Az újbudai rozsdaövezet felszámolását két nagyon fontos tényező alakította: egyrészt a Duna közeli területek hozzáférhetővé tétele, másrészt a lakóingatlanok fejlesztése és a funkcióváltás előtérbe kerülése. A Kopaszi-gáttól déli irányba, az egykori ÉPGÉP Sablongyár és a Kábel Művek helyén ma már vegyes ingatlanokat találunk, bevásárlóközpontot, irodákat, üzleteket, pár kisebb volumenű gyártótevékenység is megmaradt. A legérdekesebb mozzanat a hamarosan befejezéshez érkező ELITE Park II. és III. üteme a Budafoki és Szerémi út között található csendes Barázda utcában.
Egy több száz lakásos ház építése az egyik legnépesebb kerületben logisztikai bravúr, hiszen a rozsdaövezet korábbi területein folyamatosan zajlanak a kivitelezések, irodaházak, további lakóépületek épülnek, a területen ráadásul folyamatos az ingázás a budai és pesti oldal, valamint az agglomeráció és a főváros között.
Funkcióváltással lett gyárterületből új városrész
Az egykori újbudai gyárterületek a folyóhoz közel, jó infrastrukturális környezetben helyezkedtek el, hiszen fontos volt az áru szállítása és a munkába járók miatt a kiváló és gyors megközelíthetőség. Azonban ezek a gyárak a '90-es évektől kezdve leépültek, majd legtöbb esetben megszűntek. A főváros lakórésze pedig növekedésnek indult, és mostanra bekebelezte ezeket a jó közlekedésű, folyóhoz közeli területeket. Így indult el egy új városközpont kialakulása, mára több lakó- és irodaberuházás, bevásárlóközpontok, pihenő és szórakoztató létesítmények épülésével.
A tömegközlekedés fejlődése is hatott Újbuda Duna közeli részének élhetőségére, az 1-es villamos és az M4 metró közelebb hozta a belvárost, a pesti oldalt, de Újbuda központjával is összeköti a területet. A közlekedésnek új dimenziót adhat a közeljövőben a Galvani úti híd Csepel felé, illetve a V0 vasúti körgyűrű megépülése – bár ezek még csak a tervezőasztalon léteznek.
„A környezet közlekedési infrastruktúrájának változásában ki kell emelni a közeli villamos fejlesztést, mely kötöttpályás közlekedés, és kulcskérdés a közeli irodaházak és lakóingatlanok keresettsége szempontjából. Ennek köszönhetően több tízezer négyzetméternyi irodafejlesztés indult el pár száz méteren belül, ez keresletet generál a közeli lakásokra, ez igaz az Elite Park esetében is. Egyéb infrastrukturális fejlesztés a közvetlen környezetben nem történt, de ez nem is volt szükséges, mert az úthálózat, kereskedelmi lehetőségek, iskolák már korábban is rendelkezésre álltak, ezek megléte beruházói döntési szempont volt már 2016-ban is” – teszi hozzá Balla Ákos.
Az értékálló beruházás: jó helyre, jó koncepcióval, magas színvonalon
Az Elite Park első üteme hét éve startolt el, a II. és a III. ütem pedig 2024 nyarán lesz kulcsrakész állapotban. „A projekt első tervei 2016-ban készültek, a lakásmix és az alaprajzok az akkori piaci helyzetre, a CSOK bevezetésére és így a fiatalok, családosok kiszolgálására lettek optimalizálva” – tudtuk meg Balla Ákostól. „A nagy lakásszám miatt lehetett számítani arra, hogy a projektben jelentős mértékben vásárolnak lakásokat befektetők, akik miatt nagy arányban terveztek be nappali és egy hálószobás lakásokat. Ez a lakásmix jól vizsgázott az első ütemben, és szinte teljesen változatlanul hagytuk az egyben épülő II. és III. ütemre vonatkozóan.”
A két egyben épülő ütem különlegessége, hogy előregyártott födémpaneleket alkalmaznak, melyet a biharkeresztesi Viastein Kft. gyártott, valamint ebben a projektben alkalmazzák először a Viablokk pórusbeton falazóelemet is. A pórusbeton nagy népszerűségnek örvendő építőanyag hosszú ideje, hiszen egyszerűen megmunkálható, a hő- és hangszigetelő képessége kiváló, és magas fokon ellenáll a penésznek és a tűznek.
„Az újabb ütemek lakásai B kategóriás energetikai besorolásúak, ami biztosítja a már alapvető piaci elvárást jelentő energiahatékonyságot” – mondja Balla Ákos. A háromrétegű nyílászárókkal épített lakások a hőszigetelést és a szükséges hanggátlást is biztosítják; ez egy olyan műszaki többlet, amely nem általános a piacon.
Szintén nem jellemző a hazai piacon, de a BAYER Property ingatlanfejlesztései esetében viszont gyakori, hogy a lakások beépített és gépesített konyhával, illetve a folyosón beépített szekrénnyel rendelkeznek. Ez nem csak gondtalan beköltözést, de befektetői értéknövekedést is jelent. Az Elit Park II. és III. ütemében is az ingatlan alapfelszereltségének része a gépesített konyha, illetve a beépített légkondicionálók. A burkolatok, nyílászárók, szaniterek kiválasztásában is a magas minőség, az értékállóság és a piaci trendek mentén döntött a beruházó.
„Ezek a változtatások nem azért történtek, mert az elmúlt évben a piaci környezet jelentősen romlott, hiszen ezek a beruházói döntések már évekkel ezelőtt megszülettek, hanem azért, mert az ingatlanfejlesztő szem előtt tartja a piac igényeit fejlesztés során. Ezeknek köszönhetően a mostohább gazdasági körülmények között is eredményesnek bizonyul a projekt. Kisebb áttervezésen esett át a homlokzati megjelenése, illetve pár nagyobb lakás alaprajza, ezek a vevői visszajelzések és korábbi értékesítési tapasztalatok miatt történtek” – osztja meg velünk Balla Ákos.
A közösségi zöldtereket, illetve a kertet tájépítész tervezte, a zöldfelületeket összekapcsolják az I. ütemben épült kerttel, így több mint egy hektáros park fog majd létrejönni. Itt sportolásra alkalmas felületeket hoznak létre; valamint több, korcsoportok szerinti játszóteret, pinpong asztalokat és kényelmes járófelületeket biztosítanak. A mélygarázsban 462 állás és 50 darab elektromos töltőállomás lesz, közös kerékpár tárolók és egyéb tárolóhelyiségek szintén épülnek az új ütemben. Ezért a környék egyébként viszontagságos parkolási lehetőségeit az ingatlanegyüttes nem fogja tovább terhelni.
Befektetés Újbudán?
Újbuda kifejezetten népszerű kerület, az infrastruktúra megfelelően kiépült, a színvonalas vásárlási és rekreációs lehetőségek adottak, például két pláza is található a kerületben. Az utazás az M4 metrónak, a vonat- és Volán buszpályaudvarnak, a fonódó és az 1-es villamosoknak köszönhetően gyors, viszonylag sok a zöldfelület, az egyre szaporodó irodakomplexumok optimálissá teszik a kerületet, akár befektetési szempontból is.
„Tapasztalatunk alapján a befektetők kettő szempont alapján hoznak döntéseket, az egyik a bérleti díjakból származó hozam, a másik a várható értéknövekmény”
– osztja meg velünk Balla Ákos.
„A hozamszint nem sokat változott az elmúlt években, bár a lakásárak, illetve a bérleti díjak néha párhuzamosan, néha nem egymást követve változtak évente akár 10-20 százalékos mértékben. A ma ingatlan bérbeadásával elérhető hozam a befektetők számára nem kecsegtető. A jelenlegi piaci körülmények mellett, az állampapírok magas kamatszintjét is figyelembe véve, a befektetők csak akkor vásárolnak ingatlant, ha valószínűsíthető az értéknövekmény 2-3 éven belül. Tekintettel arra, hogy az Elite Park új építésű lakásai más piaci termékhez viszonyítva sokkal kedvezőbb áron kerülnek értékesítésre, itt várható a legnagyobb az értéknövekedés, ami meggyőző a befektetők számára. Az Elite Park esetében akár már egy éven belül 20 százalékot meghaladó értéknövekedés várható, 2-3 éven belül pedig akár 50 százalékos felértékelődést várnak a piaci szereplők, miközben a befektetők bérbeadásból hozamot tudnak realizálni.”
