Misi szerint – aki két éve költözött a kerület Őrmező városrészébe Angyalföldről – Újbuda olyan, mint a magyar Berlin. „Őrmező és Gazdagrét Kelet-Berlin, a többi Nyugat-, Kelenvölgy pedig Charlottenburg.”
Mester Nándor, az Otthontérkép elemzője az ingatlanárak változása kapcsán újabb párhuzamot mutat Berlinnel, hiszen, ha valamilyen mérőszám igazolni tudja egy kerület sikerességét, az biztosan ez. 2012 és 2016 között 300 ezerről 591 ezer forintra nőtt a lakások négyzetméterenkénti kínálati ára, tehát majdnem a dupláját érik az ingatlanok a hirdetések alapján!
Újbuda a kardioprogram előtt
Mindig az öt legjobb vásárlóerejű kerületbe tartozott Újbuda. A zöldövezeti részek régóta kapósak, hiszen a többi kertvárosi részhez képest kifejezetten jó a közlekedés. Kelenföld és a kerület belvárosának számító Szentimreváros tömegközlekedéssel és autóval is ugrásra van a pesti üzleti negyedtől.
A kerület „belvárosa” évtizedekig egy kissé leharcolt, de komfortos nappalira emlékeztetett a kockaköveivel, a sok apró boltocskával, a buszoktól bebarnult házfalakkal, a tekintélyt parancsoló Műegyetemmel és a Gellért-hegy oldalába felfutó kis utcákkal, lépcsősorokkal.
Ha leesett az eső, a Bartók Béla úti kockaköveken egy órát is elácsorgott az autósor a Móricz Zsigmond körtértől a Gellért Hotelig. Ebben az időszakban sokan nyugdíjas kerületnek tartották.
A metró hozta a nagy áttörést
Csak a 2000-es évek elején kezdődött meg az a rehabilitációs cunami, mely az itt élőknek eleinte kaotikus városrendezésnek tűnt, mára erőteljes szintlépést eredményezett. Az első körben eltűntek a kockakövek, és olyan alapvető változások történtek, mint Volán buszpályaudvar áthelyezése, aminek köszönhetően a Kosztolányi Dezső tér teljesen átalakult.
A Skála helyére az új városközpontot adó Allee került sétálóövezettel, kisebb parkokkal. Az új csomópontban most a metró, a 4-es villamos, a buszállomás és a fonódó is találkozik – ennek tükörképe lett a Móricz Zsigmond körtér. A Bartók Béla út a galériák, kávézók, dizájnboltok sétálós utcája lett. Közparkká alakult a Kopaszi-gát, a Bikás park – ahol közvetleül metróállomás is épült. A kockakövek kitessékelésével párhuzamosan megindult az intenzív kerékpáros forgalom is a kerületben – ehhez épültek bicikliutak a Duna mellett Nagytétényig, illetve a kerület belsejében Gazdagrétig.
Viki szerint, aki Kelenföldön lakik:
„ez a legélhetőbb kerület Budapesten, mert a megfelelő arányban megtálalható benne minden. Pont annyira pezseg az élet Újbudán, amennyire kell, hogy pezsegjen egy város, úgy, hogy lehessen benne nyugalomban is élni.”
Ha egy üzlet beindul...
De elég ez ahhoz, hogy menőbbé és élhetőbbé váljon egy kerület?
Mester Nándor határozottan állítja: nem kérdés, a lakásárakon ez mindenképpen meglátszik. A közlekedési és más fejlesztések vonzzák a cégeket, a kereskedelmet is. Amikor több irodaépület települ egy kerületbe, az itt dolgozók nem akarnak sokat utazni, oda is költöznek. Ezért is növekedik a lakások ára, és a bérleti díj, a kereslet hatására pedig – ebben az esetben biztosan - megindul a lakásépítés is.
Díjnyertes lakópark épül a kerületben
Több mint ezer új lakás és több tízezer négyzetméter iroda épül a XI. kerületben – tudtuk meg Balla Ákostól, a Balla ingatlan tulajdonosától -, ami hihetetlen számnak tűnik. Ugyanakkor – teszi hozzá – azt is figyelembe kell venni, hogy a budai oldal, a kerület magas presztízse, a zöldövezet és a jó közlekedés együtt olyan jelentős húzóerő, ami talán nincs is meg máshol a fővárosban. Befektetésnek sem utolsó itt újépítésű lakást vásárolni, mert ezekre az egyetemek közelsége, a pár perc alatt elérhető villamosok, a metró és a sétatávra lévő zöldövezet és Duna part miatt folyamatos lesz az érdeklődés.
Az újépítésűek egyik különleges épülete a Kelenföld városrészen épülő Elite Park. Tavaly elnyerte „Az Év Tervezett Lakó Projektje 2016” szakmai zsűri díját az ingatlan.com és az iroda.hu által szervezett ingatlanpiaci versenyen. Egy ilyen elismerés a kerület szempontjából azért jelentős, mert nemcsak a közízlésnek tetsző, de műszakilag, statikailag, és anyaghasználatában is kifogástalan tervezetek kaphatják meg a díjat. A minőségi beruházás pedig a környező ingatlanok árát is megemeli, a kerületnek, szolgáltatóknak is megéri invesztálni a további fejlesztésekbe. Balla Ákos szerint befektetési szempontból jelentős pozitív előny az Elite Parknál a könnyű bérbe adhatóságon túl, hogy a kiváló tervezés és magas minőségű kivitelezés miatt akár 10-20 év múlva is várhatóan könnyen, értéknövekménnyel eladható lakások épülnek itt.
A város legdrágább panelei
Újbuda érdekessége, hogy a jó érzékkel beindított panelprogram és a kerület rehabilitációja egyszerre adott egy intenzív lökést a gazdagréti, az őrmezői és a kelenföldi házgyári lakásoknak. Ha az átlagárakat nézzük, 2016-ban egy Bikás parki panelért 350 ezer, míg egy gazdagrétiért 380 ezer forintos négyzetméterenkénti árat kellett ténylegesen fizetni. Ami ennél is meglepőbb, hogy bár ötcsillagos kilátása lehet egy-egy panelnek Budaörsre, a Gellért- vagy a Széchenyi-hegyre, nem a legfelső szinten lévő lakások, hanem a 3-6. emeletiek a legdrágábbak.
Az M4 metró nagy nyertese Őrmező (a végállomás távolabbi oldala) és Kelenföld lett (Bikás park és az 1-es villamos vonala), ahol a szigorúan kertvárosi Kelenvölgynél is magasabbak az ingatlanok átlagos kínálati árai: 2016-ban 494 ezer forint volt egy négyzetméter. Ugyanezek a lakások 2012-ben, a metró és a fonódó villamosok elindulása előtt nem érték el a 300 ezer forintos négyzetméterárat sem. Őrmező 2015-ről 2016-ra is több mint 24%-os áremelést produkált, idén még 15 %-os emelkedést mutat a prognózis.
Hozzá kell tenni, hogy ha felnézünk a hegyoldalra, Sasadon - ami a Sas-hegy előszobája - 577 ezer forintot, míg fent a hegyen 7-800 ezer forintot is elkérnek egyetlen négyzetméterért. Az újépítésű lakások árai szerény becslés szerint is ekörül fognak mozogni, adottságaik több tekintetben is jobbak lesznek: közel lesz a Duna-part, a bevásárló- és szórakoztató központok, illetve tömegközlekedési adottságaik is jók lesznek.
