A lakásvásárlás nemcsak otthonteremtési, hanem fontos befektetési döntés is, melynek meghozatalakor érdemes számba venni, hogy rövid-és hosszútávon hogyan változik az ingatlan jövőbeli értéke, miként alakul a lokáció megítélése, infrastrukturális fejlődése. A XIII. kerület az újépítésű ingatlanok tekintetében Budapest vezető kerületének számít évek óta, nemcsak az otthonteremtési céllal vásárlók, hanem az ingatlanbefektetők számára is kiemelt városrész. 2023-ban itt hirdették meg a legtöbb, elérhető újépítésű lakást.1
A kerület népszerűségét több tényező is indokolja: a kiváló közlekedési kapcsolatok a belvárossal, a Duna, a Margit-sziget közelsége, a kifejezetten sok zöld terület, a kerület szemmel látható fejlődési dinamikája, illetve az a tény, hogy évekkel előre tudható, hogy milyen beruházások indulnak.
[1] Duna House Barométer 2023. negyedik negyedéves adatai
Értéknövelő tényező a környék változása
Egy kerület presztízsét az ott kialakult ingatlanárak is kifejezik. Egy új irodaház vagy lakópark is teljesen meg tudja változtatni egy környék arculatát, megítélését, lakossági összetételét és ingatlanárait, vagyis egy környék pozitív változása mindenképpen értéknövelő tényező a lakások árában. Budapesten 2014 elejéhez képest 2023 első három hónapjában már közel négyszer akkora összeget kellett adni az ingatlanokért a fajlagos árak változása alapján, ami azt jelenti, hogy évesített hozamként a lakástulajdonosok 16,4 százalékos értéknövekedést könyvelhettek el. A 2008-as, válság előtti maximumhoz képest az árak közel 220 százalékos emelkedtek, vagyis évente átlagosan 8 százalékkal növekedett az ingatlanok értéke a magyar fővárosban. Ez a növekedés az új ingatlanok esetében is megfigyelhető volt, hiszen míg például 2016 elején még kevesebb, mint 500 ezer forintos áron is lehetett új lakást vásárolni Budapesten, addig a jelenlegi medián árak már 1,4 millió forint körül alakulnak, vagyis az átlagos fajlagos összegek 182 százalékkal emelkedtek, ami évesítve közel 15 százalékos átlagos növekedést jelentett. 2
[2 ] LIVING & Eltinga közös kutatás: Most érdemes lakást vásárolni Magyarországon
A XIII. kerület azért is kedvelt terület, mert itt található Budapest egyik legfontosabb irodapiaci lokációja, ami folyamatos erős keresletet biztosít az ingatlanok iránt, miközben még sok esetben átalakuló környékről van szó, és az ilyen helyszíneken az egyes lakások esetében a piaci árváltozás feletti értéknövekedéssel, felértékelődéssel is számolni lehet. 3
A befektetők által kedvelt, és jól kiadható kerületben mégis a teljes fővárost jellemző árszint alatt alakulnak még a fajlagos árak.
[3] LIVING & Eltinga közös kutatás: Most érdemes lakást vásárolni Magyarországon
Átalakuló városrészek, növekvő közbiztonság
A XIII. kerület egésze jó példa arra, hogy egy jó adottsággal rendelkező, a fejlődésnek helyet adó terület mennyire felértékelődhet egy városon belül, hiszen ez a városrész korábbi gépipari központból, „gyárvárosból” nőtte ki magát, és mostanra az egyik legfontosabb irodapiaci lokációvá, illetve népszerű lakóövezetté vált. A városrész megítélése a nagy volumenű fejlesztéseknek köszönhetően néhány év alatt megváltozott. Megújuló lokációvá vált például a Szabolcs utca környéke, ahol az elmúlt pár évben gyökeres átalakulásnak lehettünk szemtanúi a Budapesten is példátlan mértékű rehabilitációs ingatlanfejlesztésnek köszönhetően. A városrész új nevet is kapott: egyre többször emlegetik Ferdinánd-negyedként a Ferdinánd híd - Lehet utca- Dózsa György út - Szabolcs utca által határolt szakaszt. A Szabolcs utca 15-25. szám alatt megvalósuló Park West lakópark például, ahol összesen közel 900 lakás épül fel, egészen átrajzolta a környéket.
Hasonlóképpen Belső-Angyalföldre is a társadalmi- és lakásmutatók kerületi átlagnál rosszabb alakulása volt jellemző, de a Váci út mentén jelentkező nagy volumenű fejlesztések ezeket a területeket is képesek voltak dinamizálni. E fejlesztésekhez kapcsolódóan sok helyen a közterületi minőség is jelentős megújuláson esett át; például az AngyalZöld+ programnak köszönhetően több szakaszt is zöld területté alakítottak át, ami segítette a lakókörnyezet élhetőbbé válását és felértékelődését.
Nem véletlen, hogy a XIII. kerület egyike azon négy budapesti kerületnek, melyek a budapestiek állandó lakhelyváltásának köszönhetően növelni tudták népességszámukat az elmúlt tíz évben, sőt közülük is a legsikeresebbként 4 százalékos emelkedést tud felmutatni. 4
A kerület fejlődését az is jól mutatja, hogy számos kiemelt óvodai beruházás is szerepet kapott az utóbbi években – négy óvoda is megújult, folyamatban van az ország első okosóvodájának megépítése, de egy teljesen újépítésű óvodába is járhatnak a kerületi gyerekek.
[4] Hatalmas átalakulás a fővárosban, 365 ezren döntöttek a költözés mellett.
Fejlődő infrastruktúra és növekvő zöld területek
A XIII. kerületnek kiválóak az adottságai az elhelyezkedését illetően, hiszen közel fekszik mind a belvároshoz, mind az irodapiaci övezethez. A Szabolcs utcában található Park West Projekt például jól megközelíthető autóval, de a lakópark kerékpárral és tömegközlekedéssel is könnyen elérhető, és számos éjszakai járat megállója megtalálható a környező főutakon. A Westend bevásárlóközpont, a Városliget, a Fővárosi Állat- és Növénykert és a Széchenyi fürdő is 10 perces sétával elérhető. Hasonlóképp a Kassák Projekt a Váci úttól mindössze néhány perc sétára található. A környék az elmúlt időszakban hatalmas fejlődésen ment át: a város legújabb irodafolyósója épült ki, ahol folyamatosan új munkahelyek jönnek létre.
A XIII. kerületben létrejövő rengeteg fejlesztés garantáltan újrapozícionálja a zöld környezetet is. Ebből a szempontból a kerület a budapesti átlagtól egyébként is egy kicsit jobb helyzetet mutat, hiszen egyes területrészek (pl. lakótelepek, kertváros, Rákos-patak menti) akár a 15-40 m2 /fő zöldfelületi értéket is elérik. 5
[5] Budapest XIII. kerület hosszú távú fejlesztési koncepció
A Rákos-patak melletti, széles zöldfelületi sáv szintén felértékelheti az ingatlanokat, hiszen a zöldövezet olyan magas státuszú városrész kialakulását segíti elő, mely különösen vonzó a családok számára, és elősegítheti az agglomerációkból való visszavándorlást.
A LIVING lakóingatlan-fejlesztő eddigi legzöldebb fejlesztése, a 13. kerületi Rozsnyay utcában található Le Jardin Projekt során végig környezettudatos megoldásokat alkalmaznak. A „le jardin” franciául kertet jelent, így a nevéhez méltó módon a lakópark csendes, idilli környezetben helyezkedik el, minden oldaláról kertekkel határolva, miközben a Váci út közelségének köszönhetően a közlekedési infrastruktúrája is kiváló: a belváros autóval és tömegközlekedéssel többféle módon is könnyen megközelíthető. A beruházás a zöld területek rehabilitációijának, parkfelújításoknak is kedvez.
Értékálló befektetést jelentenek
Az átalakuló városrész növekvő zöld területei, fejlődő infrastruktúrája, az átlagnál magasabb szintű, környezettudatos és energiahatékony kivitelezési minőség, valamint az új ingatlanok rendkívül jó energetikai besorolása és ezáltal az alacsony rezsiköltség a befektetési célú lakásvásárlóknál is alapvető vásárlási szemponttá lépett elő. A befektetők számára szintén kedvező szempont, hogy az elmúlt két évben dinamikusan emelkedett a lakások bérleti díja. A KSH és az ingatlan.com 2024 februári kimutatása szerint pedig a drágulás nem állt meg a budapesti albérletpiacon: a lakbérek Budapesten 1,1%-kal lettek magasabbak. A tavalyi év azonos időszakit a fővárosban 11,3%-kal, a 2015. évi bázisidőszakit pedig 90%-kal haladták meg a februári lakbérek nominálisan. 6
[6] KSH–ingatlan.com-lakbérindex, 2024. február – KSH Kísérleti statisztika
A Duna House adatai szerint Budapesten egy garzonlakást átlagosan 150-170 ezer forintért, egy két hálószobásat 250-350 ezer forintért lehetett kivenni múlt év júliusában. Egy újépítésű ingatlan ennél magasabb bérleti díjak mellett találhat bérlőre, annál is inkább, mivel a bérlők számára is sokkal fontosabbá vált, hogy milyen összegű rezsiköltségeket kell kifizetniük egy-egy lakás esetén. Az ingatlan.com elemzése szerint a XIII. kerületben átlagosan 240 és 250 ezer forintért lehet havonta lakást bérelni.7
A legmagasabb elvárásokat is kielégítő, értékálló, jó lokációval rendelkező, alacsony rezsijű, biztonságos otthonok ezért mindig értékálló befektetést jelentenek.
Arról, hogy mi is az a támogatói tartalom, itt olvashat részletesebben, ha üzenne nekünk, ezen a címen elér minket.