A XII. kerületi Hegyvidéken újabb építkezést indítana a terület magántulajdonosa, csakhogy a telek, amit vett, nem építési terület. Egyelőre. A kormányhivatal szerint ugyanis a fővárosi szabályozás hibás, ezért úgy kellene korrigálni, hogy az végső soron a telektulajdonos érdekét szolgálja.
Budapest egyik legjobb adottságú területe a XII. kerületi Kis-Sváb-hegy. A zöldterületekkel tarkított lakóövezetben alsó hangon számolva is 1,5–2,8 millió forint közötti négyzetméteráron lehet lakóingatlant vásárolni. A Gaál József út – Álom utca – Pethényi út által határolt Kis-Sváb-hegy 1991 óta viszont helyi jelentőségű természetvédelmi terület, ám a Pethényi utca 18. és 20. szám alatt nyilvántartott darabját már legalább 30 éve lekerítették, és magántulajdonba került. A mellette lévő részt 2019-ben játszótérré alakította át az önkormányzat. A terület tulajdonképpen egy domboldal (ahol e sorok írója gyerekként még rendszeresen szánkózott), a lekerítés és így az átjárhatatlanság miatt gyakorlatilag egy elvadult gazos parcella mindkét ingatlan (bár a 20-as telken egy rozoga, lakatlan házikó áll).
A szóban forgó, lekerített, 3355 négyzetméteres telket 2020 áprilisában valaki megvásárolta azzal a céllal, hogy oda „a családja későbbi lakhatásának biztosítása érdekében lakóházat emeljen”.
Az ingatlan viszont a kerületi építési szabályzat, a Főváros Rendezési Szabályzata és a Településszerkezeti Terve szerint is közpark besorolású.
Ez praktikusan azt jelenti, hogy itt csak pihenést, testedzést szolgáló, épületnek nem minősülő építmény, vendéglátó épület és nyilvános illemhely, illetve kutyafuttató létesíthető. Ezzel a terület tulajdonosának is tisztában kellett lennie, amikor megvásárolta. A földhivatal adatai szerint „felülvizsgálat alatt” álló természetvédelmi terület, tulajdonos nincs feltüntetve. Ez közterület esetében nem is lenne meglepő, csakhogy ez a közterület magánterület lett.
Minderről a Fővárosi Kormányhivatalnak is tudomása van, hiszen úgynevezett „szakmai segítségnyújtás” keretében most azt javasolja a Fővárosi Önkormányzatnak, hogy mivel jelen állapotban az ingatlan használhatatlan mind a tulajdonos, mind a helyi közösség számára, ezért módosítsa a rendezési szabályzatát, és telekalakítással minősítse át építési területté. Ezt azzal indokolja, hogy az övezetben a mellette lévő terület is az (Pethényi út 16.).
A nem megfelelő övezeti besorolást első lépésként a fővárosi településrendezési eszközök, majd annak alapján a KKÉSZ vonatkozó rendelkezései módosításával lehet csak orvosolni, a magasabb szintű jogszabályokkal, az Étv. és az OTÉK hivatkozott rendelkezéseivel való összhangjukat mielőbb megteremteni.
Azt is megemlítik, hogy az Országos Településrendezési és Építési Követelmények (OTÉK) definíciója szerint ingatlan csak akkor sorolható önkormányzati rendelettel közparki övezetbe, ha az közhasználatban áll (mert állami vagy önkormányzati tulajdon), vagy ha a közhasználatról az állam vagy önkormányzat az ingatlan magántulajdonosával erre vonatkozó szerződést kötött.
Lapunk kérdésére válaszolva a kormányhivatal azt írta, bejelentés alapján, kizárólag jogszerűségi szempontból vizsgálták meg a Fővárosi Önkormányzat hatályos településrendezési tervének (településszerkezeti tervének), illetve a Hegyvidéki Önkormányzat Kis-Svábhegy Kerületi Építési Szabályzatáról szóló rendelete vonatkozó rendelkezéseit. Megítélésük szerint ezek az önkormányzati döntések a magasabb szintű építésügyi jogszabályokkal és a kialakult bírói gyakorlattal is ellentétesek, mivel a magántulajdonban álló területet közpark területfelhasználásba sorolják.
Az önkormányzati határozatok, illetve rendeletek módosításáról azonban kizárólag az érintett önkormányzatok dönthetnek, akár a kormányhivatal szakmai segítségnyújtásában felvetett megoldástól eltérő, jogszerű szabályozást is alkothatnak.
Kovás Gergely, a kerület polgármestere fővárosi képviselőként rövid úton lepattintotta a kormányhivatal megkeresését. Arra emlékeztetett, hogy
a tulajdonos korábban már a XII. kerületnél is próbálkozott az ingatlan átminősítésével, és pontosan tudta, hogy mit vett.
Az ingatlannal kapcsolatban a kerület önkormányzata már évek óta rendszeresen kap megkeresést a mindenkori tulajdonostól, hogy a kerületi építési szabályzatban módosítsa az övezeti besorolást úgy, hogy lakóépületet lehessen elhelyezni. Csakhogy a kerületi építési szabályzatoknak meg kell felelniük a fővárosi szintű rendezési terveknek (Településszerkezeti tervnek, Fővárosi rendezési szabályzatnak), azokkal nem lehetnek ellentétesek. Az átsorolást ezért először a fővárosi tervekben kell végrehajtani.
Minden alkalommal tájékoztattuk a tulajdonosokat, hogy a természetvédelmi érintettség miatt se a kerület, se a Fővárosi Önkormányzat nem támogatja az átsorolást
– hangsúlyozta a XII. kerületi önkormányzat.
A jelenlegi tulajdonos elképzelése szerint kettéosztották volna az ingatlant, az egyik részét lakóövezetbe vonták volna, a másik maradt volna közpark. A helyszínen járva nyilvánvalóvá vált a tulajdonosi szándék, hiszen amellett, hogy a rendezetlen, zsombékos területre be van vezetve a víz (amire egy kerti csap és egy vízakna utal), egy új elektromos kapcsolószekrényt is telepítettek a közelmúltban.
A 9851 hrsz.-ú telek 1955-től 1976-ig beépítésre nem szánt területként (zöldterület) szerepelt a tervekben. Az 1976-os Budapesti Városrendezési Szabályzat az ingatlan egy részét beépítésre szánt területbe sorolta, majd 1986-ban visszasorolta közparkövezetbe. A 2005-ös TSZT-ben is beépítésre nem szánt területként (zöldterületként) van jelölve.
A telekre ráfed a helyi jelentőségű védett természeti terület, és az országos ökológiai hálózat pufferterülete érinti. A terület karsztos, az országos vízminőség-védelmi övezet nyílt karsztos területének része. A szomszédos telkeken barlang védőövezete található.
Amennyiben az önkormányzat meglévő zöldfelületet minősítene át építési területté, akkor ezt csak a Biológiai Aktivitás Érték fenntartásával tehetné meg, azaz ezt ellentételezendő, másutt építési területet kellene ezzel arányosan zöldövezetbe vonnia, erre azonban nincs lehetősége. A polgármester úgy látja, a kormányhivatal érvelésének elfogadása – mely szerint magántulajdon nem lehet közpark – veszélyes precedenst is teremtene, hiszen pont a XII. kerületben az erdőterületek jelentős része magántulajdonban van.
A szóban forgó terület 1986 óta közpark, a kerületi önkormányzat pedig akár a bekerített ingatlan természetvédelmi célú kisajátítását is kezdeményezheti, amennyiben úgy ítéli meg, hogy a „védett természeti területen a védelem céljával oly mértékig össze nem egyeztethető tevékenység folyik, amely a kisajátítás hiányában a védett természeti terület elpusztulását eredményezi”. Ez esetben természetesen a tulajt kártalanítania kell.
(Borítókép: Ambrus Balázs / Index)