A zártkert mint fogalom mára már csak a köznyelvben és néhány tulajdoni lapon maradt fenn. Ehhez képest hazánkban hozzávetőlegesen százötvenezren élnek ilyen, meglehetősen bizonytalan jogi státuszú ingatlanban, és a számuk ráadásul évről évre növekszik.
A zártkert fogalmát még a földtulajdon és a földhasználat továbbfejlesztéséről szóló 1967. évi IV. törvény határozta meg:
Zártkert a község (város) külterületének nagyüzemileg nem művelhető, elkülönített része. A zártkertnek az a rendeltetése, hogy az állampolgárok személyi földtulajdona és földhasználata – a belterületen kívül – ott állandósuljon.
Aztán a törvényt 1987-ben hatályon kívül helyezték, majd 1994-ben a telekkönyvi besorolások is megváltoztak. A korábbi zártkerteket a külterületi földek közé sorolták. Ugyanakkor ma is akad tulajdoni lap, amin az adott ingatlan zártkertként van feltüntetve. A legtöbb helyen viszont az egykori zártkerteknek kertes mezőgazdasági terület a településrendezési besorolásuk.
A termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény 2015 közepétől egészen 2017 végéig ingyenesen lehetőséget adott a zártkerti ingatlanok tulajdonosainak, hogy egyszerűsített eljárás keretében kivonják földjüket a művelés alól.
A zártkertek átminősítésére ma is van lehetőség, de csak abban az esetben, ha az átlagosnál rosszabb minőségű a termőföld, és a tulajdonos megfizeti a földvédelmi járulékot.
Amennyiben a zártkertet kivonták a művelés alól, a továbbiakban zártkerti művelés alól kivett területként szerepel majd az ingatlan-nyilvántartásban. Bár a processzust követően az ingatlan továbbra is külterületnek minősül, sokkalta könnyebbé válhat például az értékesítése. Ezzel együtt egy gazdasági épületnek minősített ingatlanra a legtöbb bank nem ad lakáshitelt, és a csok sem vehető igénybe.
Mindent egybevetve: a (föld)jogi szabályozás nem igazán tartott lépést a változásokkal. Mert az elmúlt években bőven történt változás.
Amikor a nagyüzemi mezőgazdaságból kivont, családi mezőgazdaságra felparcellázott telkek, a zártkertek létrejöttek, azokon a tulajdonosaik magántulajdonosként kisüzemi kertészetet (gyümölcstermesztést) végeztek.
A későbbiekben a zártkertek jelentős része metamorfózison ment keresztül: a kisüzemi kertészetet először üdülőterületi, majd lakhatási funkció váltotta fel.
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) kimutatása szerint a 2001-ben regisztrált 42,2 ezer zártkerti lakoshoz képest 2011-ben már 89,5 ezren éltek ilyen területen. Mivel a 2022-es népszámlálás idevonatkozó adatai nem ismertek, számuk óvatos becslések szerint is százötvenezerre nőtt.
Vigvári András szociológus a nemrégiben megjelent, Zártkert-Magyarország című könyvében három kiköltözési hullámot említ:
Napjainkban a legtöbb (egykori) zártkerti ingatlan Hajdú-Bihar, Komárom-Esztergom, Pest, Zala és Baranya vármegyében található.
Vigvári András szerint a legtöbb zártkertes övezetben buszjárat, közvilágítás, illetve vezetékes gáz sincs. A kiköltözők sokszor mégis szeretnek ott lakni, mert függetlenebbnek érzik magukat a közszolgáltatásoktól. Vannak ugyanakkor olyan zártkertek is, ahol az értelmiségiek kerültek túlsúlyba, ezek inkább a kiemelt üdülőterületek környékén – a Balaton, a Velencei-tó, a folyók és holtágaik mentén és a borvidékek környékén – alakultak ki.