Egyre kevesebb eszköze maradt a városoknak arra, hogy maguk határozhassák meg, mi és hogyan épülhessen a településen. Ennek következménye most Érden bukott ki. A település már több mint egy évtizede túlnépesedett, ahhoz, hogy ne omoljon össze, lépni kellett. Ehhez a szinte teljes területére kiterjedő változtatási tilalom bevezetését találta a legalkalmasabb eszköznek az önkormányzat. A probléma középpontjában az ivóvíz kérdése áll.
Ez a vonat már elment. 2023. június 28-ig kellett ugyanis az építésfelügyeleti hatóságnak bejelenteni az építési szándékot ahhoz, hogy még július 15-e előtt érvényes építési engedélyt szerezhessenek a maguknak új otthont Érden tervezők. A Pest megyei település polgármestere, Csőzik László ugyan már márciusban jelezte, hogy radikális döntések meghozatalától sem riadnak vissza, ez sokakban mégis csak most tudatosult.
A városvezetés mára kikristályosodó álláspontja világos: Érd megtelt, infrastruktúrája nem tud lépést tartani a beköltöző tömegek igényeivel.
A polgármester közösségi oldalán fel is sorolja, hogy mit okoz a népességrobbanás:
Az 1990-ben még csupán 43 ezer fős település 2006-ban megyei jogú várossá vált, lélekszáma idén már megközelítette a 73 ezer főt. Mivel 2017 és 2020 között az önkormányzatoktól fokozatosan elvették az építéshatósági jogköröket, az állami építésfelügyelet pedig szakemberhiánnyal küzd (mivel nyolc éve változatlan a központi közigazgatásban az illetményalap), az építtetők a Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) előírásait könnyen kijátszhatták.
Az önkormányzat korábban is próbálta már az ingatlanfejlesztéseket mederben tartani. 2019 óta nem vontak külterületeket építési övezetbe, és nem járultak hozzá lakóparkok építéséhez sem. Azzal is kísérleteztek, hogy társasházak esetében megtiltották az oldalfalakon ablakok kialakítását, hogy ezzel is csökkentsék az egy épületben észszerűen kialakítható lakások számát. Hiába.
A Csőzik László vezette önkormányzat most – más eszköz hiányában – a változtatási tilalom elrendelésével ledobta az atombombát a családi házas területek társasházépítőire.
Az elmúlt időszakban több miniszterrel, államtitkárral tárgyaltam, lobbiztam az önkormányzati szövetségekben, hogy adják vissza az elvett jogköröket, különben a Budapest környéki településeket szétnyomja, szétrobbantja ez a teher, az itt élők egyre dühösebbek. Ám az új építési törvény koncepciójában semmi ilyesmit nem találtam, a jogkörök maradhatnak a kormányhivatalnál. Ezért úgy döntöttem, a saját kezünkbe vesszük a sorsunkat, bevetjük a helyi építésügy »atomfegyverét«: változtatási tilalmat rendelünk el.
Arról, hogy ennek fényében mit tehetnek mostantól az érdekelt ingatlantulajdonosok és mit nem, itt olvashatnak részletesen.
Érden még 2600 beépítetlen telek található, első lépésként ezeket szeretnék megvédeni attól, hogy az ingatlanfejlesztők „lakóteleppé” alakítsák át. A változtatási tilalom maximum 3 évig lehet hatályban, de meghosszabbítható. A polgármester ugyanakkor azt hangsúlyozza, hogy döntésük átmeneti, azaz ha néhány hónap múlva elkészül az új HÉSZ, eltörlik a változtatási tilalmat. Az új szabályzat a városvezetés szándéka szerint a családiház-építést és a kertváros fejlődését segíti, a társasházépítési hullámot azonban fékezi.
A jogszabály alakításának előkészítésébe a lakosságot és a helyi vállalkozásokat is bevonták, ami azt is jelentette, hogy az önkormányzat már hónapokkal ezelőtt nyilvánossá tette az új koncepciója főbb irányait. Ezzel azonban az ingatlanfejlesztők előtt is felfedte lapjait. A változtatási tilalom elrendelésével a további ingatlanos spekulációknak és trükközésnek kívántak most gátat szabni.
Koszorú Lajos, az Érd új településtervének kidolgozását végző Város-Teampannon Kft. építész-urbanista vezetője tágabb összefüggésbe helyezi a város lakosságának bővülését. A rendszerváltás előtt még meglévő központi irányítású (országos kiegyenlítést célzó) területpolitika megszűnt, a munkahelyek létrehozásának elsődlegesen piaci, gazdaságossági szempontjai lettek, amit az emberek karrierelképzelései lekövetnek. Az agglomerációban egyszerre zajlik a be- és kivándorlás, azaz Érden sem a népszaporulat ugrott meg, hanem a saját boldogulásukat kereső, jellemzően fiatalabb és mobilisabb korosztály képviselői jelentek meg nagyobb számban.
Érdet sem lehet önmagában tekinteni, hisz a fővárossal együtt annak a 3,5 milliós lélekszámú budapesti városrégiónak a központjában van, mely nagyjából Kecskeméttől Tatabányán keresztül egészen Egerig terjed. Itt termelik meg a nemzeti jövedelem felét.
Ebbe a térségbe törekszik az ország lakosságának ambiciózusabb fele. Érd abban a tekintetben kedvező elhelyezkedésű, hogy ennek a térségnek a délnyugati kapuja.
Arra vonatkozóan nincsenek adatok, hogy Érd esetében a beköltözők körében hogyan oszlik meg a fővárosból, illetve az ország más pontjairól érkezők aránya, az azonban Koszorú Lajos szerint biztosan nem igaz, hogy Budapesthez képest kedvezőbbek lennének itt az ingatlanárak. Nagyjából 5-10 százalékos különbség lehet csupán. A népességnövekedésnek inkább településszociológiai okai lehetnek. A távolabbi kistelepülésekről érkező munkavállalók számára átláthatóbb és élhetőbb lehet egy városszerkezetében még mindig inkább kisvárosias lakhely, mint egy metropolisz. Érd ezt biztosítja számukra, miközben nem gátolja őket abban, hogy Budapestre járjanak be dolgozni.
László Ferenc, Érd önkormányzatának sajtószóvivője ezt annyival árnyalja, hogy az ingatlanközvetítők maguk is fűtik az ingatlanpiacot, például azzal, hogy az önkormányzat infrastruktúra-fejlesztésre vonatkozó terveiről nem mondanak igazat az érdeklődőknek. A csalódott beköltözők rendszeresen az önkormányzaton kérik számon az ingatlanosok ígéretét, amely szerint például egy éven belül leaszfaltozzák az adott utcát. A felpörgetett ingatlanpiac magas fordulatszámát jól jelzi, hogy az elmúlt 6 évben 1600 telken indult el valamilyen lakóingatlan-építés.
A városvezetés úgy látja, a település 60 ezer fős lakosságszám kiszolgálására optimalizált infrastruktúrával rendelkezik. Ezt a lélekszámot azonban már 2007 körül elérte a város, azóta tart a vesszőfutás. (Ebben maga is felelős volt az újabb és újabb külterületek felparcellázásával és beépíthetővé tételével.)
Közben Érd számos részén nincs járda, nincs szilárd burkolatú úttest, a közvilágítás kiépítésére is csak évtizedes távlatba helyezett ígérvények vannak, a legkritikusabb azonban a vezetékes ivóvíz kérdése – magyarázza Koszorú Lajos. A vízhálózat szakaszosan épült ki, ami számos műszaki problémát okoz, a szolgáltató a meglévő hálózaton nem képes már megfelelő mennyiségű vizet adni. Mivel az önkormányzat már nem lát rá a kiadott építési engedélyekre, nem tudja, hogy bejelentés alapján hány lakás vagy ház épül. Erről csak akkor értesül, amikor a (részleges tulajdonában lévő) vízszolgáltatóhoz beérkezik a hálózatra kötési igény. Lehet, hogy az adott telekre korábban vezetett egy háromnegyed colos cső, de annyi víz nincs, amennyi egy nagy társasház igénye.
Várostervező építészként mondom, ez nagyon kínos helyzeteket tud produkálni. Ugyanis sem az ingatlanfejlesztőknek, sem a tervezőknek nem kell ma már előre bizonyítani a bejelentés vagy engedélyeztetés során, hogy az adott területen van megfelelő víz, csatorna és áram. Ezt csak a használatbavételi engedély kiadásakor kell rendezni, így az önkormányzat nem tudhatja, hogy ki hol és mit épít, és milyen ellátási igénnyel lép fel.
Érd önkormányzatának egyébként se pénze, se eszköze nincs arra, hogy hálózatot fejlesszen. A rezsicsökkentés pedig a szolgáltatói oldal részéről nézve komoly károkat okozott. (Az ivóvízdíj fogyasztói árát 2009-es árszínvonalon befagyasztották, miközben a víz kitermeléséhez és szállításához szükséges energia díja az egekbe szökött. Emellett a kormány a fizetendő közműadót is jelentősen megemelte.) Az emiatt elmaradt fejlesztések és karbantartások miatt több ezer milliárd forint adósság keletkezett országszerte a föld alatti közműhálózaton.
A településrendezési terv átalakításával a város most a víz és egyéb közműhálózatok adottságaihoz igazítja az építési lehetőségeket.
Azokban a jellemzően kertes övezetekben, ahol remény sincs a megfelelő vízhálózat kiépülésére, ott egy telken csak egy lakás megépítését teszik lehetővé. A vegyes területeken (például Érd központjában) azonban megengedőbb lesz az építési előírás, sűrűbb beépítésre és akár ötszintes házak felhúzására is lehetőség lesz, így a településkép is tagoltabbá válhat.
Noha Érd 2006 óta megyei jogú város, a tudatos „városiasítás” folyamata csak tíz éve zajlik. A tervezők javaslatai alapján, a következetes várospolitika által irányított átalakítás nyomán megerősödhetnek a település csomópontjai, az alközpontok, a településszerkezet megszilárdításával pedig a tervek szerint Érd is beléphet a fenntartható városok sorába.
(Borítókép: Érd belvárosa 2007-ben. Fotó: H. Szabó Sándor / MTI)