadott építési engedély. Budapesten kívül Közép-Dunántúl és Dél-Alföld régióban nőtt, a többi régióban csökkent a kiadott engedélyek száma. A legnagyobb visszaesés Észak-Alföldön történt, 71 százalékkal kevesebb lakás építését kezdeményezték, mint 2024 első negyedévében.
Az építtetők az esetek 30 százalékában éltek az egyszerű bejelentés lehetőségével. A kiadott új építési engedélyek alapján a korábbinál 3,3 százalékkal kevesebb, összesen 1846 lakóépület építését tervezték az országban. A létesítendő nem lakóépületek országos száma 649 volt, 24 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban.
A tavalyi alacsony bázishoz képest is kismértékben csökkent az átadott lakások száma az idei első negyedévben – emelte ki elemzésében Molnár Dániel, az MGFÜ vezető elemzője. A visszaesésben a nagyobb települések játszottak szerepet, érdemi mérséklődés történt a fővárosban és a megyei jogú településeken is. Előbbi piacon a nagyobb ingatlanfejlesztések alakulása befolyásolja elsősorban a lakásépítések számát. A kisebb városokban, illetve a községekben ezzel szemben nőtt az átadott lakások száma.
A lakásépítések számának csökkenésében a gazdasági kilátásokkal kapcsolatos bizonytalanság, a magas kamatok miatti drága finanszírozás is szerepet játszik.
Molnár Dániel szerint viszont pozitívum, hogy közel negyedével emelkedett a kiadott lakásépítési engedélyek száma. Ez pedig előrevetítheti a fokozatos felfutást a lakásépítések számában. Területi alapon itt is jelentősen eltérő folyamatokat láthatunk. A kilátásokat tovább javítja, hogy az ingatlanpiac dinamikus élénkülése az idei év elején tovább folytatódott.
A Duna House adatai alapján a lakáspiaci tranzakciók száma az első negyedévben 8,8 százalékkal meghaladta a megelőző évi szintjét. A tranzakciók számának növekedését a javuló jövedelmi helyzet, a lakossági állampapírok utáni jelentős kamatkifizetések is segítik.
Előretekintve fokozatos élénkülést várunk a lakásépítések esetében, ugyanakkor az építési idő miatt a kedvező folyamatok hatása csak lassan jelenik meg az adatokban. A kereslet stabil élénkülése, köszönhetően a jövedelmi helyzet javulásának a béremelkedések és az állampapír-kamatkifizetések révén, a befektetőket is ösztönözheti, miközben az elkövetkező időszakban a Lakhatási Tőkeprogram elindulása is támogathatja a piacot. Az annak keretében megépülő első lakások ugyanakkor várhatóan legkorábban csak a jövő év elején jelenhetnek majd meg a piacon
– összegezte Molnár Dániel, az MGFÜ vezető elemzője. Korában pedig már foglalkoztunk azzal, hogy évente legalább 25-30 ezer új lakásra lenne szükség Magyarországon, hogy a természetes lakáscserék, az elöregedett állomány kiváltása és a demográfiai igények kielégítése biztosított legyen. Ezzel szemben 2024-ben várhatóan csak körülbelül 12 ezer új lakás fog megépülni, ami messze elmarad a szükséges volumentől.
„Felemás képet mutat az új lakások piaca a legfrissebb hivatalos adatok szerint. Miközben az átadott lakóingatlanok száma közel 3 százalékkal 2704-re csökkent, a kiadott építési engedélyek száma 25 százalékkal 5651-re emelkedett. Budapesten a kiadott építési engedélyek száma közel 300 százalékkal nőtt” – összegezte a KSH adatait az ingatlan.com elemzése, amely az új építésű lakóingatlanok jelenlegi eladási árát is bemutatja.
„A friss adatok nem jelentenek meglepetést, a lakásátadások számának csökkenésére számítani lehetett, az elmúlt egy-két évben ugyanis viszonylag kevés fejlesztés indult el. A budapesti lakásépítési engedélyek robbanásszerű, közel 300 százalékos növekedése mögött az új engedélyeztetési jogszabályváltozások állnak. A 2025 első felében benyújtott építési engedélyekre és egyszerű bejelentésekre ugyanis még a 2024-es szabályok vonatkoznak” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
A szakember közölte, hogy országosan az új lakások iránti kereslet az idén 47 százalékkal meghaladta az egy évvel korábbit, ami elsősorban a befektetési célú vásárlók budapesti aktivitásával magyarázható. Bár éves szinten jelentős a kereslet erősödése, 11 százalékkal elmarad a 2022 azonos időszakában látott érdeklődéstől. Ez azért nagy szó, mert 2022 első négy hónapjában még a 2,5 százalékos kamatozású zöld hitelek miatti aranykorát élte az új lakások piaca.
Az ingatlan.com adatai szerint Budapesten az új építésű lakóingatlanok átlagos négyzetméterára közel 1,6 millió forintnál jár, szemben az egy évvel korábbi 1,34 millió forintos összeggel.
A megyeszékhelyeken 1 millió, a kisebb városokban pedig 990 ezer forintért kínálják jelenleg az új lakások négyzetméterét, míg tavaly május elején 934 ezer és 994 ezer forint volt az átlag. A községeket jellemző mostani 835 ezer forint, ha minimálisan is, de elmarad a tizenkét hónappal ezelőtti 850 ezres szinttől.
A szakember szerint van még tér a fejlődésre az új lakások piacán, amire szükség is van a lakásállomány minőségének fenntartása érdekében. Ehhez viszont a vásárlóerőhöz mérten megfizethető árú új lakások kínálatának bővülésére van szükség.
„2025-ben 12 ezer új lakás átadásával számolunk, és mintegy 200 ezer lakás érdemleges felújításával. A lakásépítés és felújítás mélypontról való pozitív elmozdulását érzékelik a kivitelezők, azonban a kormányzati támogatási programok és a kedvezőbb finanszírozási lehetőségek hatása csak a 2026-os tényszámokban fognak megjelenni” – hangsúlyozta Koji László.
Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének (ÉVOSZ) elnöke rámutatott: napjainkra Magyarországon is jelentkezik az Európában tapasztalható „lakhatási krízis”.
Ennek magyaros változata, a lakásvagyon műszaki állagának gyors romlása, öregedése, ahol a tulajdonos nem költ megfelelően a lakásfelújításra, a lakhatás minőségére. A drasztikus áremelkedések következtében a lakosság reálkeresetének növekedése elmarad a lakásárak növekedésétől. A lakosság lakáscélú megtakarítása nem elegendő a feladatok finanszírozásához, mindenképp hitelekre van szükség. Magas kamatok mellett a lakosság azonban nem vesz fel lakáscélú hitelt, kivárás tapasztalható
– vázolta Koji László.
Hozzátette: ma Magyarországon a lakásgazdálkodásnak elsődlegesen nem szabályozási kérdések és kapacitásszűkösség szabnak korlátot, hanem a forráshiány. „Az ÉVOSZ javaslatai ezért évek óta elsődlegesen a forrás bővítésére irányulnak. A pénzügyi lehetőséget egyszerre kell bővíteni a közösségi (állami), a magán (lakossági) és a vállalkozói oldalon” – hívta fel a figyelmet.
A lakosság közvetlen megrendelésére készülő lakásépítéseknél és lakóingatlan-felújításoknál tapasztalható a legmagasabb szintű fekete foglalkoztatás, amit elsődlegesen az írásos szerződések nélküli munkavégzés nagy száma tesz lehetővé. Ez a jelenség rontja a tisztességes vállalkozók versenyhelyzetét, ami mindenképp változtatásokat sürget a lakásfelújítás területén, hiszen nagy kockázatot hordoz magában a megrendelő és kivitelező számára egyaránt.
Az ÉVOSZ becslése szerint 2024-ben mintegy 200 milliárd forint értékű lehetett az a lakásfelújítás és lakásépítés, amit szóbeli megállapodás mentén kiviteleztek. Ennek a kivitelezői szolgáltatásnak az áfatartalma és további adójárulék vonzata mintegy 55 milliárd forint, amit az állami költségvetés nem lát, elesett tőle.
Ahhoz, hogy a 2021–2024. évi nem várt mértékű építőanyagár-emelkedés és az infláció ellenére 2025. évben a lakásépítések számának zuhanása megálljon, valamint azért, hogy a lakásépítés és a lakásfelújítás egyenrangú legyen, az ÉVOSZ az alábbi javaslatokat ajánlja lakosság, a kormányzat és a szakma figyelmébe:
„Az építésgazdaság 2025-ös nehéz piaci helyzetében a lakásépítés és a lakásfelújítás jelenthet pozitív kitörési lehetőséget” – szögezte le az ÉVOSZ
(Borítókép: ArtistGNDphotography / Getty Images)