Akár befektetési céllal vennénk ingatlant, akár lakni szeretnénk valahol, mindig érdemes alaposan felmérni a kínálatot, különös tekintettel az újépítésűekre.
Mik az új lakás előnyei és hátrányai?
Nyilvánvaló hátránynak tűnhet a magasabb ár, bár azt tapasztalhatjuk, hogy az ingatlanárat számtalan tényező befolyásolja, annak kora sosem perdöntő önmagában. Egy vadonatúj ingatlan is okozhat csalódást, és az évszázados múltú lakás is lehet igazi aranybánya, elhelyezkedéstől, közvetlen környezettől és sok egyéb feltételtől függően.
Kétségtelen előny azonban, hogy az állapot nem lehet kérdéses: sosem lesz annyira jó karban a lakás, mint újkorában. Garantáltan nincs szükség felújításra, így ezzel a tétellel nem kell számolni, a lakás azonnal költözhető, tehát rögtön lakhatunk benne, vagy haladék nélkül elkezdi visszatermelni az árát.
Ha ugyanis a havi bérleti díj esetleg fedezi, vagy oly mértékben megközelíti a törlesztőrészletet, amely számunkra még könnyen kigazdálkodható, akkor a futamidő lejártával akár “ingyen” juthatunk egy saját ingatlanhoz, amely onnantól tiszta hasznot termel, vagy saját lakás céljára használható. Az új projekteknél ráadásul a finanszírozó bank ajánlhat a piacon elérhető hiteleknél kedvezőbb konstrukciót, az eltérő ütemezés lehetővé teszi a vételár nagyobb mértékű banki finanszírozását.
Mikor érdemes lakásvásárlásba fognunk?
Sokszor csak álmodozunk egy új lakásról, de a megvételéhez szükséges összeg hiánya miatt lemondunk tervünkről.
Ne tegyük. Amennyiben rátaláltunk álomotthonunkra, keressük meg azt a személyre szabott hitel lehetőséget, amely hozzánk a legközelebb áll.
Újnak számít a piacon, hogy az ingatlanfejlesztő, a projektet finanszírozó bankkal olyan egyedi megállapodást köt, amely alapján a finanszírozó bank egyedi és limitált hitel konstrukciót kínál az új lakást vásárlóknak.
A Biggeorge Propertynél vásárlóknak lehetőségük van a projektfinanszírozóval kötött megállapodás alapján arra, hogy rendkívül kedvező egyedi konstrukciójú hitelből finanszírozzák az új lakás vásárlásukat. A személyre szabott hitel kiválasztásában, - mely díjmentes szolgáltatás, - hitelszakértők segítenek.
A Sas-hegy lábánál épült és folyamatosan épülő Sasad Liget Lakóparkban, - amely a Biggeorge Property egyik legnagyobb fejlesztése, - minden korosztály, akár egyedülálló, akár családalapítás előtt álló, vagy éppen nyugdíjas megtalálja a számára megfelelő lakást. Sokan vásárolnak befektetéséi céllal is, hisz gyorsan bérbeadásra kerülnek az itt kínált lakások. Az itt vásárlók választása azért esik a XI - XII. kerület határán lévő Sasad Ligetre, mert a különleges építészeti megoldások és hatalmas zöld parkok mellett a terület minden olyan adottsággal rendelkezik, melyre szükségük van. A lakópark beépítettségi aránya az egyik legjobb – 25% beépítettség, 75% zöld terület –, a környéken több iskola és óvoda is megtalálható, nem beszélve a különböző boltokról, gyógyszertárakról, orvosi rendelőkről, élelmiszerüzletekről. A tömegközlekedés is kiváló, hisz az M4-es metró mellett a jól kiépített buszhálózat és az autópálya-kapcsolatok is kiválóak, sőt, 2018-ra az 1-es villamos is megépül Kelenföldig.
Aki szívesebben lakik a XIII. kerület frekventált részén, annak kitűnő választás a Dagály utca és Karikás Frigyes utca sarkán megépülő Dagály Residence, ahol szintén a Biggeorge Property a beruházó.
A Dagály Residence remek közlekedési és infrastrukturális adottságainak köszönhetően könnyen megközelíthető és élhető életteret biztosít lakói számára. Tömegközlekedés szempontjából is kitüntetett helyzetben van: 5 perces sétával megközelíthető az M3-as metró és egyéb tömegközlekedési eszközök.
Aki ilyen beruházásra vágyik, annak sietnie kell, hiszen a projekteket általában már az átadás előtti egy-másfél évben 100%-ban előértékesítik.
Itt több tényezőt érdemes számításba venni, és számos ilyenben történtek előrelépések a hazai piacon.
Az egyik alapvető összetevője az ingatlanprojektünknek az önrész. Mit tudunk felmutatni?
Sági Péter penz-navigator.hu pénzügyi szaktanácsadója szerint bankok a gyakorlatban az ingatlan piaci értékének 70 százalékáig nyújtanak hitelt, bár a jogszabályok is csak maximum 80-ig adnak rá lehetőséget. Másrészt a bankoknak figyelembe kell venniük a vevő hitelképességét, ahol kiemelt szempont a hiteltörlesztés aránya a jövedelemhez viszonyítva.
“A magyarországi gyakorlat eddig azt mutatta, hogy az átlagos hitelfelvevő a megvásárolt ingatlan értékének 55-60%- át veszi fel hitelként, az ezen felüli részt pedig meglévő megtakarításaiból fizeti.” - mondta el Sági.
Az önrész meghatározása után fel kell térképezni a finanszírozás lehetőségeit. Sági Péter így jellemzi a megújult körülményeket:
“A lakástámogatási rendszer kedvező irányú változása és a jelentős áfacsökkentés (27-ről 5 százalékra) új helyzetet teremtett az ingatlanpiacon. Az általánosságban is elmondható,hogy egyre jobbak a lakáshoz jutás feltételei, de a három- vagy több gyermeket nevelő családok lakásvásárlási lehetőségei kiemelkedően javultak.”
Melyek ezek a lehetőségek?
Az egyik ilyen a lakástakarék. Az ilyen szerződésekhez kapcsolódó állami támogatás 30 százalékos állami hozzájárulást, maximum évi 72 ezer forintot jelent, teljes állami garanciával, nulla kamatköltséggel.
Családi ház építésénél igénybe-vehetünk ÁFA visszatérítési támogatást, ötmillió forintig.
A lakáshitel-cafeteria alig ismert lehetőség. Talán mert elég furcsa, hogy idáig jutott ez a kifizetési forma: a cafetería régebben önkiszolgáló étkezdét, kávézót jelentett csupán. Aztán a cégek a telephelyük közelében lévő étkezdékkel leszerződve jegyeket adtak a dolgozóiknak, amelyeket ott lefogyaszthattak. Ebből a szokásból eredően aztán szinte minden egyéb, az angolszász világban benefits néven ismert, nem készpénz-jellegű céges juttatás dokumentációját és anyagi keretét cafetériának hívjuk. Az utalványok kiterjedtek a wellness, a kultúra világára, és most már eljutottunk a lakáshitel cafeteria koszakába is.
Mivel a cafeteria adóköteles, és bruttó összegben adják a munkáltatók, ezért különösen érdemes “lakáshitelben” kérni a juttatást, mert az teljesen adómentes! Persze, ez csak lakáscélú megtakarítás, nem használhatjuk befektetési célú ingatlanvásárlásra, ahogy sok más támogatási formát sem.
A lehetőségek közül mindenképpen kiemelkedik a CSOK, mely két részből áll: 10 millió forint vissza nem térítendő állami támogatásból és 10 millió forint kamattámogatott hitelből. Új lakás vásárlása esetén házastársak, fiatal házaspárok és élettársak egyaránt igényelhetik a támogatást, ha három vagy több gyermeket nevelnek közösen. Sőt, egyedülállóként is igényelhető ez a 10 millió Ft, ha az illetőnek már van vele közös háztartásban élő három gyermeke.
A CSOK kamattámogatott hitelét értelemszerűen csak akkor lehetséges és érdemes igénybevenni, ha a 10 milliós vissza nem térítendő támogatást is lehívjuk. Ez a tízmilliós hitel fixen három százalékos támogatott hitel formában érhető el, huszonöt éves futamidővel, azaz nincs összefüggésben az állampapír aktuális hozamával, mint az alábbiakban részletezett támogatott és piaci banki hitelek. Nyugodt szívvel kijelenthető, hogy ennél jobb feltételeket semmilyen más aktuális lakáshitel-konstrukcióval nem érhetünk el, azaz ha valaki vissza nem térítendő CSOK támogatást igényel, új lakás vásárlására vagy építésére, három gyermekkel, és még további hitelt szeretne, akkor mindenképpen érdemes élnie ezzel a “10+10” megoldással.
“A bankok kínálatában két alapvető hiteltípus érhető el” - tudhattuk meg Papszt Kriszta pénzügyi tanácsadótól.
“Az egyik a támogatott hitelek típusa, ezen belül is a hagyományos, vagyis a futamidő első öt évében támogatott módozat. “
Ezek a hitelek állami támogatással bírnak, ami azt jelenti, hogy az állam közvetítőként beszáll a hitelünkbe, konkrétan a kölcsön kamatához nyújt támogatást a futamidő első öt évében. Ez az úgynevezett “ügyleti kamat”. A támogatás lényege, hogy az aktuális állampapír-hozam egy bizonyos részével csökken az ügyfél által fizetendő kamat, hogy mekkora részével, az a gyermekek számától függ, de minimum 50 százalékkal.
A “Fiatalok és többgyermekesek támogatott építési és vásárlási lakáshitelét” egyedülállók, is igényelhetik, ha nem múltak el még 35 évesek. Legalább 2 gyermeket nevelő személy esetén sem az egyedülálló személy, sem a házastársak, illetve élettársak életkora nem lehet több 45 évnél. Lakáskorszerűsítési hitel esetében nincsen életkori és a gyermekek számára vonatkozó megkötés.
Az Otthonteremtési kamattámogatás keretében felvehető lakáshitelt minden 18. életévét betöltött személy igényelheti, aki megfelel az egyéb előírásoknak, nincs felső korhatárhoz, vagy gyermekek számához kötve.
Kormányrendelet rögzíti, hogy pontosan kik számára és milyen célra vehető igénybe a támogatás. Ezek meglehetősen értelemszerű feltételek, nincs különösebb korlátozás. Fontos, hogy csak forintban igényelhető és törleszthető.
A támogatott hitelek első öt évét tekintve két út van, az egyik, hogy a hitelintézet évente újrakalkulálja az aktuális állampapírhozamok alapján az ügyleti kamatot, a másik, hogy a kamat öt évig rögzített, és csak ezután kezdődik az aktuális hozam lekövetése. Értelemszerűen utóbbi a jó választás, ha a kiszámíthatóság a cél, de kedvező gazdasági környezeti trendek esetén az előbbi összességében jobban megérheti.
A banki lakáshitelek másik típusa a nem támogatott, “piaci” hiteleké.
A fentiekből értelemszerűen adná magát, hogy ezek használata akkor kerülhet szóba, ha a támogatott hitelekre nem vagyunk jogosultak, vagy ha igényeltünk támogatott hitelt, de ki kell egészítenünk piaci hitellel is, mert az államilag támogatott összegnél nagyobb fába vágjuk a fejszénket.
A helyzet ennél azonban árnyaltabb - érdekes módon van olyan eset, amikor a piaci hitel jobban megéri, mint a támogatott.
Először is tekintsük át, milyen piaci feltételű lakáshitelek vannak?
Akárcsak a támogatott hitelek esetében, itt is lehetőség van változó kamatozással, vagy 5 éves kamatperiódussal élni, azzal a különbséggel, hogy itt az ötéves periódus is fix, azaz az öt év lejártával újabb fix öt éves periódus kezdődik. Ez azért van, mert ebben az esetben a kamat az öt éves lejárattal aktuálisan jegyezhető államkötvények hozamához igazodik. De kérhetünk akár 10-20 éves fix törlesztővel is hitelt, ezzel teljesen függetlenítve azt az állampapír-hozam ingadozásainak hatásaitól.
A másik véglet a “változó kamatozás”, itt akár háromhavonta is változhat a törlesztőnrészletünk. Ez a dinamizmus nyilván előnyös és hátrányos is lehet, az aktuális gazdasági teljesítmény változásainak függvényében.
A gazdasági körülmények előállíthatnak olyan helyzetet, amelyben a piacról érdemesebb hitelhez jutni, mint állami támogatással. Ez azért van, mert az állami kamattámogatás csak akkor jár, ha a kamat egy bizonyos mérték fölé emelkedne - ekkor “kapcsol be” a támogatás, és lejebb húzza a kamatot. De ha a hitelkamat alacsonyabb ennél, akkor ez a támogatás nem fog aktiválódni. Vagyis az a helyzet állhat elő, hogy 5 évig fix konstrukció választása esetén felesleges Otthonteremtő hitelt felvenni, ami plusz ügyintézéssel és hosszabb hitelbírálattal jár, és amúgyis csak 5 évig “tolja le” a kamatunkat, mert a piacról tudunk olcsóbb öt évig fix hitelt is szerezni.
Persze, ha a legolcsóbb piaci hitelekre nem vagyunk jogosultak, mert kiesünk ebből a körből, akkor is érdemes lehet az állami támogatás mellett dönteni.
Papszt Kriszta felhívja a figyelmet a körültekintés fontosságára - de ez nem csak azt jelenti, hogy alaposan tájékozódunk arról, hogy melyik lehet a “legjobb” ajánlat a piacon.
“Hitelfelvételről döntést csak komplex, több szempontra kiterjedő vizsgálat alapján javaslok. A hitelajánlatok áttekintésekor ne csak a hitel kamata, teljes hiteldíj mutatója vagy akár a hitel teljes összköltsége alapján történjen a döntés. Ezeken túl fontos figyelembe venni, hogy kamatkedvezmények érdekében milyen feltételeket kell vállalni a bank felé, illetve milyen szankciókkal jár, ha ezek a feltételek a futamidő alatt nem teljesülnek. Fontos tudni, hogy mik az előtörlesztés költségei, illetve hitelhez kapcsolódó egyéb termékek, biztosítások, bankszámlák költségeit ahhoz, hogy kellően megfontolt döntést hozhassunk.“
A felvehető hitel összegét törvények szabályozzák, az adósok védelme érdekében, amit érdemes szem előtt tartani az előzetes számításaink során:
“A szabályozás alapvetően két fő pillérből áll. A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) az ügyfelek rendszeres, legális jövedelmének meghatározott arányában korlátozza az új hitel felvételekor maximálisan vállalható törlesztési terheket, és ezáltal mérsékli az ügyfelek eladósodását. A hitelfedezeti mutató (HFM) a fedezett hiteleknél - ilyenek a lakáshitelek is - a fedezetek (a lakás értéke) arányában korlátozza a felvehető hitelek nagyságát. A jövedelem- arányos törlesztőrészlet mutatót (JTM-et) minden új, 200 ezer forintot meghaladó hitel felvételekor vizsgálják a bankok. A mutatóban az új hitel terhei mellett figyelembe vesznek minden fennálló hitelhez kapcsolódó törlesztési terhet.” - tudtuk meg Papszt Krisztától.
Az ingatlan mindig is alapvető befektetési forma volt, de a jelek szerint most kedvezőbb a helyzet, mint sok éve bármikor, különösen, ha újépítésűben gondolkodunk. Érdemes azonban alaposan tájékozódni és felmérni, hogyan tudunk a legjobban hasznot húzni ebből az időszakból, akár első fészkünk megvásárlását tervezzük, akár a befektetési célú ingatlanüzletet tervezünk.
