A szomszédok közötti nézeteltéréseket taglaló legutóbbi cikkünkben a motoros fűnyírók által kibocsátott zajokkal foglalkoztunk, most az ingatlanhatárokat érintő kérdésekkel.

Mint arról korábban már írtunk, a szomszédjogokat (iura vicinitatis) a rómaiak is ismerték; ezeket a korlátozásokat törvényi szolgalmaknak tekintették. Vagyis felismerték, hogy a tulajdont nemcsak a köz, hanem a szomszédok közötti zavartalan együttműködés érdekében is szükséges korlátozni. Így például előírták, hogy

A XII táblás törvények (Lex duodecim tabularum) már csaknem két és fél évezrede szabályozta a fák gallyainak a szomszéd telkére való átnyúlását, de az áthullott gyümölcs felszedésének jogát is.

Szükségtelen és szükséges zavarás

Napjainkban az ingatlan használatának általános korlátja az úgynevezett szükségtelen zavarás tilalma. A Polgári törvénykönyv (Ptk.) 5:23. §-a ezt így fogalmazza meg:

A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.

A bírói ítélkezési gyakorlat alapján a szükségtelen mértékű zavarás meghaladja a szokásos mértéket, ilyenkor a zavaró tevékenységet kifejtő ingatlanhasználó a szomszéd érdekeit teljes mértékben figyelmen kívül hagyja. A törvény megköveteli, hogy a használó a lehetőségekhez képest legkisebb mértékű érdeksérelmet okozza.

A szükségtelen zavarás fogalmából következik, hogy létezik szükséges zavarás is, amikor a zavarást a szomszédos ingatlan tulajdonosa köteles tűrni. Az, hogy milyen mértékig köteles a szomszéd elviselni a tulajdon használatával járó zavarást, és mikortól válik az szükségtelenné, csak a konkrét körülmények alapján állapítható meg.

A Ptk. három esetkört említ, amikor a tulajdonos tűrni köteles:

1. Ha közérdekű munkálatok elvégzése, állatok befogása, az áthajló ágak gyümölcsének összegyűjtése, az ágak és gyökerek eltávolítása céljából vagy más fontos okból szükséges, a tulajdonos kártalanítás ellenében köteles a földjére való belépést megengedni. A tulajdonos a szomszédos földet kártalanítás ellenében használhatja, ha ez a földjén való építkezéshez, bontási, átalakítási vagy karbantartási munkálatok elvégzéséhez szükséges.
2. Szükséghelyzetben másnak életét, testi épségét vagy vagyonát közvetlenül fenyegető és más módon el nem hárítható veszély esetén a tulajdonos köteles tűrni, hogy dolgát a veszély megszüntetése céljából a szükséges mértékben igénybe vegyék, felhasználják, vagy abban kárt okozzanak (például tűzeset helyszínére csak a szomszédos ingatlan falán áttörve lehet bejutni). Ilyenkor a tulajdonos a szükséghelyzetbe került személytől kártalanítást követelhet.
3. A közérdekű használat körében az ingatlan tulajdonosa tűrni köteles, hogy arra feljogosított személyek a feladataik ellátásához szükséges mértékben az ingatlant időlegesen használják, arra használati jogot szerezzenek, vagy az azon fennálló tulajdonjogot egyébként korlátozzák (például kábeleket vezetnek át az ingatlanon). Az ingatlan tulajdonosát ilyenkor kártalanítás illeti meg, ha pedig a korlátozás az ingatlan rendeltetésszerű használatát lehetetlenné teszi vagy jelentős mértékben akadályozza, a tulajdonos az ingatlan kisajátítását kérheti.

A kerítés fenntartási költségei

A szomszédjogok klasszikus esetei az ingatlan határait érintik. Ezek a következők:

1. A tulajdonos felszedheti az ingatlanára áthullott terményt, ha annak tulajdonosa a beszedést elmulasztotta. Kérdés, mennyi ideje van a tulajdonosnak ahhoz, hogy a szomszéd telkére áthajló ágakról lehullott terményét összeszedje. A bírói gyakorlat méltányos határidőt említ, amely a mezőgazdasági, kertészeti és helyi szokásoknak, az összes körülménynek megfelelően, csak esetenként állapítható meg.
2. Az ingatlanok határvonalán álló növény és terménye egyenlő arányban illeti meg a tulajdonosokat. A közterületre hulló terményt viszont bárki felszedheti, ha az eredeti tulaj a termény beszedését elmulasztotta. Az áthajló ágak, átnyúló gyökerek levágása pedig csak akkor jogszerű, ha azok az ingatlan rendes használatát akadályozzák, és azokat a növény tulajdonosa felhívás ellenére sem távolítja el.
3. Az ingatlanokat elválasztó kerítés, mezsgye, növény használatára a tulajdonosok közösen jogosultak. A fenntartási költség olyan arányban terheli őket, amilyen arányban annak létesítésére jogszabály vagy megállapodásuk kötelezi. Megállapodás hiányában a költségek a határolt földhosszúság arányában oszlanak meg. Ha a határvonalon lévő növény a rendes használatot akadályozza, illetve kárt okoz, vagy annak veszélyével fenyeget, és az érdeksérelem más módon nem hárítható el, az érintett követelheti a növény közös költségen való eltávolítását.

A D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. útmutatása szerint kerítést a saját telkünkre építhetünk, ha pedig a kerítés építését elrendelik, azt a telek homlokvonalán, az útról nézve jobb oldali telekhatáron és a hátsó telekhatár jobb oldaltól mért fele hosszán vagyunk kötelesek megépíteni és fenntartani.

A kerítésépítés szabályai közé tartozik még az is, hogy a kerítés kapuja közterületre, kifelé nem nyílhat. A homlokvonalon álló kerítésen a közterület használatát veszélyeztető megoldást, így például szögesdrótot csak a járda szintje felett legalább kétméteres magasságban, a kerítés belső oldalán lehet alkalmazni.

Fakivágás, kilátás elvesztése

A Kúria elődje, a Legfelsőbb Bíróság egy ügyben (BH1985. 58.) elvi éllel kimondta, hogy a fák az emberi környezetet védik, kellemesebbé, szebbé teszik, porelvonó, levegőtisztító hatásuk folytán a lakókörnyezet javításában fontos szerepet töltenek be. A fák telepítése, a meglevő növényzet megóvása általános környezetvédelmi érdek.

Helye lehet viszont az árnyékolással összefüggésben esetleg keletkezett kár megtérítésére való kötelezésnek.

A kilátás elvesztése miatt indított perek alapvetően kártérítési igénnyel kapcsolatosak, mivel a kilátás egyoldalú elvonása miatt kártérítési per indítható a bekövetkezett értékcsökkenés megtérítése iránt. A bírói gyakorlat minden esetben a szükségtelen zavarás fogalmából vezeti le a kilátásvesztés esetén fizetendő kártérítés jogalapját. A zavarás oly módon is megvalósulhat, hogy az újonnan felépített épület a szomszédos ingatlan benapozását jelentősen korlátozza. A Legfelsőbb Bíróság 1994-ben hozott egyik határozata szerint a „szükségtelen zavarás” akkor is megvalósul, ha az építtető a szomszédos ingatlan tulajdonosának érdekeit figyelmen kívül hagyva, nem a lehetőségek szerint legkedvezőbb tervezési és kivitelezési eljárás szerint jár el.

Birtokvédelmi eljárás, birtokvédelmi per

A legtöbb esetben van békés megoldás. Néhány indulatmentes, udvarias mondat általában célhoz vezet. Megegyezés hiányában viszont jogi útra lehet terelni a vitát.

Az első lehetőség a birtokvédelmi eljárás. Éles Róbert, a Kaposvári Járásbíróság csoportvezető bírája szerint a birtokvédelem a zavartalan birtoklás lehetőségét biztosítja a birtokosnak. Ha a birtokháborítás egy éven belül történt, akkor a helyi jegyzőtől is lehet birtokvédelmet kérni, de az illető fordulhat azonnal a bírósághoz is.

A másik lehetőség a birtokvédelmi per. Ebben az esetben viszont a felperesnek kell bizonyítani, hogy az általa kifogásolt zavarás már a szükséges mértéket túllépi, továbbá igazolnia kell a bekövetkezett kár mértékét. A bíróság legtöbbször igazságügyi szakértőt rendel ki, aki megállapítja a zavarás szükséges és szükségtelen mértékét. A szakértő költségével, mivel azt a felperesnek kell megelőlegezni, ugyancsak számolni kell.

A birtokháborítás tárgya kifogyhatatlan. „Talán egy magányos tanyán élő embernek jelentene gondot az, hogy kivel szemben indítson birtokháborítási pert, mert egyébként nagyon sok oka lenne rá az embereknek” – jegyezte meg a csoportvezető bíró.

(Borítókép: Sereg András / Index)