A mai Kibeszélő vendégeként azért esett a választás Sághi Attilára, mert a szakember az elmúlt évtizedek szinte minden nagy állami és/vagy magánprojektjében részt vett, elég ha csak az Operaház, a Vigadó, a Gresham-palota, a Szépművészeti Múzeum, vagy éppen a Magyar Zene Házának felújítására, építésére gondolunk. Nem véletlenül kapta meg 2024-ben az Év Projektmenedzsere díjat.
A Városliget Zrt. műszaki vezérigazgató-helyettese még beszélgetésen kívül nekem szegezte a kérdést, hogy tudom-e pontosan, hol is van maga Rákosrendező. Meglepődve gondolkodtam el, és bevallom, kellett hozzá a térkép, hogy pontosan behatároljam, merre és mekkora területről beszélünk Budapesten.
Tisztáztuk, hogy miért kell rozsdaövezetnek tekinteni ezt az elhagyott, elhanyagolt területet, amelynek eljelentéktelenedése már 100 éve, az Osztrák–Magyar Monarchia megszűnésekor elkezdődött. Addig viszont az ország logisztikai központja volt. Felvetésünkre, hogy 1990-ig azért használatban volt, a szakértő elismerte, a végső lejtmenet a rendszerváltással kezdődött.
Két kerület határán található, a fővárosból a Hungária körúttól a kivezető M3-as autópályától északra egészen a következő gyűrűig tart. Fura módon ide közúton nem is lehet átmenni, és eddig csak az igazán bátrak mertek betévedni ide. Már évtizedes ígéret, hogy felüljáró épülhetne a rákosrendezői vasútállomásnál, a Szegedi út folytatásaként, így csillapítva Angyalföld forgalmát.
Beszéltünk arról is, hogy kinek a feladata a terület fenntartása, az államé vagy a fővárosé. Sághi Attila pontosított, mondván, hogy a MÁV-hoz tartozó részért a vasúttársaság, azon keresztül pedig az állam felel, minden további pedig a leendő vevőre vagy fejlesztőre hárul.
A szakértő nem adott konkrét választ, viszont korábbi külföldi tapasztalatai alapján felvázolta, miként alakul ki ez az ár, amikor nemzetközi cégek ilyen földterületet vásároltak vagy fejlesztési területként megvettek. Ingatlanosok viccesen azt mondják, hogy az ár mindig három dologtól függ:
A viccet félretéve tényleg három dolog van. A hely valóban fontos, a közlekedési és a közműkapcsolatokkal együtt, de a leglényegesebb a beépítési lehetőség. Sághi Attila szerint
mivel ebben a megállapodásban nincs korlátozva a beépíthetőség Rákosrendezőn, ezért lesz ez egy nagyon nagy érték.
Ha például úgy adták volna el, hogy csak park épülhet, akkor az semmit nem ér, mert az a fejlesztőnek csak kiadás. Ha csak családi házak építésére korlátozódott volna, akkor az 51 milliárd horribilisen drága. Viszont lehet rá magas házakat is építeni, és ha a főváros jó fejlesztőként viselkedik, akkor számára is lehet ez olyan jó üzlet, mint lehetett volna az arab befektetőnek.
Összefoglalva, a szakértő úgy véli, hogy ez az ár megfelelő.
Sághi Attila szerint az összeg nagyságrendje reális, de nagyon korai ezt még így kijelenteni. Elképzelhető az is, hogy a fejlesztéssel együtt is lehet majd kármentesíteni, hiszen nem egy vegyi üzem helyét kell eltakarítani. Lényeges az is, hogy eldőljön, mit is akarnak a területen, mert onnantól kezdve egy meghatározott protokoll szerint követik egymást a lépések, tehát a lőszermentesítés, a régészeti feltárás és a talajszennyezés megszüntetése.
Példaként jött elő Bécs, Prága, Berlin, illetve a két olimpiai falu Párizsban és Londonban. Ez utóbbi helyeken a Rákosrendezőnél nagyságrendileg hatalmasabb területeket kellett átalakítani, és sokkal átfogóbb, kiterjedtebb volt például a talaj kármentesítése. Sághi Attila a berlini projektben vett részt, mint mesélte, ott költséghatékonyan úgy oldották meg a zöldítést, hogy nem szedték fel a síneket, azok részei az újonnan kialakított, zömében parkos területnek.
Rákospalota már egy ideje olyan folt a fővárosban, amit elkerült a fejlődés, egy zárvány, amit, ha életre keltenek, akkor viszont meg kell építeni az oda vezető közlekedési kapcsolatokat, a kisföldalatti, a villamosútvonal hosszabbításával.
A szakértő szerint a meglévő tervek akkor valósíthatók meg, ha a fővárosnak és a magyar államnak sikerül összefogni, és egy olyan fejlesztőcégre bízzák a kivitelezést, amelyik végig tudja vinni az engedélyezést, ki tudja írni hozzá a megfelelő tendereket, és ki tudja válogatni a kivitelezőket.
Sághi Attila úgy vélte, ha minden simán megy, és a meglévő elképzelések szerint alakulnak a dolgok, leállnak a politikai csatározások is, akkor az első lakást vagy irodát már nyolc év múlva birtokba lehet venni.
A beszélgetés során szó volt arról is, hogy