Élhet-e a Fővárosi Önkormányzat a mini-Dubaj-beruházás adásvételi szerződését érintő elővásárlási jogával? Mit takar a dologösszesség fogalma, és mennyiben korlátozza a felek mozgásterét? És mi történne akkor, ha egy másik érintett ingatlan tulajdonosa, a Stockton Zrt. is élni kívánna elővásárlási jogával?
Mint arról beszámoltunk, Karácsony Gergely főpolgármester szerint a főváros élni kíván elővásárlási jogával a rákosrendezői mini-Dubaj-beruházás – hivatalos nevén Grand Budapest – adásvétele ügyében. A városvezető az ügylet fedezetéül azt a fővárost megillető 28 milliárd 300 millió forintot és kamatait jelölte meg, amelyet a bíróság ítélete szerint jogszerűtlenül tart a számláján a Magyar Államkincstár.
Karácsony Gergely hétfőn kérte ki a Grand Budapest-beruházás adásvételi szerződését, amelynek áttanulmányozása után arra jutott, hogy a kormány a piaci ár töredékéért akarja eladni a fejlesztési területet arab befektetőknek. A szerződésben ugyanakkor találtak „egy félmondatot”, amely alapján a fővárosnak elővásárlási joga van a területre, sőt a szerződés hatályba lépésének feltétele, hogy erről az elővásárlási jogáról lemondjon.
Az adásvételi szerződés 85 hektár területen, hét különböző helyrajzi számon hét ingatlant érint.
A hétből öt tisztán állami tulajdonú, míg két ingatlanban résztulajdonnal rendelkezik egy-egy külső szereplő: az egyik ingatlanban a Stockton Zrt. nevű magáncég, a másikban a Budapesti Távhőszolgáltató Zrt. jogutódjaként a Budapesti Közművek Zrt.
A fővárosi tulajdonú telekrész a 29834/13 helyrajzi számú ingatlan, amelynek jelentőségét az is mutatja, hogy a nettó 50,9 milliárd forintos vételárból 20,6 milliárd éppen erre a telekre esik.
De mi is az elővásárlási jog? Nos, ez a jog lehetőséget biztosít a jogosultnak, hogy egy adott dolgot – jelen esetben ingatlant – másokat megelőzve vásárolhasson meg. Az elővásárlási joggal rendelkező személyek körét jogszabály vagy szerződés határozza meg. Legtöbbször a közös tulajdonú ingatlanoknál találkozhatunk vele, ahol a tulajdonostársak élhetnek ilyen joggal.
Előfordulhat az is, hogy az eladó az elővásárlási joggal terhelt ingatlant más dolgokkal együtt, úgynevezett dologösszességként kívánja eladni. Ebben az esetben – állítja Újváry Zsolt ügyvéd – az elővásárlásra jogosult csak az egész dologösszességre vonatkozó ajánlatot fogadhatja el.
Mivel a Grand Budapest-beruházás adásvételi szerződésének tárgya dologösszesség,
az elővásárlási joggal rendelkező személy nem választhat ki csak egy, neki tetsző tulajdoni elemet, hanem az egész dologösszességet kell megvennie.
A Polgári törvénykönyv szerint osztatlan közös telek esetén a másik nem állami tulajdonost, a Stockton Zrt. is megilleti az elővásárlási jog. A Válasz Online cikke szerint a Stockton Zrt. Zelles Sándor cége. Zelles neve onnan lehet ismerős, hogy a Gyurcsány-érában ő vezette a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. elődjét, a Kincstári Vagyoni Igazgatóságot. Azóta Zelles váltott, és egy 2020-as cikk már arról írt, hogy Zelles érdekeltségei Habony Árpád gazdasági köreihez kötődnek.
A történetet bonyolítja, hogy az érintett adásvételi szerződés nem egy szimpla ingatlaneladást takar. A hét megvásárolni kívánt ingatlanon tudniillik új városrész épülne, ezt az Abu Dhabi Eagle Hills ingatlanfejlesztő kivitelezné, a rozsdaövezetbe a beruházó luxuslakásokat és irodaházakat húzna fel, amihez a kormány egy korábbi rendelettervezete alapján jókora közlekedésfejlesztést is hozzátenne. Erre utalt Lázár János építésügyi és közlekedési miniszter, amikor a Facebookon így reagált Karácsony Gergely keddi bejelentésére:
Egy csekk és más semmi: rajta 5000 milliárd, és viheti a főváros a területet, amivel egyébként 30 éve nem csinált semmit.
Mint hozzátette: a kormány üdvözli Karácsony Gergely eszmélését és a rákosrendezői fővárosi tájsebre bejelentett elővásárlási szándékát. És egyúttal kérte, hogy az egyeztetésre hozza magával: a telekvásárlás fedezetének; a terület teljes takarításának, rekultivációjának, kármentesítésének; valamint a külföldi ingatlanfejlesztőjével azonos vagy azt meghaladó mértékű városfejlesztési projekt pénzügyi garanciáit igazoló dokumentumokat.
Vagyis az álláspontok távolsága miatt minden jel arra mutat, hogy a Grand Budapest-beruházás története a bíróságon folytatódik.
(Borítókép: Papajcsik Péter / Index)