Az interjúban egyebek mellett az építési és közlekedési államtitkár, főépítész arról beszélt, hogy

• miként kell értelmezni a rákosrendezői fejlesztés kapcsán Lázár János szavait,
• miért nem egyeztettek a Grand Budapest projektről előzetesen a fővárosi érintettekkel,
• hogyan érvényesülhet a gigaberuházással kapcsolatos kontroll,
• azt kik gyakorolják,
• honnan tudja az arab beruházó, hogy mire van a budapestieknek szüksége?

„Budapest ellen építeni nem lehet, csak Budapesttel” – jelentette ki 2023-ban Lázár János miniszter. Hogyan kell szavait értelmezni az arab befektetőnek most eladott rákosrendezői telek vonatkozásában?

Ez nem változott, csak a politikai hisztéria miatt nem látszik. Egy építkezés esetében mindig az a fő kérdés, hogy mi a célja, és abban milyen funkciók kapnak helyet, illetve hogy miként illeszkedik az adott település struktúrájába. A rákosrendezői fejlesztés is akkor jó, ha az a budapesti emberek érdekeit szolgálja. Nemcsak a jövőben oda költözőkét, hanem a jelenleg is a környéken élőkét. Budapest legnagyobb problémája, hogy nem alakultak ki a városi alközpontok. Mindenki a belvárost használja, ami hatalmas közlekedési terhet jelent, a munkába járás, de a kulturális és más szabadidős tevékenységek vonatkozásában is. Rákosrendező egy olyan nagy, egybefüggő terület, ahol a lakhatás mellett minden egyéb kiegészítő szolgáltatás is megvalósulhat, így téve a barnamezős szennyezett területet fontos városi alközponttá. Azzal, hogy minden egy helyen érhető el, azaz nem kell utazni, az összbudapesti városszövetre is kedvező hatással lesz.

Ön már tudja, hogy főbb vonalaiban hogy fog majd kinézni, mi épül majd oda?

Ez már egy építészeti kérdéskör. Nem csak erre a területre, hanem az egész országra új szabályozási keretet fogadtunk el. Ez a korábbiakkal ellentétes megközelítésen alapul, ugyanis eddig a fejlesztők a szabályozás adta kereteket igyekeztek maximálisan kihasználni. Most beépítettünk egy dupla szűrőt: a főépítészek és tervtanácsok megerősítésével kötelezően jóvá kell hagyni minden egyes 5000 négyzetmétert meghaladó beruházási tervet, még a kiemelt kormányzati beruházások esetében is. Ráadásul a helyi tervtanácson felül az országos tervtanácsnak is véleményezési jogköre van. Még senki sem tudja, hogy fog kinézni, mert a tervezett beruházás kapcsán csak AI-fantáziaképek, főleg rémképek születtek, de ezeknek semmi köze a valósághoz, amiről érdemben beszélgetni vagy vitatkozni lehetne. Az embereket ugyan lehet riogatni vele, de azoknak semmi közük a valósághoz.

Kikből áll az országos tervtanács, és milyen jogköreik vannak?

Elismert építészekből, tájépítészekből és műemlékvédelmi szakemberekből, azaz a kapcsolódó szakmák képviselői is véleményt mondhatnak. Ők azok, akik a szakmai és társadalmi szempontokat mérlegelhetik, a terveket és vétózhatnak.

A tavaly októberben életbe lépett új építészeti törvényben háromszintű tervtanácsi rendszert építettünk be. Minden járásszékhelyen kötelezően egy főépítész és tervtanács kell működjön. Korábban is több helyen volt ilyen, de az ő véleményüket a hatóság, illetve a városvezetés aztán vagy elfogadta, vagy nem. Most viszont vétójoggal ruháztuk fel őket. Ha valaki nem ért egyet a döntéssel, a hatósági ügyintézéstől független, egyfajta fellebbezési fórumot is létrehoztunk: vármegyei szinten az állami főépítészhez fordulhat. Ha az ottani véleménnyel sem ért egyet, akkor pedig az országos tervtanácshoz is benyújthatja a panaszát. A kiemelt beruházásokat minden esetben az országos tervtanácsnak kell elbírálnia. (Ez vonatkozik minden 5000 négyzetmétert meghaladó beruházásra, műemlék épületre, minden állami beruházásra, és az összes 6 lakásos vagy annál nagyobb társasházfejlesztésre.) Az elmúlt 2,5 évben majdnem 3000 ügyet kellett véleményeznünk, a beérkező terveknek csak a 30–35 százalékában mondtuk azt, hogy rendben van, megvalósulhat. A többinél áttervezést vagy teljes koncepcióváltást írtunk elő. Vagyis több lépcsőben védjük a helyben lakó emberek érdekeit. Ez így van országosan és a Rákosrendező környékén élő emberek esetében is.

Az arab befektető viszont csak akkor fizet, ha a kormány az elképzelt fejlesztési koncepciójuk elől minden jogszabályi akadályt elhárít.

Eddig az építészeti szabályrendszer, mint egy szabásminta írta elő, hogy melyik telekre mi épülhet, ezért lehetett, hogy az egymás melletti telkeken egymáshoz településképi szempontból nem illeszkedő épületek is létrejöhettek. Mi most a szabályozásban egy teljes ideológiai váltást hajtottunk végre, azaz meg fogjuk nézni, hogy a fejlesztés a kapcsolódó városrészekhez hogyan viszonyul. Rossz példa a Marina-part, ahol kisebb telkekre lett felszabdalva a terület, és minden fejlesztő csak a saját igényei szerint építkezett. Amikor rámutattunk a városi élethez szervesen kapcsolódó szolgáltatási funkciók hiányára, mindenki a másik fejlesztőre mutogatott. A tervtanács nemcsak véleményezhet, hanem elő is írhat dolgokat. Rákosrendező nagy előnye, hogy az egész hatalmas területet városrész szinten lehet meghatározni, azaz benne lehet mindaz, amire a budapestieknek, az angyalföldieknek és a zuglóiaknak igénye van. Ez egy párbeszéd, egy tervezési folyamat, ami még csak most indul majd el. Úgyhogy a kérdésben állítottakkal szemben nincs koncepció, nincsenek tervek.

Honnan tudják, hogy a budapestieknek mire van igényük és mire nincs? Nem kellett volna a szerződéskötés előtt egyeztetni a helyi és a fővárosi önkormányzattal?

Egyelőre csak a terület tulajdonosváltása indult el, ami egy jogi folyamat.

Az Angyalföldön, Zuglóban vagy Budapesten élő emberek beleszólhatnak a valóság alakításába, erre minden garancia adott. Az államnak mediációs szerepe is van, nemcsak megmutatja, hogy mit lehetne kihozni a területből, hanem együttgondolkodásra ösztönzi a helyi önkormányzatot, a fővárost és a piaci szereplőket is.

Különböző szintű egyeztetéseket folytatunk, hisz több projekt is érinti Budapestet, másrészt szakítani akartunk azzal a felfogással, hogy a főváros vagy a kerületek mondják meg, hogy mit szeretnének látni, aztán jön a fejlesztő, és az adott kereteken belül mindent kimaxol. Ebből a gyakorlatból rengeteg negatív tapasztalatot gyűjtöttünk. Két és fél éve vezetem az országos tervtanácsot, azóta viszont számos olyan tervet is láttunk, hogy bárcsak megépülhetne, de sajnos a szabályzat nem engedi. Mi itt azt mondtuk: nézzük meg, hogy a tőkeerős fél mit szeretne piaci alapon megvalósítani, s ha már láttuk a terveket, akkor tudunk a kerületekkel és a fővárossal elindítani egy részletekbe menő egyeztetést.

Nem tartják intő példának mindazt, amit fejlesztés címszó alatt az Eagle Hills hasonló konstrukció mentén Belgrádban művelt?

Én is jártam ott, de azért az almát a körtével ne hasonlítsuk össze! Ott nincs a magyar törvényi szigort megközelítő szabályozás. A mi jogszabályi környezetünk teljesen más. Nekünk építménymagassági, beépíthetőségi, funkcionális vagy épp építészetesztétikai kérdésekben az egyik legszigorúbb szűrőrendszerünk van. Az igaz, hogy ilyen drákói építészeti kódexünk nekünk is csak egy éve van, előtte – fogalmazzunk így – nálunk is rugalmasabb működés jellemezte az ingatlanfejlesztők és a jogszabályi környezet kapcsolatát. Ez a fejlesztő pedig nemcsak Belgrádban dolgozott, hanem a '80-as évektől kezdve – és itt nem az épületmagasságokra utalok elsősorban – Dubajban is. Ha visszatekintünk arra a korra, azt látjuk, hogy Rákosrendező a '80-as években sokkal jobban funkcionált, mint Dubaj. Most ránézve a két helyszínre, látható, hogy valójában mekkora, nemcsak tőkeerővel, de technológiai tudással és képességgel is rendelkezik az Eagle Hills. Az is világosan látszik, hogy ahhoz képest az elmúlt 40 évben mi történt Rákosrendezővel.

A tervtanács mit szól az 500 méter magas épület építés szerződésben szereplő opciójához?

Sehol nem opciókról beszélgetünk, hanem tervekről, tényekről és szándékokról. Jelenleg nincsenek tervek. Ennek a szerződésnek van egy melléklete, amely meghatározza, hogy egy-egy zónában milyen beépíthetőségi mutatókban lehet gondolkodni. A Balaton-parton is számos olyan terület van, ahol a hatályos szabályozások hatalmas, tömbszerű házak megépítésére biztosítanak opciót. Így is vásárolták meg a területeket a befektetők. Ám azokat a terveket, amelyek ezt az opciót valóra akarták váltani az elmúlt két és fél évben az Országos Tervtanácsban 90 százalékánál is nagyobb arányban elutasítottuk.

Ön mikor kapja meg a konkrét rákosrendezői terveket?

Nagyon várom, hogy minél hamarabb láthassuk, hogy miből dolgozunk majd, mert ez az, ami valójában számít és nem a mesterséges intelligenciával generált rémképek. Egy alkalommal láttam koncepciótervet, de ez inkább csak a beépítés súlyát és léptékét érzékeltette, azaz érdemben nem érdemes még róla tárgyalni. Ha azonban a tényleges terv megérkezik, azt megvizsgáljuk, és arról az emberek, a kerületek és a főváros is kifejtheti majd a véleményét.

Hogyan egyeztethető össze a piaci alapú fejlesztési koncepció azzal a fővárosi igénnyel, hogy megfizethető árú lakások is épüljenek a Grand Budapest keretében?

Bontsuk ketté a kérdést! Egy fejlesztés akkor életképes, ha az megtérül, ebben nincs vita. Muszáj megint megemlítenem az állam mediációs szerepét, mert feladata, hogy a köz- és a magánérdeket nemcsak összehozza, de hatékony együttműködésre is kényszerítse. Ha viszont egy város kijelöl és szabályoz egy területet, majd utólag keres hozzá befektetőt, az nem minden esetben lesz sikeres. Sokszor a központi szándék nem találkozik a piaci képességekkel vagy akaratokkal.

Pedig a főváros szinte az összes frakciója ezt támogatja a Budapest Parkváros koncepció elfogadásával.

Nézzék meg, mit csinált a főváros a Népligetben. Elköltött sok millió forintot a szabályozással, miközben már több mint 10 éve nem találnak befektetőt. Mi azt mondjuk, hogy ne költsünk semmit erre, hanem várjuk meg a fejlesztői elképzeléseket és azokról beszélgessünk, ne a fantáziákról, amelyekre nincs befektető, hanem a valódi tervekről, amelyek mögött van. De nyugodtan szembeállíthatnám a Népliget példáját a Városligettel, ahol – biztos emlékszik – milyen makacs ellenállás és elutasítás volt a kezdetben, ott is születtek ilyen rémképek. Most meg senki nem vitatja a beruházás sikerességét, népszerűségét: a zöldterület felelős használatát és megvédését, az ott épült világszínvonalú, többszörösen díjazott architektúrák vonzerejét.

Épp mint a négy fővárosi pályaudvar és környéke területének ingyenes átadásakor?

Az ingyenes átadást kategorikusan vissza kell hogy utasítsam. Nem tulajdonjog átadásáról, hanem vagyonhasznosításról szól a program. 99 év vagyonhasznosítás, amely vállalkozás gyümölcseiből részesül az állam is. Tudom, hogy ez nehezen értelmezhető annak, aki milliókért megvalósíthatatlan látványterveket készíttetett, de azt gondolom, hogy aki semmit nem tudott eddig megvalósítani és most is csak ilyen fantáziaképekkel riogat, annak meg kellene tanulnia: így semmi se fog elkészülni, és össze kell egyeztetni a realitást a köz- és a magánérdekkel.
Új, egységes koncepció mentén haladunk az egész országban. Azt kell megismernünk, hogy a tájsebek vonatkozásában (amelyekkel foglalkozni kell, különben az enyészetté válnak) – legyen szó barnamezős városrészekről, pályaudvarokról vagy rossz állapotú műemlék épületekről – milyen tudások és hasznosítási elképzelések vannak a piacon. Ha érkeznek erre vonatkozó tervek, akkor kölcsönös előnyök kialakításának reményében lehet és kell ezekről a fejlesztői elképzelésekről beszélni. A pályaudvarok hasznosítása során sem dobtuk a gyeplőt a fejlesztők közé, azaz nem azt csinálnak, amit akarnak. A benyújtott terveket mindig vizsgálni fogjuk fenntarthatóság, illeszkedés és közösségi szempontú funkcionalitás, illetve hasznosság alapján. Az építési rendeletek és a TÉKA (Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata) mint építési segédletek jelölik ki a megvalósítási kereteket.

Hogyan érvényesülhet a Grand Budapest esetében a főváros kontrollja?

Az országos tervtanácsban ott ülnek a kerületek főépítészei, és maga Erő Zoltán fővárosi főépítész is.

Mennyire vehető komolyan a tervtanácsi vétó, ha a Mol-torony esetében maga Lázár János sem tudta az építtetőt alacsonyabb torony megépítésére rábírni?

Ha engem kérdez, a Mol-torony egy szimptómája a rossz építési gyakorlatnak, kifejezetten káros beruházás volt. Hiba, hogy – a magasságától függetlenül – egy darab épület kapta meg a jogot. Önmagában magasságról beszélni sosem helyes. A környezethez illeszkedés kell legyen az elsődleges szempont. A torony nem illeszkedik a XI. kerület ottani városszövetéhez.

Rákosrendezőn egy 200–300 méter magas épület mihez tudna illeszkedni?

Rákosrendezőn nem egyetlen épület lesz a semmi közepén, hanem egy teljesen új városrész sokfajta épülettel, funkciókkal és zöld területekkel. Az egész 130 hektáros terület akár egy önálló kerület is lehetne, azaz saját környezete is megvalósítható a lakás-, iroda-, kereskedelmi és szolgáltatóegységeinek megépítésével. Így teremthető meg a harmónia az épületek között, és ez mindenkinek a célja. Nem én tervezem, csak véleményezem, de annak örülnék, ha az összképnek lenne valami játékos változatossága.

Azért lehetett volna már a szerződéskötés előtt is egyeztetni a főváros lakosságát reprezentáló képviselőkkel, hogy ne csak néhány építész szakvéleményére hagyatkozzon a város.

A tulajdonosváltás történik ezekben a napokban. Tervek nincsenek, amiről beszélgetni lehetne. Hogy mennyi park épüljön, legyen-e színház, mozi vagy opera, alacsony vagy magas épület – ez a beszélgetés most következik a tervek alapján. A szerződés ilyen megkötésének létjogosultságát az adta meg, hogy

Kérdés, hogy egyáltalán kell-e ilyen grandiózus fejlesztés oda?

Bukarest, Bécs, Pozsony és Varsó már építi ezeket a grandiózus fejlesztéseit. Nem is egyet, hanem többet. Azt gondolom, hogy igen. A térség világvárosainak versenyében enélkül lépéshátrányba kerülnénk. Persze meg kell találni azokat a területeket és funkciókat, amiben el vagyunk maradva. Külön előny, ha a fejlesztés koncentráltan valósítható meg. A Grand Budapest esetében ez a helyzet.

Ha nem lenne kiemelő kormányhatározat, akkor mit engedne meg Rákosrendezőn a helyi építési szabályzat?

A szabályzat jelenleg egy átalakuló területként jelöli. Amikor Karácsony Gergely még zuglói polgármester volt, a norvégiai Oslo egy városrészét nevezte meg mintának, ami sűrű beépítettségű kerület, ahol 90–120 méter magas épületek is állnak. Egy politikus persze mondhatja, hogy itt legyen park vagy szociális alapú lakásfejlesztés, mert érzékeli a helyi igényeket és azokat visszamondja, de ez nagyon rossz hozzáállás egy ekkora terület esetében. Ezért kellenek ide várostervezők, akik átlátják a komplexitását infrastruktúrával, kiszolgálólétesítményekkel együtt. Ne felejtsük el, hogy a terület közepén halad át a vasút, nem lehet a közlekedést egy-két gyalogos híddal vagy átjáróval megoldani, miközben ilyen fejlesztéseket a lakosság soha nem fog megfogalmazni.

Milyen kölcsönhatásban van az ilyen volumenű épületépítés és a közlekedés?

Hajlamosak vagyunk úgy tekinteni rá, az adott nagyváros élhetőségét abban mérni, hogy mennyi idő alatt érünk el egyik pontból a másikba, holott, ha jól tervezzük meg a város egyes pontjait, fejlesztjük a városi alközpontokat és tereket, azzal nagyarányú közlekedési igény csökkenését is eredményezheti. Példaként a budai fonódó III. kerületi meghosszabbítását tudnám említeni, ami megkönnyíti a Békásmegyerről ingázást, arról azonban nem esett szó, hogy egy budai, Duna-parti promenád kiépülésének lehetőségét vette el. A magam részéről a gyalogos forgalmú köztérfejlesztéseket fogom előnyben részesíteni.

A barnamezős beruházások esetében a rákosrendezői modell egyedi eset, vagy mostantól kezdve minden nagy terület hasonló konstrukcióban újulhat meg?

Azon vagyok, hogy ezek a tájsebek egész Budapesten valamilyen támogatási rend keretében újulhassanak meg, ezek a zárványok beépüljenek a városszövetbe. Ezért csinálunk 2026. január elsejére egy áttekinthető, összbudapesti barnamezős katasztert, hogy egyértelmű, transzparens és motiváló feltételeket teremtsünk a potenciális befektetők számára és élhető, szerethető, a modern életnek megfelelő Budapestet fejlesszünk az itt élő embereknek.

(Borítókép: Lánszki Regő állami főépítész 2025. január 27-én. Fotó: Szollár Zsófi / Index)