Régiós összehasonlításban is kiemelkedően kedvezőtlen Budapesten a kiskeresetűek és a pályakezdő fiatalok számára a fővárosi lakáspiac. A négyzetméterárakkal együtt emelkedő lakásbérleti díjak folyamatosan csökkentik a fizetőképes bérlők számát, az állami és önkormányzati támogatás pedig érdemben nem képes szűkíteni a kereslet-kínálati ollót.
A szociális szakma képviselői tényként kezelik, hogy Budapesten széles körű lakhatási válság van, az azonban az elmúlt évek ingatlanpiaci változásainak fejleménye, hogy a krízis már a középosztályhoz tartozó fiatalok sokaságát is elérte. A strukturális problémák okairól Misetics Bálint, a főpolgármester lakás- és szociálpolitikai főtanácsadója beszélt a Szociális Lakásügynökség cselekvési tervének bemutató rendezvényén, még a múlt héten.
Bérlői oldalról a legnagyobb probléma a lakásárak szélsőséges arányú emelkedése. Míg a régió országainak nagyvárosaiban egy évtized alatt 0 és 30 százalék között növekedtek az ingatlanárak, addig Budapesten 130 százalékkal. Ezt azt is jelenti, hogy
míg 2011-ben egy átlagos családnak 4-5 év alatt megkereshető jövedelemre volt szüksége, hogy lakást vásárolhasson magának (vagy a gyereknek), addig 2019-ben ez a család már 9 évnyi jövedelméből vásárolhatta meg ugyanazt az átlagos fővárosi lakást.
„A magánpiaci bérlakásszektor esetében maga a lakástörvény is problémás, mert a hatályos szabályozási keretek között sem a bérlő, sem a bérbeadó nem érezheti magát igazán biztonságban. A jogszabályi környezet mellett pedig évtizedek óta jelen van a bérbeadói oldalon az a diszkrimináció, mely döntően a többgyermekes családokat és a cigány származású magyarokat sújtja. Esetükben a piac kockázati »felárral« terheli az amúgy is magas bérleti díjat.
A lakásárak emelkedése nemcsak a potenciális lakásvásárlók helyzetét nehezítette meg az utóbbi időben, hanem a bérlőkét is,
mivel a növekvő négyzetméterárakat nagy pontossággal követte a lakbérek emelkedése, mely így messze meghaladta a jövedelmek emelkedését”
– hívta fel a figyelmet Misetics Bálint.
Hogy milyen széles körű a lakhatási probléma? Ennek illusztrálására érdemes összehasonlítani az átlagos budapesti lakbérárak alakulását egyes bérminimummértékekkel, például a nettó közfoglalkoztatási minimálbérrel (56 500 forint), a nettó minimálbérrel (111 ezer forint) vagy a garantált bérminimummal (145 ezer forint). Ebből látszik, hogy azok az alacsony keresetű emberek, akik – ha nem rendelkeznek önálló lakástulajdonnal vagy egyéb családi támogatással – nem képesek saját lakhatásukat önerőből biztosítani a fővárosban.
Bár a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) 2015 óta nem publikál létminimum-számítási adatokat, a Policy Agenda számításai hozzáférhetőek. A legfrissebb adat szerint (ez 2019-es!) a létminimum egy fogyasztási egységre számított átlagos értéke havonta 101 398 forint volt. Ha ehhez hozzáadjuk az átlagos budapesti lakbért (150 ezer forint), és ezt hasonlítjuk össze a fővárosi diplomás pályakezdők nettó bérével (229 ezer forint), akkor teljesen világossá válik, hogy már a középosztály fiataljait is utolérte a lakhatási szegénység.
A kormány lakáspolitikája a köztulajdonú vagy szociális bérlakások megépítésével szemben a lakástulajdon-szerzést, ezen belül is elsősorban a lakásépítést támogatja. Az erre szánt források jelentős részben azonban nem a támogatni kívánt családokat segítik. A csökkentett, 5 százalékos áfakörben lévő támogatás például csak kisebb részben jutott otthonteremtő családokhoz, az MNB adatai szerint a támogatási források nagyjából 60 százalékát különböző ingatlanpiaci szereplők fölözték le. A támogatások ráadásul a lakásárak szélsőséges mértékű emelkedéséhez is hozzájárultak, tehát a támogatás jelentős részét elviszik a magasabb lakásárak.
Ennél is nagyobb probléma azonban, hogy a kormányzat lakáspolitikája nem általában a lakástulajdon-szerzést vagy a gyermekes családok lakástulajdon-szerzését támogatja, hanem elsősorban a magasabb jövedelmű, vagyonosabb családok lakáshoz jutását
– magyarázza Misetics Bálint.
Azok a megtakarítással nem rendelkező, illetve nem hitelképes családok, akik csak kevésbé vagy egyáltalán nem tudnak hozzáférni ezekhez a támogatásokhoz, kétszeresen is rosszul járnak: úgy szembesülnek a támogatások miatt megemelkedett lakásárakkal, hogy nem tudnak pluszforráshoz jutni.
A politikus azt is problémának tartja, hogy a kormány az önkormányzatok számára nem biztosít forrást
Ez az egyik oka az önkormányzati bérlakásszektor lassú, de biztos leépülésének. Ráadásul a kormányzati elvonások, melyeket a koronavírus-válságra hivatkozva vezettek be, azoknak a városi önkormányzatoknak a költségvetési mozgásterét is jelentősen szűkítették, amelyek esetleg hajlandóak lettek volna saját forrásból többet áldozni a megfizethető lakhatás ügyére.
Az alacsony jövedelmű, illetve fiatal pályakezdő budapestiek a saját lakás vásárlása helyett leginkább az önkormányzati bérlakásoktól várhatják lakhatásuk időleges rendeződését. De vajon vannak-e ilyenek? E szektor kedvezőtlen tendenciáit sajnos jól érzékelteti a tény, hogy míg 1990-ben a teljes budapesti lakásállomány fele az önkormányzatok kezében volt, addig ez az arány 2019-re 4 százalékra csökkent, s ez a csökkenő tendencia a mai napig tart.
A helyi rászoruló lakosság lakhatásának biztosítását az általunk megkérdezett összes önkormányzati vezető kulcskérdésnek tartotta, azonban ahány kerület, annyi probléma jelzi a mozgásterük szűkösségét. Erzsébetvárosban például majdnem 2500 önkormányzati tulajdonú lakás van, ennek azonban 15 százaléka használhatatlan állapotú. A VII. kerület a lepusztult ingatlanok egy részének eladási árából akarta a többi lakás felújításának fedezetét előteremteni, csakhogy a Momentum tulajdonvesztésre hivatkozva elutasította az értékesítést. A koalíciós partnerek most egyeztetnek, hiszen abban egyetértés van, hogy a lakhatási probléma óriási a kerületben.
Niedermüller Péter támogatja a Fővárosi Önkormányzat és a civilek által kidolgozott Szociális Lakásügynökség koncepcióját.
Fontos feladatot vállalnak fel, hiszen a jelenlegi piaci árak csak a jól keresők számára megfizethetők
– mondta az Indexnek a polgármester.
Erzsébetváros a tervezett lakásfelújítások mellett a nehéz sorsú emberek segítésével foglalkozó civil szervezeteknek is juttatna önkormányzati lakást a kötelező felújítás mellett. Az így rendbe hozott ingatlanokat a civilek rászorulóknak adnák használatba. Már megkötött együttműködési megállapodásuk van az Oltalom Karitatív Egyesülettel, ugyanilyen megállapodás készül az Utcáról Lakásba Egyesülettel és a Menhely Alapítvánnyal is.
A XII. kerületben igen alacsony, csak 800 körüli a bérlakások száma, évente átlagosan 10 lakás ürül ki különböző okok miatt, ezért az utóbbi időben a határozatlan idejű bérleti szerződéseket határozott idejű, 5 éves szerződésekre cserélik. Az igény mértékét jelzi, hogy ezekre 100-150 jelentkező van. A pályázóknál szociális szempontokat vesznek figyelembe.
A főváros Szociális Lakásügynökségének programjára utalva Pokorni Zoltán polgármester azt mondja: köszönjük, de a lakások elosztásában nem kell nagy segítség.
Azt is hozzáteszi, hogy a szociális rászorultságnak van egy olyan foka, ahol az önkormányzat már nem remélheti a szociális alapú lakbér megfizetését sem. Előnyt jelent azonban, ha a jelentkező köztisztviselő.
A XII. kerület épp a közelmúltban újított fel egy egész bérházat a kormány 2 milliárdos, vissza nem térítendő támogatásából. Ide a kerületben köztisztviselőként vagy közalkalmazottként munkát vállaló, 40 évnél fiatalabbak költözhetnek, jellemzően bölcsődei, óvodai dolgozók. A lebontásra szánt Böszörményi út 22. és a Beethoven utca 7.-nél lévő önkormányzati épületek helyén épülnek ugyan lakások is, ám ezek eladásából tervezi finanszírozni a városvezetés a helyükön felépítendő új, vegyes funkciójú szolgáltatóházak megvalósítását.
A XII. kerület az egyik legdrágább hely a fővárosban. Az itteni négyzetméterárak gyakorlatilag kizárják a rentábilis szociális bérlakásépítést. A városrészek eltérő adottságait említve Pokorni Zoltán a XIII. kerület példájára hívja fel a figyelmet.
A hivatkozott kerület polgármestere, Tóth József lapunknak elmondta:
Bérlakásépítési programunk 2002-ben kezdődött. Az azóta eltelt időszakban 11 épületben összesen 632 lakást adtunk át. Jelenleg is folyamatban van legújabb, 35 lakásos beruházásunk a Jász utca 72. szám alatt, mely néhány héten belül átadásra kerül.
Önként vállalt feladatként a XIII. kerületi önkormányzati bérlakásrendszer bővítésére elsősorban szociálpolitikai eszközként tekintenek. Emellett a lakhatás támogatására, társasházi kamatmentes felújítási kölcsön keretében az elmúlt 25 évben 2,75 milliárd forintnyi önkormányzati támogatást nyújtott a kerület. Ez közel 6 milliárd forint értékű felújítást generált 793 társasházban, összesen több mint 45 ezer albetétet érintve. A fiatalok lakhatását 2015–2019 között 110 lakás meghirdetésével segítették, a 35 év alattiakat célzó lakáspályázatokon 90, erre a célra kijelölt fecskelakás volt. A 2020–2024-es mostani lakáskoncepcióban a bérlakással nem rendelkezők számára pályázható lakások 10 százalékát is a 35 év alatti fiatalok kaphatják meg. Mindezek ellenére a legintenzívebb bérlakásépítési potenciállal rendelkező kerületben is hatszoros a lakások iránti többletigény.
Hasonlóan a Hegyvidékhez, a VI. kerület is szolgálati lakást biztosít a kerületért dolgozó szakembereknek a „Terézváros otthont ad!” program keretében. Soproni Tamás momentumos polgármester az Indexnek azt mondja:
Nem az amúgy is rossz szociális helyzetben lévő bérlőkre hárítjuk az ingatlanok felújítását, hanem budapesti szinten egyedi módon saját forrásból adunk át nekik otthonokat.
Ilyen módon tavaly 15, idén pedig 24 lakást tettek, illetve tesznek lakhatóvá Terézvárosban, idén 110 millió forintot különítve el ezek felújítására.
A kerületi önkormányzatok saját forrásra alapozott erőfeszítéseit nem lebecsülve azért látszik, hogy mindez csupán csepp a tengerben.
Misetics Bálint véleménye szerint az airbnb-zés (a lakások turisztikai célú hasznosítása), csökkenti a bérlakások kínálatát, a jövedelmezősége miatt pedig a megemelkedett nyereségelváráson keresztül tovább növeli a lakbéreket. (A budapesti lakbérek emelkedésének természetesen nem a lakások turisztikai célú hasznosítása az egyetlen oka, de közrejátszik a folyamatban.)
A megfizethető lakhatás és a lakások szálláshelyi üzemeltetése közötti konfliktus különösen Budapesten jelent problémát.
Egyrészt azért, mert Budapesten a népesség arányához viszonyítva a koronavírus-járvány előtt jóval több Airbnb-szálláshely működött, mint Belgrádban, Bukarestben, Pozsonyban, Varsóban, Zágrábban vagy akár Bécsben. Másrészt azért, mert a hazai adózási környezet kifejezetten ösztönzi a lakások turisztikai célú hasznosítását a hosszabb távú bérbeadással szemben. Harmadrészt azért, mert a budapesti magánbérleti szektorban a lakbérek a jövedelmek növekedését messze meghaladó, szélsőséges mértékben nőttek az elmúlt évtizedben.
Misetics Bálint arra is figyelmeztet, hogy az európai nagyvárosok jelentős részével szemben Budapesten semmilyen törvényes korlátja nincs a lakbérek emelkedésének, illetve annak, hogy milyen gyakran és alkalmanként mekkora mértékben lehet emelni a lakbéreket.
Magyarországon 15 éve folyamatosan növekszik azoknak a 20–30 éves fiatal felnőtteknek az aránya, akik mamahotelben laknak, sőt a tendencia már a 25–34 éves korosztályra is kiterjedt. Ebben a tekintetben nálunk nemcsak például Ausztriához vagy az Európai Unió átlagához képest rosszabb a fiatal felnőttek helyzete, hanem például Csehországhoz, Észtországhoz, Lettországhoz vagy Litvániához képest is (bár a dél-európai országokban, Olaszországban, Spanyolországban vagy Portugáliában még magasabb a szüleikkel együtt lakó fiatal felnőttek aránya).
Budapesten a helyzet logikusan még nehezebb: a fővárosban ugyan a jövedelmek, valamint a lakásárak és a lakbérek egyaránt magasabbak az országos átlagnál, azonban
a jövedelmek nem annyival magasabbak Budapesten, mint amennyivel a lakhatás költségei. A keresetek, főleg a pályakezdő keresetek és a lakhatás költségei között kialakult – pontosabban kiéleződött – feszültség a fiatal felnőttek elvándorlásában (nemzetközi migrációjában) is fontos szerepet játszik.
Az önálló lakhatás időbeli kitolódása mellett ebből a szempontból a külföldi munkavállalás is egy lehetséges alkalmazkodási stratégia. Ezzel párhuzamosan látni lehet, hogy a magánbérleti szektorban felülreprezentáltak a fiatal felnőttek, így a lakásbérlés, illetve a lakástulajdon-szerzés elhalasztása is alkalmazkodási stratégia lehet azoknak, akik, ha egy lakás törlesztőrészleteit nem is, a jelentősen megnövekedett lakbéreket még ki tudják fizetni.
Misetics szerint azonban félrevezető volna általában a „fiatalokról” beszélni, a lakhatási problémák nem elsősorban generációs problémák (bár azok is), hanem a társadalmi egyenlőtlenségekből következnek. Nagyon más a helyzete azoknak a fiatal felnőtteknek, akik jelentős lakásvagyont örökölnek (mindenféle örökösödési adó nélkül), mint akik semmit; azoknak a fiataloknak, aki lakásvásárláskor jelentős családi támogatásra számíthatnak az önrész kifizetéséhez, mint akik ilyen segítségre nem számíthatnak; és azoknak a fiataloknak, akik rokonoktól, jelentősen a piaci ár alatt tudnak lakást bérelni.
Úgy látja, a generációk közötti szociális támogatások egyenlőtlensége növekszik, ez pedig egyre nagyobb egyenlőtlenségekhez vezet a lakhatáshoz való hozzáférésben.
(Borítókép: Felújított szociális bérlakás Budapesten, az Alkotás utcában. Fotó: Hegyvidék Önkormányzata)