Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője szerint a főváros szinte minden kerületében van új építésű projekt. „A legnagyobb választékkal Budapesten a XI. és XIII. kerületben találkozhatnak a vásárlók. Ezek a kerületek nagyon népszerűek, a 2008-2014 közötti válságidőszakban itt csökkentek Budapesten a legkisebb mértékben az árak. De népszerű a belváros is, ahol a jó fekvésű, rövid távú bérbeadásra leginkább alkalmas használt lakások szinte elfogytak a piacról: az itt épülő új lakások egy része kifejezetten a befektetők igényei szerint valósulnak meg”- foglalja össze.

Mint minden vásárlásnál, az új építésű lakásoknál is minél kevesebb pénzt költve szeretnénk hozzájutni az álomotthonhoz. Viszont mivel az ingatlanvétel során életünk egyik legnagyobb kiadását bonyolítjuk le, körültekintően kell eljárnunk.

Áttekintésünkben szeretnénk tippeket adni az új építésű lakást vásárlóknak az ár-érték útvesztőiben.

Tényleg olcsó az, ami annak tűnik?

Nem árt tisztában lenni a profi ingatlanfejlesztők árképzésével, hogy adott esetben észrevegyük, ha nem megbízható beruházó karmai közé keveredünk. A tapasztalt ingatlanfejlesztők már a projektek előkészítése során, a tervezésnél nagy gondot fordítanak az árkategóriák kialakítására és széles spektrumára. A portfolio.hu cikke szerint a lakások árképzésénél figyelembe veszik például a lokációt, az épületen belüli elhelyezkedést, a tájolást, hogy van-e panoráma a lakásból vagy az épületnek vannak-e esetleges extrái és plusz szolgáltatásai (nagy kert, fitneszterem). és természetesen kiemelt szempont a tervezett értékesítési sebesség is.

Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője is azt tanácsolja, hogy vásárlás előtt tájékozódjunk a fejlesztői ajánlatok és a környék piaci árai alapján. „Az internetes böngészés megmutatja a kínálati árakat, egy közvetítő azonban a valós adásvételek alapján tud képet adni egy városrész ingatlanpiacáról. Nem csupán az adott időszakban éppen piacion lévő ingatlanokra, de hosszabb időszakra is rálát, ezért reálisan tudja megítélni, milyen az árak dinamikája.

Nem elég az árakat összehasonlítani, részletes műszaki specifikáció alapján lehet eldönteni, hogy mi van az árban, az milyen minőséget képvisel, illetve mi az, ami még további kiadást jelent majd a vásárlónak.

Vidéken több projekt úgy éri el a kedvezőnek látszó árajánlatot, hogy nem kulcsrakész állapotot, hanem csak ún. emelt szerkezetkész szintű átadást kínál. Ennek lehet előnye is, hiszen jobban beleszólhat a vásárló, hogy a végső termék milyen lesz (burkolatok, szaniterek, stb.), de ez biztos, hogy egy sztenderd kialakításhoz képest többletköltséget jelent.”

A kockázati tényezők csökkentése

A kivitelező ellenőrzése, referenciáinak, előző fejlesztéseinek megtekintése nélkül semmiképpen ne vágjunk bele lakásvásárlásba! Ha ezt megtettük, és nem riasztott el minket az eredmény, arról is érdemes tudatosan döntést hozni, hogy a projekt mely fázisában jelenünk meg vevőként.

Minden ingatlanvásárlás, de különösen az új építésű és áron alul hirdetett lakások esetén érdemes szakértő segítségét kérni. A műszaki ellenőr és az ingatlan értékbecslő a lakás állapotára vonatkozóan adhat értékes tanácsokat, az ügyvéd pedig szerződéstervezetet és az ajánlatot vizsgálhatja át a vevő szempontjából.

Sági Péter, a penz-navigator.hu pénzügyi szaktanácsadója azt ajánlja, az ingatlant ellenőriztessük műszaki szakemberekkel, akár víz-, gáz- és fűtésszerelőkkel: „azt kell megnézni, hogy nincs-e olyan nagyobb beruházás, amit a bentlakáshoz szükséges megtenni, s az eladó nem azért adja-e olcsóbban a lakást, mert még jelentős költségeket kell ráfordítani, hogy álmaink otthona lehessen.”

Sági Péter szerint azt is fontos tudni, hogy a szerződésben előleg vagy foglaló szerepel-e, mivel ezek jogi megítélése eltérő. „A foglalót, amennyiben a szerződést teljesítik, a vételárba be kell számítani. Abban az esetben viszont, ha a teljesítés meghiúsul, a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Amennyiben az adásvétel olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, netán mindkét fél egyaránt az, a foglaló visszajár. Ez tipikusan olyan helyzetet jelent, amikor a megvásárolni kívánt ingatlanban komoly minőségi, állagbeli változás következik be a felek akaratától függetlenül, ilyen lehet például egy árvíz vagy nagyobb vihar által okozott kár, amikor adott esetben a vevőtől nem várható el, hogy azonos feltételekkel megvásároljon egy károsodott ingatlant.

Előleget a felek akkor szoktak kikötni, ha az adásvétel kimenetele valamilyen okból bizonytalan, lehet ez akár egy felvenni kívánt hitel, amelyről a pénzintézet még nem döntött. A foglalóval szemben az előleg a szerződés meghiúsulása esetén teljes egészében visszajár, függetlenül attól, hogy melyik fél hibájából hiúsult meg. Tehát az előleg a foglalóval szemben csak egy pénzügyi megállapodás a vételár első részletének megfizetése vonatkozásában, biztosítékot azonban csak a foglaló jelenthet.”

Összegzésként azt mondhatjuk: bár kevés rá az esély, azért áron alul is kifoghatunk megfelelő minőségű új építésű lakásokat. Mindenesetre fogadjuk meg a pénzügyi szaktanácsadó szavait: „A körültekintő magatartás rendkívül fontos, hiszen így némi figyelemmel, esetleg pár tízezer forint szakértői költség ráfordításával komoly kiadásoktól és/vagy rossz döntésektől menthetjük meg magunkat!”