Az ingatlankiadás sokkal összetettebb feladatokat is magában foglal, mint feladni egy hirdetést, és várni a jelentkezőket, majd beszedni a bérleti díjat. Mindenki hallott már gondatlan, kárt okozó, vagy kiköltözni nem akaró bérlőkről, akikkel meggyűlt a baja a tulajdonosnak. Nézzük, mi mindet tehetünk azért, hogy ne járjunk így.

Kérjük ki egy profi véleményét!

„Amikor elhatározzuk, hogy kiadjuk a lakásunkat, számos kérdésben érdemes kikérni egy szakértő véleményét” – mondja Pusztai-Nagy Dorottya, a LIVING szolgáltatásfejlesztési vezetője, a LIVING Service képviselője.

„Ilyen például az ingatlan reális bérleti díjának meghatározása, vagy a lakás lehető legoptimálisabb bemutatása megfelelően megkomponált fotókkal, rendezett enteriőrrel, átlátható alaprajzzal és részletes leírással a lakásról és a fenntartás várható költségeiről. Érdemes olyan szakemberhez fordulni, aki megfelelő tapasztalattal rendelkezik a bérleti lakáspiacon, elsősorban abban a lokációban, ahol az ingatlant kínáljuk.”

Az elhelyezkedés mellett fontos a lakás felszereltsége is. „A 13. kerületben az a tapasztalatunk, hogy annál könnyebb a kiadás, minél több praktikus beépített bútor található a lakásban. Mivel egyre több a külföldi bérlő, valamint olyan fiatalok, akik most kezdik önálló életüket, előnyben részesítik a teljes bútorzattal kiadott lakásokat, ahová egyből beköltözhetnek” – folytatja a szakértő.

Érdekességként említi meg, hogy a 13. kerületben a nappali plusz egy hálószobás, kb. 40-50 m2-es, erkélyes lakások a legkeresettebbek. Ez már az a méret, ahová egy fiatal pár be tud költözni, és akár home office-ból is tudnak dolgozni anélkül, hogy zavarnák egymást.

A kiadás előtt nem árt átgondolni, ki a célcsoportunk, és felkérni egy úgynevezett home stagert, aki a rendelkezésünkre álló keretből kicsinosítja és stílusossá teszi, előkészíti a fotózásra a lakást. A profi fotók mellett az apró részletek feltüntetése is fontos: nagyon sok időt spórolunk meg, ha a hirdetésünk minden fontos részletet tartalmaz, mert így elkerülhetjük a felesleges köröket.

Érdemes figyelni a piros felkiáltójelekre

Minden ingatlantulajdonosnak az a célja, hogy megbízható, pontosan fizető bérlőt találjon. És ezzel meg is érkeztünk a legnehezebb és legkockázatosabb részhez, a bérlő kiválasztásához.

Már telefonon érdemes „előszűrni” a jelentkezőket: sokan felületesen olvassák végig a hirdetést, és lehet, hogy csak a személyes találkozón derülne ki a számukra, hogy mik a pontos feltételek az ingatlanban. Ugyanígy a kaució mértékét is jó már az „elsőkörös” telefonos beszélgetésben tisztázni, és azt is, hogy mikor költöznének.

Az érdeklődők fogadása fárasztó és időigényes feladat, amire fejben is készülni kell. Mire elkezdődik a „casting”, a kiadás feltételeinek összes apró részletét át kell gondolnunk. Jó, ha a személyes találkozón kéznél vannak a közüzemi számlák, a közösköltség összege, és a kész szerződés tervezete. Fontos, hogy az alapvető dolgokban – fizetés, számlák, kaució – teljes legyen az egyetértés. Ha már az elején nem sikerül elfogadtatni a feltételeinket, a későbbiekben könnyedén nehézségekbe ütközhetünk.

„Mindenképpen meg kell győződni arról, hogy a bérlő fizetőképes-e. Ehhez munkáltatói igazolást szoktunk kérni a jelentkezőktől” – magyarázza a LIVING profi szolgáltatócégének, a LIVING Service-nek az eljárását Pusztai-Nagy Dorottya. „Arra az esetre, ha a bérlő időközben mégis fizetésképtelenné válna, a bérleti szerződésben kérünk megjelölni egy olyan másodlagos címet, – akár a másik lakás tulajdonosának befogadói nyilatkozatának bemutatásával –, ahová a bérlő el tud költözni”.

Mire jó a közjegyzői nyilatkozat?

Nem túlzás azt mondani, hogy ezek után a megfelelő bérleti szerződésen múlik minden. Az átgondolt szerződés nemcsak a részletekre terjed ki, hanem minket is bebiztosít a nem fizető, vagy éppen kiköltözni nem akaró bérlőkkel szemben.

„Számos olyan esetről hallhatunk, hogy a bérlő nem fizet, vagy nem akarja elhagyni a bérleményt a bérleti szerződés megszűnése vagy megszüntetése esetén. Ilyenkor – közjegyző előtt tett nyilatkozat hiányában – a bérbeadó csak hosszas és sokba kerülő hatósági és jogi eljárások után juthat hozzá a pénzéhez, vagy kényszerítheti rá a bérlőt a lakása elhagyására” – mondja a szolgáltatásfejlesztési vezető.

A közjegyző előtt tett nyilatkozat és egy szakszerűen megírt bérleti szerződés valódi védelmet nyújthat ilyen helyzetekben: „A bérlő közjegyző előtt tett kiköltözési nyilatkozatában, végrehajtás terhe mellett vállal egyoldalú kötelezettséget a szerződésben meghatározott bizonyos kötelezettségek teljesítésére. Arra, hogy a szerződés megszűnése esetén a lakást elhagyja, személyes ingóságait elviszi, az esetleges hátralékos bérleti díjat és egyéb költségeket megfizeti.”

„A bérlőnek tehát előírhatjuk a szerződésben, hogy kötelezettségvállaló nyilatkozatokat tegyen közjegyző előtt, ami magában foglalja a kiköltözésre és a díjak, költségek megfizetésére vonatkozó kötelezettséget is. Amennyiben a bérlő a későbbiekben nem tesz eleget a vállalásainak, a bérbeadó perindítás nélkül kezdeményezhet közvetlenül végrehajtási eljárást” – teszi hozzá a szakember.

Ügyeljünk a részletekre!

A legjobb, ha a lehető legtöbb kérdést illetően előre, írásban megállapodunk a bérlővel.

„Fontos, hogy minden olyan kitétel kerüljön bele a bérleti szerződésbe, ami a lakás tulajdonosa számára lényeges: például, hogy hozható-e háziállat, lehet-e dohányozni a lakásban, felfúrható-e kép a falra, mikor esedékes a bérleti díj és a közös költség megfizetése, az óraállások diktálása”

– javasolja a szakember.

Tippek:

• Készítsünk fotódokumentációt a bútorokról, gépekről és más ingóságokról, azok állapotáról, és csatoljuk a bérleti szerződés mellékletéhez.

• Rögzítsük a mérőórák állását, és határozzuk meg, hogyan fizeti a bérlő a fogyasztását.

• Határozzuk meg, milyen formában (készpénzben vagy banki átutalással) és mikor kapjuk meg a bérleti díjat, illetve a rezsit.

• Hívjuk fel a bérlő figyelmét, hogy a lakás biztosítása nem vonatkozik az ő ingóságaira.

• Kérjünk legalább kéthavi kauciót arra az esetre, ha a bérlő nem egyenlíti ki a tartozását, vagy a természetes amortizáció mértékét meghaladó kárt tesz a lakásban.

Nem kell mindent nekünk megoldani

Fontos tisztázni, hogy a bérleti szerződés megkötése nem jelenti az ingatlannal kapcsolatos ügyintézés végét. Álmaink bérlője mellett is felmerülhetnek műszaki hibák, figyelnünk kell a fizetési határidőkre, a számlák rendezésére, és így tovább. A munka és a család mellett, vagy hosszabb külföldi tartózkodás esetén előfordul, hogy nem marad idő az albérlettel kapcsolatos teendőkre. Ezeket a terheket átadhatjuk professzionális ingatlanüzemeltető cégeknek is, amelyek a bérleti díjból befolyó összeg töredékét kérik el a szolgáltatásért.

„Célszerű nemcsak az ingatlan bérbeadását, de annak az üzemeltetését is szakemberre bízni, ha nem szeretnénk olyan ügyek intézésével foglalkozni, mint az óraleolvasás, fizetési határidők kezelése, probléma esetén jogi ügyek intézése, felmerülő karbantartási munkák kezelése stb.” - tanácsolja Pusztai-Nagy Dorottya. Több megoldás közül is választhatunk:

A bérlői ingatlanközvetítői szolgáltatás a lakás szakember segítségével történő kiadását jelenti. Egy megbízás alapján történik, ahol a szolgáltatást végző cég profi fotókkal, alaprajzzal és leírással hirdeti meg az ingatlant. A jelentkezőket előszűri, bemutatja a lakást az érdeklődőknek és letárgyalja velük a bérleti díjat és a bérleti szerződés részleteit.

Az ingatlankezelési szolgáltatás ezzel szemben az ingatlan üzemeltetését jelenti, és azt, hogy a szolgáltató – a tulajdonos meghatalmazása alapján – intézkedik mindben, a lakást érintő kérdésben és feladattal kapcsolatban. Ilyen például az ingatlan bérbeadásán felül a bérleti díjak, kauciók és közüzemi díjak beszedése, pénzügyi beszámoló készítése, a bérlői problémák kezelése, illetve a karbantartási vagy átalakítási munkálatok lebonyolítása.

A lakáskiadás számos nehézséggel járhat. Érdemes átgondolni, hogy munka és család mellett jut-e erre elegendő időnk és energiánk, és szeretnénk-e, ha a bérlő minden problémájával minket hívogasson, akár az éjszaka közepén. Hogy megelőzzük az esetleges kellemetlenségeket, érdemes szakértő segítségét kérni a hirdetés megfogalmazásától a bérlők kiválasztásán át az üzemeltetésig.

BRAND & CONTENT