Hazánkban évi hatezer birtokvédelmi eljárást kezdeményeznek, de csak a kérelmek harmadának adnak helyt. Leggyakrabban a bérbeadó tulajdonos próbálja elüldözni a nem fizető bérlőt zárcserével vagy a közművek kikapcsolásával, illetve a válófélben lévő házastársak zárják ki egymást az ingatlanból. A birtokperek pedig legtöbbször amiatt indulnak, hogy megfelelő helyen van-e egy épület, jó helyen húzódik-e vagy milyen magas lehet a kerítés. A notórius pereskedők oda-vissza indítanak egymással szemben pereket.
A birtokvédelem a zavartalan birtoklás lehetőségét biztosítja a birtokos számára. A birtok lehet ingatlan (telek, lakás, családi ház, földterület), de ingóság is, például egy autó. Birtokos lehet a tulajdonos, a bérlő, a használó, a haszonélvező, föld esetén a haszonbérlő. Ahhoz, hogy valaki ingatlan vagy ingóság birtokosa legyen, még szerződés sem feltétlenül kell, adott esetben egy szóbeli megállapodás alapján is birtokolhat valamit.
A birtokvédelem a jog nyelvén azt jelenti, hogy a birtokost birtokvédelem illeti meg, ha birtokától jogalap nélkül megfosztják vagy birtoklásában jogalap nélkül háborítják.
Ha a birtokháborítás egy éven belül történt, akkor a helyi jegyzőtől kérhető birtokvédelem, de a birtokos fordulhat azonnal a bírósághoz is. A jegyző által hozott határozat ellen nem lehet fellebbezni, de a döntés bíróságon megtámadható.
A birtokvédelem eszköztárának három eleme van:
Kajó Cecília, a Magyar Birtokvédelmi Szövetség tanácsadója szerint a birtokvédelmi eljárást leggyakrabban amiatt kezdeményezik, mert:
Évente több mint 6000 birtokvédelmi kérelmet nyújtanak be a jegyzőkhöz (2020-ban például 6 296-ot.) Van olyan jegyző, aki egy ilyen kérelmet sem kap, de a nagyvárosi, fővárosi kerületi jegyzők akár több százat is. Kajó Cecília tájékoztatása szerint a jegyzők a hatezerből négyezret elutasítanak, mert legtöbbjük egyáltalán nem birtokvédelmi ügy, és évente átlagosan kétezer esetben adnak helyt a kérelmező indítványának.
Gaál János, aki Kajó Cecíliával együtt írta a nemrég megjelent Birtokvédelmi kézikönyvet, a sok elutasítást azzal magyarázza, hogy az ügyfelek „kamillatea-hatást” tulajdonítanak a jegyzői birtokvédelmi eljárásnak, vagyis úgy gondolják, hogy az minden probléma megoldására jó. Pedig.
Napjainkban az ingatlan használatának általános korlátja az úgynevezett szükségtelen zavarás tilalma. A Polgári törvénykönyv 5:23. §-a ezt így fogalmazza meg: „A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.” A bírói ítélkezési gyakorlat szerint a szükségtelen mértékű zavarás meghaladja a szokásos mértéket, ilyenkor a zavaró tevékenységet kifejtő ingatlanhasználó a szomszéd érdekeit teljes mértékben figyelmen kívül hagyja. A szükségtelen zavarás fogalmából következik, hogy létezik szükséges zavarás is, amikor a zavarást a szomszédos ingatlan tulajdonosa köteles tűrni. Az, hogy milyen mértékig köteles a szomszéd elviselni a tulajdon használatával járó zavarást, és mikortól válik az szükségtelenné, csak a konkrét körülmények alapján állapítható meg.
A birtokvédelmi eljárás mellett szóba jöhet még a birtokvédelmi per. Éles Róbert címzetes törvényszéki bíró szerint növeli a perlekedési hajlandóságot, ha nagy értékű az ingatlan, az üdülőövezetekben így általában több birtokvédelmi per indul.
A birtokvédelmi perben a felperesnek kell bizonyítani, hogy az általa kifogásolt zavarás már túllépi a szükséges mértéket, továbbá igazolnia kell a bekövetkezett kár mértékét. A bíróság legtöbbször igazságügyi szakértőt rendel ki, aki megállapítja a zavarás szükséges vagy szükségtelen mértékét. A szakértő költségével, mivel azt a felperesnek kell megelőlegezni, ugyancsak számolni kell. A birtokpereknél legtöbbször telekhatárvita áll a háttérben: megfelelő helyen van-e egy épület, vagy épületrész, jó helyen húzódik-e a kerítés.
Arra a kérdésre, hogy mit lehet tenni a pereskedés elkerülése érdekében, Éles Róbert közölte: a szomszéd tudomásul veheti, lemondhat róla, de ennek nincs joghatása. Ha neki ebből a későbbiekben kára származik, akkor ugyanúgy követelhet kártérítést. A beleegyezés nem jelent védelmet.
Klasszikus eset a rossz szomszédság, török átok, vannak notórius pereskedők, akik a rossz viszony miatt oda-vissza indítanak egymással szemben mindenféle pereket
– állította Éles Róbert, aki szerint a békés egymás mellett élés jegyében természetesen sok mindent meg lehet kulturáltan beszélni, de ettől például az építésügyi szabályokat be kell tartani. Például, hogy milyen magas lehet egy kerítés, meddig nőhet a tujasor. A birtokháborítás tárgya kifogyhatatlan. Talán egy magányos tanyán élő embernek jelentene gondot az, hogy kivel szemben indítson birtokháborítási pert, mert egyébként nagyon sok oka lenne rá az embereknek – vélekedett a címzetes törvényszéki bíró.
(Borítókép: Németh Emília / Index)