Szomszédja zajt, bűzt, kellemetlenséget okoz? Vagy áthajlik az ága, kamerája az ablakát pásztázza, netán építkezése óta odalett a kilátása? Megérkezett a szomszédjogok világába. Megmutatjuk, mi a különbség a szükséges és a szükségtelen zavarás között, mit köteles tűrni és mit nem, hova fordulhat, ha nem tudnak dűlőre jutni.
A szomszédjogokat (iura vicinitatis) már az ókori rómaiak is ismerték, mert rájöttek, hogy a tulajdont nemcsak a köz, hanem a szomszédok közötti zavartalan együttműködés érdekében is szükséges korlátozni. A XII táblás törvény szerint például a földtulajdonosnak kötelessége volt a telekhatárnál két és fél lábnyi sávot szántatlanul hagyni, hogy az a szomszéd hasonló sávjával együtt egy öt láb széles útként szolgáljon mindkettőjük számára. De szabályozták a rómaiak a fák ágainak a szomszéd telkére való átnyúlását és az áthullott gyümölcs felszedésének jogát is.
A szomszédjogok nem sokat változtak az idők folyamán, ahogy a szomszédok egymáshoz való viszonya sem. A jó szomszédok eddig is megvoltak békésen egymás mellett, míg mások, mint Péter és Pál Arany János A fülemile című versében, legfeljebb a naptárban.
A szomszédjogok alapvető rendelkezéseit a polgári törvénykönyv, míg a speciális kérdéseket a szomszédjogi törvény tárgyalja, és mindezt önkormányzati szabályozás és a bírósági ítélkezési gyakorlat egészíti ki.
Az ingatlan használatának általános korlátja az úgynevezett szükségtelen zavarás tilalma. A polgári törvénykönyv 5:23. §-a ezt így fogalmazza meg:
A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.
Az esetek sokszínűsége miatt a szükségtelen zavarás megállapítását a törvény az ítélkezési gyakorlatra bízza. A bíróságok pedig általában igazságügyi szakértő igénybevételével döntenek az eset összes körülményének mérlegelésével. Az ítélkezési gyakorlat alapján szükségtelen mértékű zavarásról akkor beszélhetünk, ha az a szokásos mértéket meghaladja, ha a zavaró tevékenységet kifejtő személy a szomszéd érdekeit teljes mértékben figyelmen kívül hagyja.
Néhány jellemző példa a szükségtelen zavarásra:
Egy kiszállítással is foglalkozó pizzéria miatt alakult ki vita a vendéglátóhely üzemeltetője és a környékbeli lakók között. Az egyik lakos pert indított, mert szerinte a vendéglátóipari egység működtetéséből eredő zajjal birtokháborítást követett el. Szóvá tette, hogy a pizzafutárok az ablaka alatt mennek el és „bőgetik” a motorjukat. Kérte az üzlet este tízórai bezárását is. Az ügy eljutott a Kúriáig, amely határozatában rámutatott, hogy az ügyben eljáró bíróságoknak az egyes ingatlanok használatához fűződő jogos érdekek egybevetése alapján kellett állást foglalniuk abban, mi az az időpont, ameddig a felperes tűrni köteles a pizzéria működtetésével szükségszerűen együtt járó zajhatást. A szemben álló érdekek egybevetésének eredményeként az érdekegyensúly helyes megteremtésével érhető el a zavarás szükségtelen mértékének megszüntetése. Az érdekegyensúly megteremtése utáni zavarást a szomszéd már tűrni tartozik.
A szükségtelen zavarás fogalmából következik, hogy létezik szükséges zavarás is, amikor a zavarást a szomszédos ingatlan tulajdonosa köteles tűrni. Az, hogy milyen mértékig köteles a szomszéd elviselni a tulajdon használatával járó zavarást, és mikortól válik az szükségtelenné, az csak a konkrét körülmények alapján állapítható meg.
A polgári törvénykönyv szerint a tulajdonos három esetkörben köteles tűrni:
A szomszédjogok klasszikus esetei az ingatlan határait érintik.
A legtöbb esetben szerencsére van békés megoldás. Néhány indulatmentes mondat, udvarias kérés általában célhoz vezet. Megegyezés hiányában viszont jogi útra lehet terelni a vitát.
Az első lehetőség a birtokvédelmi eljárás, amikor is a jegyzőtől egy éven belül kérheti az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a birtoksértő magatartás eltiltását. Az eljárás illetékmentes, azt a jegyző tizenöt napon belül lefolytatja.
A másik lehetőség a per. Ebben az esetben viszont a felperesnek kell bizonyítani, hogy az általa kifogásolt zavarás már a szükséges mértéket túllépi, továbbá igazolnia kell a bekövetkezett kár mértékét. A bíróság a birtokvédelmi perekben legtöbbször igazságügyi szakértőt rendel ki, aki megállapítja a zavarás szükséges és szükségtelen mértékét. A szakértő költségével, mivel azt a felperesnek kell megelőlegezni, ugyancsak számolni kell.
A kilátás elvesztése miatt indított perek alapvetően kártérítési igénnyel kapcsolatosak, mivel a kilátás egyoldalú elvonásával megvalósított szomszédjogi sérelem miatt kártérítési per indítható a bekövetkezett értékcsökkenés megtérítése iránt. A bírói gyakorlat minden esetben a szükségtelen zavarás fogalmából vezeti le a kilátásvesztés esetén fizetendő kártérítés jogalapját. A zavarás oly módon is megvalósulhat, hogy az újonnan felépített épület a szomszédos ingatlan benapozását jelentősen korlátozza. A Legfelsőbb Bíróság 1994-ben hozott határozata szerint a „szükségtelen zavarás” akkor valósul meg, ha az építtető a szomszédos ingatlan tulajdonosának érdekeit figyelmen kívül hagyva, nem a lehetőségek szerint legkedvezőbb tervezési és kivitelezési eljárás szerint jár el.
(Borítókép: Getty Images)