„Kinőttük az otthonunkat, a gyerekeinknek külön szoba kell, így hát elkezdtünk lakásokat nézni”–mondja Anita, aki a férjével együtt nem keres rosszul, lakásvásárláshoz azonban ez messze nem elég. Így kerültek az egyik nagy ingatlanos cég hiteltanácsadójához, aki egy Excel-táblázatban összesítette a számukra, melyik banki ajánlat lenne nekik a legkedvezőbb. Végre kicsit pozitívabban látják a helyzetüket. Mint mondják, tény, hogy az egekben vannak az ingatlanárak, viszont a hitelek legalább elérhetőek.
A kilátástalannak tűnő lakáskérdéssel nincsenek egyedül Anitáék, de lassan ki kell lépni a devizahitelek emlékét hordozó múltból, s újra el kell hinnie mindenkinek, hogy egy jól felépített hitelkonstrukció igenis megoldást jelenthet. Vannak azonban olyan részletek, amelyekre mindenképpen érdemes figyelni.
1. Meddig nyújtózkodjunk?
Ha már eldöntöttük, hogy lakásvásárlásba vágjuk a fejszénket, akkor először is azt kell kiszámolni, mennyit költhetünk erre, anélkül, hogy a napi megélhetésünk veszélybe kerüljön. Vagyis nézzük meg, mennyit keresünk havonta, illetve mennyit költünk ételre, ruhára, rezsire (villany-, gáz-, vízszámlára, közös költségre, stb.), a gyerekek különóráira úgy, hogy még egy kis pihenésre is jusson az év során, valamint arra, ha egy váratlan esemény – az autó javíttatása, a lakás beázása – bekövetkezik. Ez a matek ahhoz kell, hogy belőjük, havonta mennyit tudunk egy bankhitel törlesztésére nélkülözni, amely összeget természetesen csökkenti, ha van olyan, korábban felvett hitelünk, amit még nem fizettünk vissza.
Ne feledjük, egy lakáshitel általában hosszú távú elkötelezettséget jelent, azt 5, 10, 15 vagy 20 év alatt kell visszafizetni, ami alatt kedvező esetben nőhet a család jövedelme – emelik a fizetésünket, esetleg mostani munkahelyünket magasabb jövedelmet hozóra cseréljük, vagy örökséghez jutunk.
Ám sajnos akár rosszra is fordulhatnak a dolgok: például a családfő elveszíti a munkáját, vagy olyan balesetet szenved egy családtag, amitől átmenetileg vagy végleg munkaképtelenné válik. Az előre nem látható esetekre jó, ha nem „centizzük ki” a hitel törlesztőjét. Amennyiben tudjuk, mekkora törlesztőrészletet tudunk vállalni, használjuk a bankok weboldalán és különböző banki ajánlatokat összehasonlító oldalakon elérhető kalkulátorokat, amelyek segítségével képet kaphatunk arról, hogy adott hitelösszeget mekkora futamidőre, milyen feltételek mellett lehet igénybe venni.
Biztosítás váratlan helyzetekre
Érdemes még egy kis összeget áldozni az úgynevezett hitelfedezeti biztosításra. Ez jól jöhet akkor, ha jelentősen visszaesne a család bevétele, s emiatt nem tudná fizetni a lakáshitel törlesztőrészleteit. Az adós és adóstárs részére egyaránt biztonságot kínáló biztosítást a kölcsön igénylésével egy időben, de akár később, a kölcsön fennállása alatt is lehet kérni. A CIB Visszafizetési Védelem* nevű biztosítási termék például a havi törlesztőrészletek megfizetését befolyásoló, akadályozó kockázatokra nyújt biztosítási védelmet. Bármely okból bekövetkező halál és 79 százalékot meghaladó rokkantság esetén a biztosító a biztosítási esemény időpontjában fennálló aktuális tartozást – de maximum 65 millió forintot – kifizeti a banknak. Folyamatos keresőképtelenség, munkanélküliség és kritikus betegség esetén pedig a biztosító legfeljebb 12 hónapig a tárgyhavi törlesztőrészlet összegével megegyező mértékű szolgáltatást fizet meg a banknak. Ez azt jelenti, hogy ezen időszak alatt a biztosító fizeti az ügyfél helyett a törlesztőrészletet.
2. Melyiket a sok közül?
Ezzel már el is jutottunk az újabb fogós kérdéshez: ki kell választani a rengeteg banki ajánlat közül a számunkra legmegfelelőbbet. Jó tudni, hogy a hiteligénylésnek csak alsó korhatára van. Eszerint legalább 18 évesnek kell lennie annak, aki lakáshitelért folyamodik. 16 és 18 év közötti igénylő akkor fogadható el adósként, amennyiben a házasságkötése révén nagykorúvá, azaz cselekvőképessé vált.
A hitel visszafizetése szempontjából a havi törlesztőrészlet nagysága lesz meghatározó, ami a kamat és a futamidő függvénye. Fontos összehasonlító tényező a teljes hiteldíjmutató (THM), ami – mint ahogy arra az elnevezése is utal – a hitelfelvétellel kapcsolatos valamennyi költség arányát mutatja a hitelösszeghez viszonyítva, százalékban.
Érdemes azonban tájékoztatást kérni a banktól arról, hogy a THM meghatározásánál pontosan milyen költségeket vettek figyelembe. Hiszen az ördög itt is a részletekben rejlik: ugyanakkora kamatszint mellett eltérő lehet a THM azáltal, hogy az egyik terméknél elengednek induló költségeket, illetve a hiteltörlesztéshez használt bankszámla számlavezetési díjának nagysága is jelentősen befolyásolhatja a THM mértékét.
A kamatkedvezmény mértéke általában függ a jövedelemutalás nagyságától.
Az is előnyt jelenthet, ha attól a banktól igényeljük a hitelt, amelyiknél vezetjük a folyószámlánkat. De mielőtt e célból bankot váltanánk, érdemes nemcsak a folyószámlánkat most vezető banktól, hanem a többi pénzintézettől is ajánlatokat kérni és azokat összehasonlítani.
Ha tudunk, bevonhatunk kezest vagy adóstársat is, ezáltal ugyanis emelkedik a törlesztőrészlettel terhelhető jövedelem nagysága, így több hitelt igényelhetünk. Van, ahol, ezt a bank el is várja. Ha házasok vagyunk, általában a házastársunknak is adóstársnak kell lennie.
3. Fix vagy változó legyen a hitelkamat?
A következő dilemma, hogy milyen legyen a lakáshitel kamata: fix vagy változó? A mostani, történelmi mélységben lévő kamatok miatt kézenfekvőnek tűnik a fixet választani, hiszen ez – bár magasabb a kamata, azaz drágább – hosszabb távon is kiszámítható. Persze sokan inkább az alacsonyabb havi törlesztőrészletet preferálják, és a változó kamatozású lakáshiteleket választanák. Ha a változó kamatozás mellett voksolunk, akkor az azt jelenti, hogy a kamat a Magyar Nemzeti Bank által naponta közzétett irányadó 3, 6 vagy 12 havi Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatlábhoz (Bubor) kötött, s annak mértékének megfelelően változik, 3, 6 vagy 12 havonta. Hogy merre, azt természetesen nem lehet előre megmondani. E kockázatért cserébe indulnak alacsonyabbról a változó kamatozású hitelek törlesztőrészletei, mint a fixeké.
A kockázat minimalizálására lehet megoldás a kamat rögzítése, 3, 5, 10, 15, 20 évre, vagy akár a teljes futamidőre is. Ennek azonban az az ára, hogy az ily módon befagyasztott kamat most biztosan magasabb, mint a változó, így értelemszerűen a törlesztőrészlet is – viszont nem változik a kamatperiódus végéig.
Rögzített kamatperiódusúak például a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek, amelyek felvevői 3, 5,10 évre vagy a teljes futamidőre rögzíthetik a havi törlesztéseiket, attól függően, hogy az adott hitelintézet a lehetséges konstrukciók közül melyiket nyújtja. Ezeknek a hiteleknek más előnye is van: egyrészt gyors a hitel elbírálása és folyósítása, másrészt a kapcsolódó költségek csak egy adott maximumig mehetnek el – a CIB Bank esetében például most akció keretében nincsenek induló költségek**.
Tudjuk, milyen ingatlant szeretnék, de nem tudjuk, mennyi hitelt kaphatunk? – CIB tipp
Azoknak, akik felhívják a CIB Hitelvonalat a (+36 1) 399 8888 telefonszámon, a pénzintézet szakértői megmondják, milyen összegű CIB Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelre számíthatnak, illetve segítséget kaphatnak az igényeiknek megfelelő konstrukció kiválasztásában. Így, ha az érdeklődő már tudja, hogy hol és milyen jellegű ingatlant szeretne vásárolni, egy telefonhívással azt is kiderítheti, hogy a bank mekkora összegű hitelt tud ehhez biztosítani: azaz már úgy választhatja ki a konkrét ingatlant, hogy tisztában van vele, mennyi pénz állhat a rendelkezésére. Érdemes igénybe venni a CIB Bank előminősítő szolgáltatását is. Ezt a bank teljesen díjmentesen nyújtja, lényege, hogy azok, akik ingatlanvásárlást terveznek, a CIB Bank 6 hónapra kiad egy igazolást arról, hogy mekkora az a maximális hitelösszeg, amiben gondolkodhatnak. Ezzel tehát az ügyfél fél év laufot kap ahhoz, hogy megtalálja álmai otthonát.
4. Mire figyeljünk?
Gyakori hiba, hogy az ügyfelek nem járják körbe, a futamidő alatt milyen költségek – havi számlavezetési díj, egyéb számlához kapcsolódó költségek – merülhetnek fel, valóban olyan számlát választottak-e a hiteltörlesztéshez, ami számukra a legmegfelelőbb.
Illetve, ha a megvásárolandó ingatlan jelenleg jelzáloggal, vagy korábbi állami támogatással terhelt, akkor mindenképpen tisztázni kell, hogy e terheket mennyi idő alatt lehet töröltetni.
*A CIB Visszafizetési Védelem új vagy meglévő jelzáloghitelekhez egyaránt igényelhető, és bármikor lemondható. A CIB Visszafizetési Védelem biztosítási szerződés szerződője a CIB Bank Zrt., képviseletében eljár a CIB Biztosítási Alkusz Kft., mint független biztosításközvetítő, biztosítója a Generali Biztosító Zrt., az adósok és adóstársak, mint biztosítottak csatlakozhatnak a csoportos biztosítási szerződéshez. A biztosítás feltételeiről a „ A CIB Visszafizetési Védelem csoportos biztosítási szerződés biztosítási feltételei” elnevezésű dokumentumban és a hiteltermékekhez tartozó Kondíciós Listában tájékozódhat, melyek megtalálhatóak a www.cib.hu oldalon és a CIB bankfiókokban.
**Az akció visszavonásig érvényes. THM: 5,09-6,38% A Teljes Hiteldíj Mutató (THM) meghatározása a 2017. október 1-től érvényes feltételek és a hatályos jogszabályok figyelembevételével történt, a feltételek változása esetén a mértéke módosulhat. A THM mutató értéke a változó kamatozású kölcsön esetén nem tükrözi a hitel kamatkockázatát. A kölcsön folyósításának feltétele a fedezetül szolgáló ingatlan(ok)ra vonatkozó vagyonbiztosítási szerződés megkötése, valamint a kölcsönszerződésnek megfelelő tartalmú, közjegyzői okiratba foglalt, egyoldalú kötelezettségvállalásról szóló nyilatkozat. A tájékoztatás nem teljes körű. A CIB Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelekre vonatkozó részletes feltételeket a fogyasztók és egyéni vállalkozók részére szóló Általános Lakossági Üzletszabályzat, a fogyasztók részére szóló Ingatlanfedezettel biztosított hitel- és kölcsönszerződésekre vonatkozó Különös Üzletszabályzat, a CIB Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelekre vonatkozó Kondíciós Lista, valamint a vonatkozó ügyfél-tájékoztató tartalmazza, melyek megtalálhatóak a www.cib.hu oldalon és a CIB bankfiókokban. A Bank a hitelbírálat jogát fenntartja.
