Nem túlzás azt mondani, hogy közel 10 éves folyamatos reálár-emelkedést követően 2022 végére az ingatlanpiac behúzta a kéziféket, és csak nagyon lassan akar kiengedni. A szakértők szerint 2023 lehet a mélypont, számos nehézséget tartogat, amelynek eredményeként az ingatlanok jó részen nem, vagy csak nehezen talál vevőre.
Ördögi kör és lassulás az ingatlanpiacon
A KSH adatai szerint a lakáspiaci forgalom az ötödével esett vissza 2022 negyedik negyedévében, Budapest kivételével mindenütt csökkent az eladott lakások száma.
A lakásárak növekedése az év folyamán fokozatosan lassult, majd a IV. negyedévre csökkenésbe fordult át.
A piac minden szereplője kihívásokkal küzd, a számos ok közül az egyik legfontosabb a fizetőképes kereslet visszaesése. A megélhetési és rezsiköltségek emelkedése, valamint a növekvő élelmiszerárak mellett kevesebb a potenciális vásárlók megtakarítása, ezért sokan inkább kivárnak az ingatlanvásárlással.
Az infláció a beruházók és a vásárlók hiteleinek kamataira is hatással van, jelentősen csökkent azoknak a vásárlóknak a száma, akik a korábban kedvező kondícióval rendelkező hiteleken keresztül tudtak lakást venni. Míg az eladók sok esetben nem hajlandóak szembesülni azzal, hogy a tavaly meghatározott áron nem biztos, hogy el fog kelni az ingatlanjuk, a vevők egy része – meglovagolva a tendenciákat – alkudozik, és ha ez nem jön be, kivár. Ördögi kör alakul ki, rengeteg tranzakció meg sem valósul, az eladni kívánt ingatlanok beragadnak, a piac lelassult.
Az építtetők, kivitelezők is nehéz helyzetben vannak, hiszen az építőanyagok és a burkolatok, szaniterek ára is jóval magasabb lett, mint amikor a beruházásokat megtervezték, és kialakították a költségvetést. A lakások egy részét már a tervezőasztalról akkor eladják, de közben folyamatos az építőanyagok drágulása, és a korábbi vételár már nem feltétlenül fedezi a költségeket. Szerződésmódosítás, néha pereskedésig fajuló viták kísérik mindezt.
Mit mondanak a számok?
Az új lakások piacán – az eddig feldolgozott tranzakciók szerint – a fővárosban az átlagos négyzetméterár meghaladta az 1,1 millió forintot. A XII. kerület korlátozott számban elérhető új lakásait már 2 millió fölötti, az V. kerületieket 2,5 milliót közelítő átlagáron értékesítették, és összesen 5900 új lakást adtak el Budapesten. A budapesti agglomerációban a nyugati szektorban adták el a legdrágább új lakásokat, átlagosan 835 ezer forintos négyzetméteráron. A fővároson kívül még a balatoni agglomerációra jellemzőek 1 millió forint fölötti négyzetméterárak.
Budapesten egy használt lakás négyzetméterára 2022-ben 838 ezer forint volt, egy évvel korábban 692 ezer forint volt.
A panellakások esetében drágulás, a családi házak esetében árcsökkenés volt megfigyelhető. A budapesti agglomerációban 2022-ben 606 ezer forintba került a használt lakások egy négyzetmétere, a Balatonnál éves átlagban 640 ezer forintos átlagáron keltek el a lakások.
Vissza a városba: Az energiahatékonyság felülírta a kiköltözési vágyat
Mióta a kormány kivezette a rezsicsökkentést, brutálisan megnőtt a rezsi jelentősége az ingatlanvásárlásnál, az energetikailag korszerűtlen, magas rezsivel rendelkező ingatlanoktól rendkívül nehéz jó áron megszabadulni. A KSH elemzéséből kiderül, hogy az eladásra kínált használt családi házakat kifejezetten nehéz értékesíteni, mivel fajlagos energiaigényük több mint négyszerese az új lakásokénak. De nemcsak a rosszul szigetelt, nagy alapterületű házak tartoznak a nehezen eladható kategóriába, hanem a 3-5 évvel ezelőtti, nem a legmodernebb, gazdaságos fűtéssel tervezett lakások is.
Ezzel együtt lecsengőben van a lezárások idején felerősödő agglomerációs és vidékre költözési hullám is. A legtöbb munkahelyen már nem opció a hét minden munkanapjára a home office, az üzemanyagárak is emelkedtek, így sokan már szabadulnának magas rezsijű vidéki házaiktól. Újra megnőtt az érdeklődés a városi, új építésű, kisebb alapterületű, és kisebb rezsijű lakások iránt, ezek ára azonban a magasabb építési költségek miatt igencsak borsos.
„Az új építésű szegmensben továbbra is a kisebb alapterületű ingatlanok iránt a legnagyobb a kereslet, a legnépszerűbbek a nappali + 1 hálószobás lakások” – mondta Lipták Zsuzsa, az OTP Otthonmegoldások Kft. ügyvezetője. „A legtöbben az olcsó rezsijű, befektetésnek is megfelelő lakóparki ingatlanok után érdeklődnek, amelyeket könnyen bérbe is adhatnak.”
A megoldás: megtalálni a célcsoportot
Ebben a helyzetben érdemes megfontolni egy ingatlantanácsadó megkeresését, akár eladnánk, akár vásárolnánk, hiszen már az ár meghatározása sem egyszerű a megváltozott piaci viszonyok között. Egy szakember abban is segíthet, hogy mi az a reális ár, amit ki lehet alkudni egy tranzakciónál.
Sokat segíthet az is, ha egy tematikus keresőnek köszönhetően az eladók könnyebben megtalálják a célcsoportjukat, a potenciális vásárlók pedig a számukra ideális ingatlanokat. Az otpotthon.hu lakóparkkereső oldala erre a fontos fogyasztói igényre reagál. A részletes, egyszerűen kezelhető keresőfelületnek köszönhetően az ingatlant keresők gyorsan megtalálják az ideális lakásokat, időt és energiát spórolhatnak meg.
A kategóriák között nemcsak a ház, az üdülő, a telek és a garázs szerepel, hanem az új építésű lakópark is. Az ingatlant keresők meghatározhatják a lokációt, az árat és a szobák számát is, a részletes keresésben pedig az alapterületet, a fűtés jellegét és más fontos jellemzőket is beállíthatnak.
A keresőfelület a beruházóknak is előnyös.
“A megszokott gyakorlat az, hogy az ingatlanfejlesztő fizet azért, hogy elérhető legyen a kínálata az ingatlanhirdetési portálokon, azonban ez nem garancia arra, hogy konkrét érdeklődőket is kap. Ezzel szemben az otpotthon.hu komoly érdeklődőket gyűjt a lakóparkokra, az ingatlanfejlesztők pedig csak utánuk fizetnek, így csökken a kockázatuk”- magyarázta Lipták Zsuzsa.
Az ügyvezető hozzátette:
„A kereső számai is alátámasztják, hogy mind felhasználói, mind partneri oldalról erős a piaci igény egy ilyen funkcióra. Az idei év alapján átlagosan havi több mint 1 millió felhasználó* böngész több mint 150 ezer ingatlanhirdetést, a felhasználóktól és partnerektől érkezett visszajelzés alapján döntöttünk úgy, hogy elindítjuk a tematikus lakóparki ingatlankereső aloldalunkat.”
A keresőfelület eddigi tapasztalatai tükrözik a lakáspiaci trendeket is. Az otpotthon.hu szakértője így foglalta össze ezeket: „A 2023-ban leadott keresések alapján egyértelműen Budapest az elsőszámú lokáció, (71%), ezt követi Pest megye (10%), majd Veszprém (6%) és Fejér megye (4%).” A két legnépszerűbb kerület idén töretlenül a III. és XIII. kerület, január-februárban ide irányult a célzott keresések 50%-a. A keresések a lakópark aloldal indulása óta jobban eloszlanak, április-májusban népszerűek voltak még a IX., XI., I. és XIV. kerületek is.
*forrás: Google Analytics
