Háromszori halasztás után, többször módosított átmeneti szabályokkal idén január 15-én hatályba lépett az új ingatlan-nyilvántartási törvény, amely bevezette az e-Ing rendszert, azaz az elektronikus ingatlan-nyilvántartást. Közkívánatra azonban még néhány hónapig teljes egészében papíralapúak is maradhatnak az eljárások, ezzel együtt – különösen az ügyvédek részéről – számos kritika, kifogás és észrevétel éri az új szabályozást.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvényt 44 hónapja, 2021. június 15-én fogadta el az Országgyűlés. Eredetileg is számottevő időt, mintegy másfél évet szántak az új rendszerre való felkészülésre, hiszen a törvény csak 2023. február 1-jén lépett volna hatályba. Ám ahogy közeledett a D-nap, kiderült, hogy sem a jogalkalmazók, sem az állampolgárok, de maguk a földhivatalok sem készültek fel a váltásra. Ezért sokak megnyugvására a változtatásokat további egy évvel, 2024. február 1-jéig elnapolták (első halasztás).
Aztán a kormány 2023 őszén újabb salátatörvényt nyújtott be, amely alapján a rendszer hatálybalépését további nyolc hónappal, 2024. október 1-jére tolták ki (második halasztás). Majd egy legeslegújabb módosítás folytán (harmadik halasztás) tavaly ősz óta a régi és az új rendszer egymással párhuzamosan futott, azzal, hogy 2025. január 15-től már nincs apelláta: minden földhivatal az elektronikus ingatlan-nyilvántartási (e-Ing) rendszerben jegyzi be a változásokat.
Pontosabban: a már hatálybalépése előtt is többszörösen módosított szabályozás egy sajátosan meghatározott átmeneti időszakot jelölt ki, amely
a január 15-e után indult ingatlan-nyilvántartási eljárásban az ötszázezredik végleges döntés meghozatalát követő 10. napig tart.
A szakemberek szerint ebben a körülbelül nyárig tartó időszakban még teljes egészében papíralapon is lefolytathatóak az ingatlan-nyilvántartási eljárások.
Mielőtt rátérnénk az e-Ing rendszerre, érdemes röviden áttekinteni az ingatlan-nyilvántartás elmúlt fél évszázadát. A ma ismert rendszert még az 1970-es években alakították ki, amikor is a telekkönyv és az állami földnyilvántartás összevonásával létrehozták az egységes ingatlan-nyilvántartást. Ez a lépés szervezeti átalakítással járt, hiszen az addig a bíróságok által vezetett telekkönyv- és az államigazgatási földnyilvántartás a földhivatalok hatáskörébe került. Az 1990-es években a mindenkori igazságügyi miniszterek elkeseredett politikai harcokat vívtak a közhiteles telekkönyvi nyilvántartás újbóli bírósági hatáskörbe való visszaszervezéséért, ám kísérleteiket a különböző néven futó agrártárca vezetői mindig sikerrel visszaverték.
Summa summarum: a megnövekedett igényekkel nem tudott lépést tartani a papíralapú ingatlan-nyilvántartás, így annak tartalma egyre inkább eltávolodott a tényleges állapottól.
Gyakran előfordult, hogy egy fővárosi ingatlan adásvétele után hosszú évekig csak a széljegy tájékoztatott arról, hogy a földhivatalnál megindult az eljárás.
Nem sokat javított a helyzeten az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény sem, amely továbbra is fenntartotta a nyilvántartás egységességét, azaz a földnyilvántartás és a telekkönyv tartalmának egységes nyilvántartását, ahogy nem szakított a reálfólium (tárgy szerinti nyilvántartás) elvével sem, vagyis hogy az ingatlan-nyilvántartás alapja nem az ingatlan tulajdonosa, hanem maga az ingatlan.
Az e-Ing rendszer, vagyis az elektronikus ingatlan-nyilvántartás egy webes platform, amelynek célja a magyarországi ingatlan-nyilvántartási eljárások teljes digitalizálása és egyszerűsítése. A rendszerhez nagy reményeket fűznek, mert nemcsak egységesíti a jelenlegi budapesti és vidéki szakigazgatási, földhivatali rendszereket, de össze is kapcsolja más elektronikus rendszerekkel, így a lakcím- és a cégnyilvántartással.
Mindez pedig oda vezethet, hogy automatikusan tudnak frissülni az adatok az ingatlan-nyilvántartásban, és megnyílik az esély arra, hogy naprakészek legyenek az információk.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint az ingatlan-adásvételek bejegyzési sebessége rohamosan felgyorsulhat: egy-két éven belül szerinte már nem lesz ritka, hogy az adásvétel bejegyzése a szerződés megkötését követően egy órán belül megtörténhet. Az e-ingatlan-nyilvántartási rendszer egyik újdonsága ugyanis az automatikus döntéshozatal lesz, amire az „egyszerűbb” ügyleteknél nyílik lehetőség a későbbiekben.
A rendszer élesítése előtt több probléma is adódott. Így az ügyvédek körében felháborodást keltett, hogy a webes platformon csak akkor tudtak volna eljárni, ha az ügyfelek elektronikus aláírással, Ügyfélkapu+-szal vagy DÁP eAláírással adnak meghatalmazást, illetve tesznek meg bizonyos nyilatkozatokat.
Ezért újfent módosították a törvény végrehajtási rendeletét, hogy amit korábban digitálisan kellett volna hitelesíteni, azt
Egy szekszárdi ügyvéd, aki ingatlanok értékesítésével foglalkozik, a Tolna vármegyei hírportál, a TEOL kérdésére elmondta: eddig elég volt, ha tudta az adott ingatlan helyrajzi számát, nem kellett hozzá külön meghatalmazás, és lekérhette annak tulajdoni lapját. A változás most annyi, hogy kitöltenek az ingatlan tulajdonosával egy nyomtatványt a meghatalmazásról, és az ügyvéd kikéri a tulajdoni lapot. A termőföldek értékesítésénél viszont gondot okozhat, hogy még a vétel előtt az új, leendő tulajdonost joggal érdekelheti, ki is a szomszédja, hol húzódik a telekhatár. Most ehhez az kell, hogy a szomszéd is hozzájáruljon ahhoz, hogy lekérjék a tulajdoni lapját – jegyezte meg az ügyvéd.
Az mfor.hu cikke szerint tipikus esetben a vevő nem egy összegben rendezi az ingatlan több tízmilliós vételárát, hanem hitelt vesz fel. Ilyenkor az eladó az adásvételi szerződésben még nem engedi meg, hogy a vevő tulajdonjogát a tulajdoni lapra bejegyezzék – az írásbeli hozzájárulás külön okiratba kerül, amelyet az eljáró ügyvéd letétbe vesz, és őriz egészen a vételár teljes összegű megfizetéséig.
A korábbi jogszabály lehetőséget biztosított arra, hogy az ingatlan-nyilvántartási hatóság hat hónapra felfüggessze az eljárást, majd bevárva a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt, ugyanabban az eljárásban döntsön a vevő kérelméről.
Az új törvény hatálybalépésével megszűnt az úgynevezett függőben tartás, helyette bevezették a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot.
Ezentúl először a biztosítéki jogot jegyzik be, ha pedig a vevő kifizette a vételárat, akkor a tulajdonjog bejegyzését külön eljárásban kell kérni.
Ez praktikusan azt jelenti, ha valaki tavaly nyáron használt lakást vásárolt jelzáloghitel segítségével, akkor a földhivatal 6600 forint igazgatási szolgáltatási díj ellenében bejegyezte a tulajdonjogát. Azóta a díj 10 600 forintra nőtt, ráadásul a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog miatt ezt az összeget már kétszer kell kifizetni.
Szabó Judit Anna, az e-ingatlanügyvédek.hu vezető ügyvédje megerősítette, a közhiedelemmel ellentétben ezután is lehet papíralapú ingatlan-adásvételi szerződést kötni. A papíralapú okirat ezután is alkalmas lesz a földhivatali bejegyzésre, ha azt a szerkesztő ügyvéd utóbb elektronikus okirattá alakította. Ez azonban már az ügyvéd kötelezettsége, a feleket nem érinti.
Az ügyvédnő nem tartja kizártnak, hogy a jövőben a felek elektronikus okiratban szerződnek, és az ügyvéd is elektronikusan ellenjegyez. Ilyenkor azonban problémát jelenthet, ha a félnek ellopják a laptopját, vagy szélsőséges esetben az ügyvéd szerverein tárolt adatok törlődnek. És bár a földhivatali benyújtás után az e-ingatlan-nyilvántartás tárolja ezeket a szerződéseket is, de mi történik akkor, ha valami ebben a rendszerben is meghibásodik?
Radovits László ügyvéd Facebook-bejegyzésében felhívta a figyelmet, hogy Magyarországon az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez nem elég egy szerződés, a vételár kifizetése, vagy hogy a vevő megkapja a lakáskulcsot.
A tulajdonjog a földhivatali bejegyzéssel keletkezik!
Vagyis nem a vételár megfizetésével, nem a beköltözéssel. Ezt az emberek nagy része képtelen felfogni, hiába magyarázzák el nekik. Amíg a tulajdonjog bejegyzése nem történik meg, jogilag az eladó marad a tulajdonos. A tulajdonjog földhivatali bejegyzéséhez egy eljárás szükséges, amely során a földhivatal ellenőrzi a szerződés formai kellékeit, tartalmát. Ha az eljárással problémák adódnak vagy a bejegyzést elutasítják, abból óriási kalamajka lehet. Jellemzően a vevő szemszögéből, mert ő már foglalót fizetett, esetleg tehermentesített, vagy éppen a teljes vételárat kifizette. Az új törvény alapvetően megváltoztatta az eddigi követelményrendszert. Olyannyira, hogy – állítja az ügyvéd – a földhivatalban sem tudják, mit kellene csinálniuk. Egy kolléganője múlt héten arról számolt be, hogy a földhivatal pénztárosa súgta meg, hogy aznap náluk éppen mi a módi…
(Borítókép: Budapest Főváros Kormányhivatala Földhivatali Főosztály Budapesti 2. számú Körzeti Földhivatala. Fotó: Róka László / MTI)