Bár az Urbanistán ritkán szoktam ingatlanpiaci elemzésekkel foglalkozni, de mivel elromlott a kávéfőzőm és kifogyott a pogácsakészletem igen érdekesnek ígérkezett, elmentem a CBRE múltheti sajtóreggelijére. Lássuk, hol épülnek plázák idén és jövőre, mennyi új iroda kell még Budapestre, na és hogy mit szólnak a külföldi befektetők a magyarországi demokrácia állapotához.

Figyelem, a tájékoztatás nem teljes körű, csak azt írom le, ami nekem érdekes volt. Ha valakit az eseményről kiadott sajtóközlemény érdekel, megtalálja például itt, vagy a kivonatát itt.

Ingatlanbefektetés és politika

 

Kezdjük a legvégén. Persze az egész évértékelő, illetve jövőbe tekintő előadássorozaton nem esett róla szó, ám az első újságírói kérdés rögtön arra vonatkozott, hogy mit szólnak a nyugati ingatlanbefektetők a magyar demokrácia helyzetéhez.

Komolyan nem tudom, milyen választ vártak rá. Aki már látott messziről közgazdaságtani könyvet, az tudja, hogy viszonylag sokadlagos szempont ez egy befektetésnél: ha erkölcsi alapon fektetnének be a nagyok, akkor ma legfontosabb helyszínek és ágazatok sehol nem lennének. Szóval röviden: egyáltalán nem érdekli őket. Na persze ez csak a „demokráciára” vonatkozik, a gazdaságpolitikánkra már nem hánynak fittyet.

A régió két legfontosabb ingatlanpiaci helyszínénél – Prága és Varsó – kiemelték az elemzők, hogy nagy előnyük a stabil környezet. Ezzel szemben Budapesten vagy tíz-tizenöt éve arra panaszkodnak a külföldi cégek és befektetők, hogy nem is a bürokrácia vagy a magas adók vagy akármi a probléma, hanem a kiszámíthatatlanság. Vagyis ha figyelembe veszed az összes szempontot és kiszámolod, hogy megéri-e egy fejlesztés, akkor is nagyon pofára esel, mikor egy év múlva minden borul.

Ám kézzelfogható hatásai is voltak a közelmúlt gazdaságpolitikai lépéseinek. Például a szigorodó finanszírozási feltételeknek köszönhetően nehezebb forráshoz jutni az új fejlesztésekhez, sokan pedig az IMF-tárgyalások eredményére várnak.

A végtörlesztési lehetőség miatt visszaesett a kiskereskedelem és ennek köszönhetően a kiskereskedelmi ingatlanfejlesztés is. Vagyis inkább a hitelkiváltással foglalkoznak a polgárok, ahelyett hogy bevásárló központokban költenék a pénzüket – ami persze legyen a retailszektor baja, ráadásul hosszú távon talán nekik is jobb a stabilabb fogyasztó réteg.

Na de elég a magyar gazdaságpolitikából, annál is inkább, mert a fenti fejtegetést finoman szólva is zárójelbe teszi, hogy ha minden törvény az ingatlanszektor kedve szerint alakulna, akkor sem lenne sokkal több fejlesztés nálunk. Ugyanis Budapest (és vele Magyarország is) erősen túltelített, akár irodáról, akár kereskedelemről van szó.

 

Leálltak az irodafejlesztések...

Nálunk új irodák gyakorlatilag nem épülnek, 2012-2014 között mindössze pár tízezer négyzetméter átadását tervezik a fővárosban. Hogy ez a „pár tízezer” tényleg jelentéktelen mennyiség, azt jól érzékelteti, hogy az ezredfordulón olyan egymillió négyzetméter volt készen, ma pedig hárommillió.

A fejlesztők leálltak a megfelelő telkek vadászatával is. Ennek következtében a földárak a pár évvel ezelőttiek felére zuhantak vissza, de a CBRE elemzői szerint ez a reális érték, nem a korábbi felfújt.

A nagy megtorpanás egyúttal azt is jelenti, hogy Budapesten vége a spekulatív fejlesztések korának. (Spekulatív fejlesztés alatt azt értjük, amikor nem meghatározott igények szerint építenek egy irodaházat vagy raktárat, hanem az általános elvárásoknak megfelelően. Aztán, amikor kész, nekilátnak bérlőt vadászni hozzá. Ilyet persze csak olyan helyzetben érdemes csinálni, amikor hemzseg a piac a potenciális bérlőktől, akik ráadásul nem szeretnének éveket várni arra, hogy felépüljön a saját álomingatlanjuk.)

Ami az árakat illeti, állítólag elég nyomottak, mivel a sok új iroda miatt rengeteg régi maradt üresen. Ráadásul egyelőre nem nagyon van különbség a legújabb és a kevésbé új irodák között. Lehet hogy túl egyszerűen gondolkodom, de ha üresen maradnak a régi irodák, akkor kár volt újakat építeni. Főleg, hogy egy régi épület korszerűsítése sokkal környezetkímélőbb, mint akár a legzöldebb LEED-minősítésű új irodaház építése. De persze a befektetői logika szerint (lásd fentebb) teljesen indokoltak voltak az eddigi fejlesztések.

A nyomott árakért furcsa módon a közszféra is felelős. Nálunk a máshol megszokottnál sokkal erősebben van jelen a bérlői piacon. Ez egyrészt jó a bérbeadóknak, mert élénkíti a keresletet, de rossz is, mert csökkenti az árakat.

Ez viszont újabb keresletet generál. Varsó és Prága fellendülése ugyanis azt is jelenti, hogy egyes bérlőknek túl drágává váltak. Állítólag több nagy cég is tárgyal arról, hogy Budapestre hozza szolgáltatóközpontját, miután Lengyelországból „kiárazódtak” (ezt a szép szót a sajtóreggelin tanultam).

 

… és kiskereskedelmi ingatlanok sem épülnek

A kiskereskedelmi ingatlanok terén a 2007-2008-as csúcs óta csökkent forgalom, illetve tavaly stagnált. Ez is annak köszönhető, hogy befejeződött két nagy fejlesztés (a Köki Terminál és a szegedi Árkád). Idén csak kisebb, helyi bevásárlóközpontokat adnak át. Még az Orco 8eredetileg 2010 tavaszára tervezett) Váci1-e és a Wing Hegyvidék Bevásárlóközpontja az, amely mérete miatt említést érdemel Budapesten, de azért jóval kisebb alapterületekről van szó, mint a „hagyományos” plázák esetében.

2013-ra egyedül az Árkád második ütemének befejezése várható, melynek köszönhetően ez lesz a legnagyobb bevásárlóközpont a fővárosban.

Ennek fényében némiképp érthető, hogy az egész sajtótájékoztató alatt miért nem hangzott el egyszer sem a „plázastop” kifejezés – pedig látszólag érzékenyen kellene érintenie a szektort. Úgy tűnik, hogy az idén januárban kezdődő és három évig tartó moratórium valami olyasmit tilt meg, amit amúgy sem csinálna senki sem. A már megkezdett fejlesztéseket így is befejeződnek, újba pedig nem akar senki vágni. (Ha meg mégis, akkor az is megoldható.)