Zavarja a szomszéd hajnali fűnyírása, esti grillezése, szakadatlanul ugató kutyája, zajos építkezése, fáinak áthajló ágai, komposztálóládájának szaga, netán dübörgő lakodalmas zenéje vagy állandóan pásztázó kamerája? Mi a különbség a szükséges és a szükségtelen zavarás között? Szomszédként mit köteles tűrni, és mit nem? Mindezek a szomszédjogok körébe tartozó kérdések, amelyekre most igyekszünk válaszolni.
Nincs új a nap alatt, hiszen a szomszédjogokat (iura vicinitatis) már az ókorban is ismerték; a rómaiak ezeket a korlátozásokat törvényi szolgalmaknak tekintették. Vagyis rájöttek, hogy
a tulajdont nemcsak a köz, hanem a szomszédok közötti zavartalan együttműködés érdekében is szükséges korlátozni.
Így megszabták, hogy a házakat egymástól csak bizonyos távolságra lehet építeni, vagy nem szabad elvenni a szomszédtól a természetes fényt. A XII táblás törvény szerint a mezőgazdasági telek tulajdonosának kötelessége volt a telekhatárnál két és fél lábnyi sávot szántatlanul hagyni, hogy az a szomszéd hasonló sávjával együtt egy öt láb széles útként szolgáljon mindkettőjük számára. Ugyanez a törvény szabályozta a fák gallyainak a szomszéd telkére való átnyúlását, valamint az áthullott gyümölcs felszedésének jogát is.
A szomszédjogok szabályrendszere nem sokat változott a történelemben, ahogy a szomszédok egymáshoz való viszonya sem. A jó szomszédok eddig is megvoltak békésen egymás mellett, míg mások, mint Péter és Pál Arany János A fülemile című versében, legfeljebb a naptárban. Ahogy a költő is ironikusan megjegyezte: a rossz szomszédság török átok.
A szomszédjogok alapvető rendelkezéseit a Polgári törvénykönyv, míg a speciális kérdéseket a szomszédjogi törvény tárgyalja, és mindezt önkormányzati rendeletek egészítik ki, megfejelve a bíróságok ítélkezési gyakorlatával.
Az ingatlan használatának általános korlátja az úgynevezett szükségtelen zavarás tilalma. A polgári törvénykönyv (Ptk.) 5:23. §-a ezt így fogalmazza meg:
A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.
Az esetek sokszínűsége, eltérősége és összetettsége miatt a szükségtelen zavarás fennálltának vagy kizárásának megállapítását a törvény az ítélkezési gyakorlatra bízza. A bíróságok pedig bizonyítás lefolytatása után és általában igazságügyi szakértő igénybevételével döntenek a konkrét eset összes körülményének mérlegelésével.
A bírói ítélkezési gyakorlat alapján szükségtelen mértékű zavarásról akkor beszélhetünk, ha az a szokásos mértéket meghaladja, ha a zavaró tevékenységet kifejtő a szomszéd érdekeit teljes mértékben figyelmen kívül hagyja. A törvény ugyanis megköveteli, hogy a lehetőségekhez képest legkisebb mértékű érdeksérelmet okozza a használó.
A szükségtelen zavarás fogalmából következik, hogy a szükséges zavarás nem ütközik a fő szabályba, vagyis az ilyen mértékű zavarást a szomszédos ingatlan tulajdonosa köteles tűrni. Az, hogy milyen mértékben köteles a szomszéd elviselni a tulajdon használatával járó zavarást, és mikortól válik az szükségtelenné, az csak a konkrét körülmények alapján állapítható meg.
A Polgári törvénykönyv három esetkört említ, amikor a tulajdonos tűrni köteles:
A legtöbb vita általában építkezéssel, zajokkal, kellemetlen szagokkal és állatok tartásával kapcsolatos. Mert nincs két egyforma szomszéd. Az egyik szeret hangosabban zenét hallgatni, szombat reggel füvet nyírni, flexelni, minden hétvégén grillezni, míg a másik nem.
Összeszedtük a szükségtelen zavarás néhány esetkörét:
Az ingatlan tulajdonosa felszedheti az ingatlanára a szomszédos ingatlanról áthullott terményt, ha a növény tulajdonosa a termény beszedését elmulasztotta. Kérdés, hogy mennyi ideje van a tulajdonosnak ahhoz, hogy a szomszéd telkére áthajló ágakról lehullott terményét összeszedje. Az ítélkezési gyakorlat méltányos határidőt említ, amely az adott esetben a mezőgazdasági, kertészeti, illetőleg a helyi szokásoknak, az összes körülménynek megfelelően esetenként állapítható meg.
A két ingatlan határvonalán álló növény és terménye egyenlő arányban illeti meg a szomszédos ingatlanok tulajdonosait.
A közterületre hulló terményt viszont bárki felszedheti, ha a növény tulajdonosa a termény beszedését elmulasztotta.
Az ingatlan tulajdonosa pedig csak akkor jogosult az áthajló ágak és átnyúló gyökerek levágására, ha azok az ingatlan rendes használatát akadályozzák, és azokat a növény tulajdonosa felhívás ellenére sem távolítja el.
Ami a kerítést illeti, a szomszédos ingatlanok elválasztására szolgáló kerítés, mezsgye vagy növény használatára az ingatlanok tulajdonosai közösen jogosultak. A kerítés fenntartásával járó költségek olyan arányban terhelik az ingatlanok tulajdonosait, amilyen arányban őket jogszabály vagy a megállapodásuk annak létesítésére kötelezi. Ha nincs ilyen megállapodás, akkor a költségek őket a határolt földhosszúság arányában terhelik. Amennyiben a szomszédos ingatlanok határvonalán álló növény valamelyik ingatlan rendes használatát akadályozza, illetve kárt okoz, vagy annak veszélyével fenyeget, és az érdeksérelem más módon nem hárítható el, az ingatlan tulajdonosa követelheti, hogy azt közös költségen távolítsák el.
A szomszédjogi törvény kitér állattartással kapcsolatos esetekre is. Kimondja például, hogy ha a tilosban talált állat tulajdonosa ismert, az ingatlan tulajdonosa köteles őt az állat befogását követően annak elszállítására felszólítani, de mindaddig visszatarthatja az állatot, amíg az általa okozott kárt az állat tulajdonosa meg nem téríti. Vagy:
ha a kirepült méhrajt annak tulajdonosa két napon belül nem fogja be, azon birtokbavétellel bárki tulajdonjogot szerezhet.
Ha valaki pedig olyan környezetbe megy lakni, ahol az állattartás a hatóság engedélye alapján nem tilos, akkor az ezzel okozott bizonyos fokú zavarást a bírói gyakorlat szerint köteles elviselni.
A legtöbb esetben van békés megoldás. Néhány indulatmentes mondat, kérés célhoz vezet. A békés megegyezés meghiúsulása esetén lehet jogi útra terelni az ügyet.
Az első lehetőség a birtokvédelmi eljárás, amikor is a jegyzőtől egy éven belül kérhető az eredeti birtokállapot helyreállítása vagy a birtoksértő magatartás eltiltása. Az eljárásért háromezer forint illetéket kell fizetni, és azt a jegyző tizenöt napon belül lefolytatja.
A másik lehetőség a per. Ebben az esetben viszont a felperesnek kell bizonyítani, hogy az általa kifogásolt zavarás már a szükséges mértéket túllépi, továbbá igazolnia kell a bekövetkezett kár mértékét. A bíróság a birtokvédelmi perekben legtöbbször igazságügyi szakértőt rendel ki, aki megállapítja a zavarás szükséges és szükségtelen mértékét. A szakértő költségével, mivel azt a felperesnek kell megelőlegezni, ugyancsak számolni kell.
(Borítókép: Egy, az 1980-as években épült panelház nyitott folyosói Kőbányán, a Halom utcában 2021. október 30-án. Fotó: Róka László / MTI)