Előleg vagy foglaló? – teszik fel sokan az obligát kérdést ingatlanvásárláskor. Csakhogy a két fogalom nem áll egymással vagylagos viszonyban, hiszen ingatlan-adásvételi szerződés esetén mindig van előleg. A foglaló a kötelezettségvállalás megerősítésére szolgál, ami az ügylet meghiúsulása esetén akár el is veszhet. Nem kis differencia, pedig a Magyar Országos Közjegyzői Kamara felmérése szerint az emberek fele nem tud különbséget tenni az előleg és a foglaló között. Mi most segítünk.
2023 elején országosan több mint 18 százalékkal több eladó lakásból és házból válogathattak a vevők, mint egy évvel korábban. Ezzel párhuzamosan a kereslet 40 százalékkal csökkent – tudtuk meg Balogh Lászlótól, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjétől. Ezzel együtt az előzetes becslések alapján tavaly 130 ezer körül alakult az adásvételek száma, vagyis havonta átlagosan több mint tízezer ingatlanra kötnek adásvételi szerződést.
Jagusztin Tamás, a Pest Vármegyei Főügyészség osztályvezető ügyésze az ingatlan-adásvétel kapcsán felmerülő néhány jogi fogalmat segített tisztázni. A szakember szerint nem feltétlenül adásvételi szerződéssel kezdődik a folyamat. A vevő ugyanis kinyilváníthatja a szándékát, hogy meg szeretné vásárolni az ingatlant, és úgynevezett írásbeli vételi szándéknyilatkozatot tesz. Az eladó döntése, hogy a nyilatkozatot elfogadja-e. Ha határidőn belül megérkezik a vevőhöz a nyilatkozat, hogy az eladó elfogadta a vevő nyilatkozatát, és megegyeznek, hogy meghatározott határidőn belül adásvételi szerződést kötnek, akkor a vevő vételi szándéknyilatkozata ajánlattá válik. Az ajánlat elfogadásával létrejön a felek között az előszerződés. Ez a szerződés tehát még nem a végleges adásvételi szerződés, mivel nem tartalmaz minden részletkérdést. Előszerződés szándéknyilatkozat nélkül is készülhet, ha a felek egyből előszerződést kötnek.
Az előszerződésben a feleknek meg kell határozniuk a későbbi szerződés lényeges feltételeit:
a felek személyét, az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló akaratot, az ingatlannak és a vételárnak a megjelölését.
Ezen elemeknek a későbbi, végleges adásvételi szerződésben is szerepelniük kell, mivel nélkülük a szerződés nem jön létre, de természetesen ennél sokkal több mindent tartalmaz egy szakszerűen elkészített ingatlan-adásvételi szerződés – hangsúlyozza az ügyész.
Ingatlan adásvételekor mind az elő-, mind a végleges adásvételi szerződést írásba kell foglalni, hogy érvényes legyen. Az előszerződés célja, hogy mindkét fél biztos legyen abban, hogy az adásvétel a megállapodásuk szerint fog végbemenni, amelynek komolyságát pénzátadással szokták biztosítani. Ez lehet előleg vagy foglaló, de egyáltalán nem mindegy, hogy melyiket alkalmazzák.
Az előleg olyan összeg, amit előre átad a vevő. Ha bármely okból a végleges szerződést nem kötik meg, vagy azt felbontják, az összeg visszajár a vevőnek. Ebből következően nem is jelent biztosítékot egyik fél számára sem arra, hogy a másik fél teljesíteni fogja a szerződést, és nem áll el a szándékától. Ezzel szemben egész más a helyzet, ha ugyanezt az összeget foglalóként adja át a vevő – hangsúlyozza Jagusztin Tamás, aki szerint ekkor, ha a vevő a szerződés meghiúsulásáért felelős (például meggondolja magát), az átadott foglalót az eladó megtarthatja. Ha pedig az eladó a felelős, akkor a kapott foglaló visszaadásán felül a foglalóval azonos összeget köteles megfizetni a vevőnek, tehát összesen a foglaló dupláját kell visszaadnia. A foglaló rendszerint ugyanúgy a vételár egy része szokott lenni (vagyis abba beszámít), mint az előleg.
A Magyar Országos Közjegyzői Kamara online felmérése szerint az emberek fele nem tudta, mi a különbség a foglaló és az előleg között. A résztvevők kevesebb mint egynegyede tudta azt, hogy a vevő felelőssége ellenőrizni az ingatlan-nyilvántartás adatait, mielőtt kifizeti a foglalót. Ennek elmulasztása súlyos következményekkel járhat, mert tízből négy lakásvásárlás esetében probléma van az ingatlan jogi helyzetével. Ugyanakkor a válaszadók kétharmada helyesen tudta, hogy eladóként a foglaló jelent nagyobb biztonságot, mert ha a vevő felelős azért, hogy meghiúsul az ügylet, elveszti a foglalót, az előleg azonban mindig visszajár, ha kútba esik az adásvételi szerződés.
Bacskó László ügyvéd szerint a foglaló és az előleg nem állnak egymással vagylagos viszonyban. A szerződő felek, eladó és vevő nem arról döntenek, hogy egyik legyen vagy a másik. Az előleg, vételárelőleg, vételárrészlet egymásnak szinonimái. E tekintetben az előleg semmilyen többlettulajdonsággal nem rendelkezik, lényegében egy mezei vételárrészletet takar a kifejezés. Az adásvételi szerződésről beszélni vételár, vagy ha úgy tetszik, vételárelőleg nélkül lényegében fogalmilag kizárt. Az ingatlan-adásvételi szerződésnek ugyanis szükségszerű velejárója a vételárrészletek, a vételárelőleg összegének meghatározása, vagylagosságról ezért nem beszélhetünk. Azaz a kérdés úgy semmiképpen nem tehető fel, hogy foglaló vagy előleg, mivel adásvételi szerződés esetében előleg mindig van. A kérdés inkább az, hogy a felek kötnek-e ki foglalót az adásvételi szerződésben.
Előleg tehát az ingatlan-adásvételi szerződés teljesítése során átadott valamennyi vételárrészlet. Az adásvételi szerződés során előlegként említett összegek bármilyen esetben visszajárnak a vevőnek, ha a szerződés megszűnik. Az előleg visszafizetésének kötelezettsége független attól, hogy az adásvételi szerződés milyen okból szűnt meg. Ez egyben azt jelenti, hogy az előlegnek nincs szankció funkciója.
És amíg az előlegnek nincs szankció funkciója, addig a foglaló pontosan ezt a szerepet hivatott betölteni.
A foglaló az adásvételi szerződés teljesítésére vonatkozó kötelezettségvállalás megerősítésére szolgál.
A foglaló lényegében kárátalány. Ez azt jelenti, hogy a foglaló erejéig a szerződés meghiúsulása miatt felmerült kár mértékét a vétlen szerződő félnek nem kell bizonyítania. Pusztán azon tényre tekintettel, hogy a szerződés a másik fél hibájából hiúsult meg, a kapott foglalót megtarthatja, illetve az adott foglalót kétszeresen követelheti vissza. A vétlen félnek nem kell igazolnia, hogy a kár mértéke eléri-e foglaló összegét, vagy egyáltalán érte-e kár, a foglaló mindenképpen jár neki.
A rémunalmas előleg mellett a foglaló élete csupa kaland és akció – foglalja össze a lényeget Bacskó László. A foglaló nem a vételáron felüli további összeg. A foglaló csupán a vételár meghatározott részére, lényegében a vételárelőlegre felragasztott további címke. Hogy az adásvételi szerződésben az előleg kap-e ilyen spéci címkét, a felek által szabadon eldönthető kérdés, minden jogszabályi kényszer nélkül.
Hogyan számoljuk el a foglalót a szerződés meghiúsulása esetén? Három variáció lehetséges:
Tehát a foglaló funkciója a szerződés felróható megszűnésének szankcionálása olyan módon, hogy a hoppon maradt félnek – a foglaló erejéig legalábbis – ne kelljen külön bizonygatnia, mekkora kár érte. Ehhez képest, ha kizárólag előleg átadására került sor, akkor a szerződés meghiúsulásával esetlegesen felmerült károk érvényesítése csak a károk bírósági úton történő tételes igazolása útján történhet. Az átvett előleg összegébe a károk automatikusan nem számíthatók be – magyarázza az ügyvéd.
Gyakorlati szempontból a vevő pozíciója az eladóéhoz képest lényegesen kedvezőtlenebb. Ha vele tolnak ki, akkor – függetlenül attól, hogy jogilag jár neki – nemhogy foglalónyi kártérítés nincs a kezében, de még a részéről kifizetett foglaló is az eladónál van. A való életben soha nem a paragrafus, hanem az alkupozíció a perdöntő. Márpedig a vevő ebből a szempontból negatív előjelű alkupozícióval rendelkezik. – Ezt támasztja alá az a gyakorlati tapasztalat is, hogy míg a foglalót elveszítő vevő ismert életforma az univerzumban, a foglalót kétszeresen visszafizető eladót húsz év alatt még nem láttam testközelből – állítja Bacskó László.
Ingatlan vásárlása során az egyetlen biztonságos lehetőség, ha pénz átadására kizárólag az ügyvéd által ellenjegyezett adásvételi szerződés átadásakor kerül sor, függetlenül attól, hogy az átadott összeg előleg vagy foglaló.
Az elmúlt időben új csalástípus jelent meg az ingatlanvásárlásoknál – írja cikkében Zalavári György ügyvéd. A csalók első lépésként feltörik az eladó, a vevő, az ingatlanközvetítő vagy az ügyben eljáró ügyvéd levelezőrendszerét. Aztán adott pillanatban megtévesztő e-mailben arra kérik a vevőt, hogy ne az adásvételi szerződésben szereplő bankszámlára, hanem egy, az e-mailben megadott másik bankszámlájára teljesítse a vételárat vagy annak részletét. Az ügyvéd azt tanácsolja, ilyenkor ne tegyünk eleget azonnal a felhívásnak, hanem lépjünk kapcsolatba valamennyi szerződő féllel, és ragaszkodjunk az adásvételi szerződés írásbeli módosításához. Ezzel elkerülhető a vételár téves bankszámlára utalása, és ezáltal az ingatlanügylet meghiúsulása is.
(Borítókép: Shutterstock)