A magyarok nagy többsége saját tulajdonú ingatlanban lakik, de folyamatosan nő azoknak a száma, akik bérlik a lakást vagy házat, ahol életvitelszerűen tartózkodnak. Tóth Ádám a tendenciát több okra vezeti vissza. „Az ingatlanok négyzetméterének árai drasztikusan megnövekedtek a közelmúltban. Ezen felül a hitelek is megdrágultak, a reálbérek csökkentek, a támogatások beszűkültek” – sorolja.

A közjegyző egy fontos momentumot hangsúlyoz, ami jogi szempontból kiemelt a lakásbérlés vagy bérbeadás esetében. A második világháború előtt Magyarországon nagy bérházak voltak, a tulajdonos sok lakással rendelkezett, mindegyiket kiadta valakinek. Nyugati országokban napjainkban is gyakori ez, és ezért a törvény a bérleti viszonyra szociális kérdésként is tekint, így sokkal inkább szabályozott a bérbeadás, esetenként a tulajdon szabadságának a rovására.

Ellenben hazánkban a szabályozás a bérlő és a bérbeadó magánügyének tekinti a bérbeadást, így ez a jogi terület kevésbé szabályozott, ezért fontos, hogy mindkét fél tisztában legyen a bérlés szabályaival.

Tóth Ádám hangsúlyozza, hogy a válaszokból nagyfokú tudatosság rajzolódik ki, az Index olvasók tisztában vannak azzal, hogy jogi szempontból miképp biztonságos az ingatlan bérbeadása. Egyetlen kérdés volt, ahol az látszódott, hogy a válaszadók egy jelentős része nem rendelkezik pontos ismeretekkel. A válaszadók 53 százaléka ugyan tisztában volt azzal, hogy a lakásbérleti szerződés kötelező, de sokan (46 százalék) gondolták azt, hogy ez az elem opcionális. „Szóbeli ingatlanszerződés nem létezik” – szögezi le Tóth Ádám. „Nem okos dolog ezt kihagyni, Magyarországon a legalacsonyabb a jövedelemadó egész Európában, az írásbeli forma pedig nagyfokú védelmet biztosít.”

Az interneten elérhetőek szerződési sablonok, de ezek jelentős része sajnos nem alkalmas egy az egyben használatra. „Nem biztos, hogy a szerződő feleknek megvan a tudásuk ahhoz, hogy ezeket a sablonokat a konkrét élethelyezhez alakítsák” – mutat rá a szakértő. A bérleti szerződés megkötésénél ezért érdemes jogász segítségét igénybe venni.

Viszont biztató, hogy szinten minden válaszadó tisztában volt azzal, hogy mikor mondhatja fel a bérbeadó a bérleti szerződést. 98 százalék tudta a helyes választ, miszerint a bérleti szerződésben foglaltak alapján történhet a felmondás. Itt mutatkozik meg az a törvényalkotási attitűd, hogy a lakásbérlés a bérlő és a bérbeadó magánügye; a szerződésben van, ahol húsz tényállás szerepel, van, ahol csak három. Tipikus felmondási okok léteznek, ilyen a bérleti díj nem fizetése, a közvetlen károkozás, a nem rendeltetésszerű használat. A dohányzás és a háziállat tartása gyakran felmerül kérdésként. Tóth Ádám úgy tapasztalja, hogy az előbbivel kapcsolatban nőnek a fenntartások, az utóbbival pedig csökkenek. Az említett kitételeken túl időnként felmerülhetnek irreális elvárások is - Tóth Ádám találkozott olyan esettel, amikora bérbeadó meg akarta tiltani a bérlőnek, hogy egyáltalán vendéget fogadjon a lakásában.

Az bérlő biztosítékot fizet a lakásbérlésnél (ezt hívják a köznyelvben kauciónak), amelyről a válaszadók döntő többsége (95 százaléka) tudta, hogy ez akkor jár vissza a bérlőnek, ha nem tartozik a bérbeadónak. A biztosíték általában a bérleti díj két vagy háromszorosa szokott lenni, és kamat nem járhat utána. Leggyakrabban két okból szokták visszatartani: ha a bérlő nem fizet, vagy ha kárt okozott az ingatlanban.

Az igénybevételt illetően is jól tájékozottak az olvasók. Az állam a bérbeadó és a bérlő közti megállapodás tárgyává teszi azt is, hogy más beköltözhet-e a bérelt lakásba, és ezt a válaszadók 92 százaléka tudta is. Fontos azonban tisztázni, hogy a beköltözés életvitelszerű ott tartózkodást jelent. Ha például egy fővárosi bérelt lakásban élő bérlőt meglátogatják a vidéki szülei, akkor természetesen ott alhatnak egy-két éjszakát. Viszont a bérbeadónak joga van tudni, ki tartózkodik folyamatosan a lakásban, és kinek van kulcsa ahhoz.

A kötelezettségvállalási nyilatkozatra vonatkozó kérdés esetében szintén a helyes válaszok domináltak. 95 százalék tudta, hogy nem kötelező, de ajánlott. „Kétfajta kötelezettségvállalást szoktak kérni a bérlőtől a bérbeadók” – mondja Tóth Ádám. „Az egyik csak az ingatlan elhagyására, a kiköltözésre vonatkozik, de ezt ki lehet egészíteni a bérleti díj fizetésére is.”

A válaszadók jelentős többsége (90 százalék) azzal is tisztában volt, hogy mire jó a kötelezettségvállalási nyilatkozat: pereskedés nélkül ki lehet költöztetni a bérlőt az ingatlanból, és ugyanígy behajtható a bérletidíj-tartozás is. Ha a bérlő nem hajlandó kiköltözni a bérelt lakásból, és nincs kötelezettségvállalási nyilatkozat, akkor a lakás tulajdonosa igencsak kellemetlen helyzetbe kerülhet. Ilyen esetben az önkormányzat jegyzőjéhez kell fordulnia és birtokvédelmi eljárást kérni tőle. Az államigazgatás általában másfél-két év után jut el odáig, hogy kényszert alkalmazzon, és kiköltöztesse a bérlőt az ingatlanból. „A kötelezettségvállalási nyilatkozat azt jelenti, hogy kvázi egy bírói ítélet van a kiköltözni nem akaró bérlő ellen, így az ügy három-négy hónap alatt megoldódik” – mondja a szakértő.

Szintén elsöprő többség (97 százalék) tudta, hogy ha a bérlő nem hajlandó kiköltözni a bérbe adott ingatlanból, de van kötelezettségvállalási nyilatkozat, akkor a bérbeadó per nélkül kezdeményezheti a bírósági végrehajtást. Egy százalék azt mondta, a rendőrséget kell hívni. Azonban ez a megoldás nem célravezető, mert a rendőrség nem tudja megállapítani, hogy a kilakoltatni kívánt személy milyen jogon tartózkodik az ingatlanban, így a bírósághoz fogja küldeni a tulajdonost, ahol kezdetét veszi a már említett, akár két évig elhúzódó procedúra.

A kérdőív két utolsó kérdésében az olvasók saját tapasztalataira kérdeztünk rá. Az ábrák itt csak azoknak a válaszait mutatják, akik béreltek, illetve adtak már bérbe ingatlant. Ezek alapján a helyzet igen jó, a bérlők 70 százalékának nem volt konfliktusa a bérbeadóval. 16 százalék azt mondta, hogy a tulajdonos a bérlőre hárította az elromlott dolgok javítását, míg 6 százalék érezte már úgy, a bérbeadó irreális mértékben felemelte a bérleti díjat. A válaszadók csupán 7 százalékával történt meg, hogy visszatartották a kauciót. „Az állam nem szabályozhatja a bérleti díjat” – mutat rá Tóth Ádám az áremeléssel kapcsolatban, a kaució visszatartásánál azonban felhívja a figyelmet arra, hogy ha ez jogtalanul történik, akkor az lopásnak számít, vagyis az eset már a büntetőjogi kategóriába tartozhat.

A kitöltők közül bérbeadóként nyilatkozók többsége (66 százalék) szintén pozitív tapasztalatokról számolt be, az érintettek bérlői betartották a szerződésben foglaltakat. „A bérleti szerződés és a kötelezettségvállalási nyilatkozat olyan mint egy utasbiztosítás” – mondja Tóth Ádám. „Megkötjük, és az esetek nagy részében nincs is rá szükségünk. De ha mégis bekövetkezik a lábtörés, akkor nem mindegy, hogy tízezret fizetünk vagy másfél milliót.” Akinek volt rossz tapasztalata, azok legnagyobb arányban (15 százalék) arról számoltak be, hogy a bérlő kárt tett a berendezési tárgyakban. 8 százaléknak okozott gondot a bérlő azzal, hogy hangos volt vagy késve fizette a rezsit. Tóth Ádám ezzel kapcsolatban arra is felhívja a figyelmet, hogy lehetőség van a mérőórákat átíratni a bérlő nevére, ekkor a szolgáltató közvetlenül tőle kéri majd a díjakat, és ha tartozást halmozna fel, akkor nem a bérbeadó személyét terheli. Végül nagyjából minden tizedik tulajdonosnak kellett eddig szembesülnie olyan helyzettel, amikor a bérlő nem távozott önként a lakásból, a szerződés lejárta után csak könyörgések vagy éppen fenyegetések hatására volt hajlandó elhagyni az ingatlant.

BRAND & CONTENT