Berlin néhány évvel ezelőtt még híres volt a nyugat-európai viszonylatban megfizethető árú albérleteiről. Az elmúlt időszakban azonban hirtelen felpörgött az albérletpiac: míg 2005-ben átlagosan csak 5,5 eurót kellett fizetni egy négyzetméterért havonta, tavalyra ez az összeg már a 9 eurót súrolta. Gyorsul az árnövekedés üteme is, 2013-ról 2014-re átlagosan 9 százalékot drágultak a kiadó lakások, ráadásul a lakosságszám növekedése miatt nincs is belőlük elég.

Különösen reménytelen a helyzet, ha az ember külföldi diákként érkezik a városba.

Hónapokig kerestem kiadó szobát, több, mint 140 emailt írtam és 32 castingon voltam, mire megtaláltam a mostani helyem, de még így is szerencsésnek érzem magam. Elképzelni sem tudom, milyen nehéz lehet annak, akinek rosszabb háttérrel kell végigcsinálnia mindezt.

– meséli Barbi, aki tanulni ment Berlinbe. A jó helyeken levő lakásokban levő szobákra akkora a túljelentkezés, hogy az egyre feljebb kúszó árak mellett szabályos castingszerűségeken is részt kell vennie a jelentkezőnek, már ha egyáltalán kiválasztják a bemutatkozó-levele alapján. A castingok persze meglehetősen kínosak és időigényesek is lehetnek:

Bár visszakapnám azt a rengeteg órát, amit az életemből elvesztegettem azzal, hogy idegenek konyhájában söröztem esténként akkor is, ha már a második percben éreztem, hogy ez így nem fog menni és ők a legidegesítőbb arcok az egész városban. 

Persze a magasabb árkategóriákban nem feltétlen kell több tucat vetélytársat felülmúlni egy szobáért, de a magyar diákok többségének ez nyilván nem opció. A jobb kerületekben most már 400 euró fölé is kúszhat egy szoba ára.

Akkor sem sokkal könnyebb a helyzet, ha nem egy lakóközösségbe jelentkezik az ember szobáért, hanem saját albérletet venne ki. Iván, aki már több éve Berlinben dolgozik, 5 hónapig keresett megfelelő lakást barátnőjével, és már ezalatt az idő alatt is érezhetően drágultak az albérletek.

Egy jobb lakást akár harmincan is megnézek egy nap. A belső kerületekben már szinte alap, hogy ha kiveszed a lakást, províziós díjat kell fizetni az ingatlanosnak, ami 1000-1500 euró is lehet, és nem jár vissza, mint a kaució. Végül szerencsénk volt, és találtunk egy lakást, ami fejenként kb. 330 euróra jön ki mindenestül havonta, de ez csak azért sikerült, mert ismertük az előző bérlőt, aki írt rólunk egy ajánlást.

A már meglévő albérleti szerződésekre korábban is vonatkozott árszabályozás, vagyis a tulaj nem dönthetett úgy önkényesen akármikor, hogy tetszőleges összeggel megemeli a lakás bérleti díját. Ennek a következménye, hogy a mai napig lehet olyan albérletekben is kiadó szobákat találni, amik a sok évvel ezelőtt kötött szerződés miatt nevetségesen olcsók, de ehhez hatalmas szerencse kell.

Az újdonság ehhez képest az, hogy mostantól az újonnan létrejövő bérleti szerződésekre is vonatkozik törvény: a bérleti díj nem lépheti át 10 százaléknál többel a környékbeli árak átlagát. Ezzel Berlin úttörő lesz az nyugat-európai városok között, bár az albérletpiac ilyen-olyan szabályozása eddig is bevett gyakorlat volt a világ számos országában, különösen Észak-Európában. A szektorra itthon jellemző totális esetlegesség és szürke, vagy teljesen adózatlan működés tehát egyáltalán nem általános jelenség, de a későbbiekben látni fogjuk, hogy a túlszabályozás miatt is adódhatnak nem várt problémák.

Nem leszünk London

A Berlini Lakásbérlők Szövetségének ügyvezetője, Reiner Wild szerint az új szabályra azért van szükség, mert a most hirdetett lakások és a meglévő albérletek ára között óriásira nőtt a szakadék. A városba özönlenek a turisták és a letelepedni vágyók is, a lakosság minden évben negyvenezerrel növekszik, nem csoda tehát, hogy a befektetők is rárepültek az ingatlanpiacra, és elszaladtak az árak. Akik régebben vették ki a lakásukat, gyakran azért nem váltanak annak ellenére, hogy már megváltoztak az igényeik, mert a korábbihoz képest hasonló paraméterekkel rendelkező ingatlant már csak sokkal drágábban találnának.

Nem akarunk olyanok lenni, mint London vagy Párizs, ahol a rosszabbul keresők kiszorultak a külső kerületekbe.

- mondta Wild az említett városokban uralkodó horrorisztikus albérletárakra utalva. Párizsban egyébként az egyszobás lakások átlagosan havi ezer euró körüli összegért bérelhetők, Londonban ugyanez még több, inkább 1500 euróhoz közelít (aki szörnyülködni akar, itt megnézheti városrészekre bontva). Berlin ehhez képest még mindig nagyon olcsónak számít, és ha a bérlők lobbija ilyen erős tud maradni, akkor nem is fogja elérni ezeket a szinteket. Wildék legalábbis azt szeretnék, ha ez a mostani csak az első lépés lenne, és a várospolitika a jövőben tovább mozdulna a mindenki számára megfizethető lakások felé.

Állam az albérletemben 

Az albérletpiac szorosabb állami felügyelete egyébként Nyugat és Észak-Európában megszokott dolog. Hollandiában pontozási rendszer működik a kiadó lakásokra, amit független szervezet végez és az albérlő a beköltözés utáni fél évben kérelmezheti. Ha a lakást a jellemzői alapján túlárazottnak találják, a bérlő jogorvoslatot kérhet.

Svájcban, ha a tulaj növelni akarja a bérleti díjat, először bizonyítania kell, hogy neki is keletkezett valamilyen új többletköltsége (például felújította a lakást), amivel az emelést indokolni tudja.

Svédországban van a legszigorúbb állami kontroll, ami már több évtizede működik a bérlők lakhatási biztonságának érdekében, ugyanakkor ezen a példán lehet a legjobban illusztrálni, milyen veszélyeket rejt magában egy drasztikusabb állami beavatkozás az ingatlanpiacba. Svédországban ugyanis a helyi keresetekhez képest mesterségesen alacsonyan tartott bérleti díjak miatt nem igazán éri meg a befektetőknek lakásokat venni, amiket aztán kiadnak. Ha pedig nincs, aki kivegye, akkor egy idő után olyan sem lesz, aki felépítse az új házakat, így a svédeknél az építőipar és az ingatlanpiac is megrekedt.

A baj csak az, hogy az ország lakossága közben folyamatosan növekszik, ezért a városokban krónikus lakáshiány alakult ki: egyrészt iszonyúan nehéz albérletet találni, másrészt az ingatlanárak az egekbe szöktek, 2000 óta konkrétan megduplázódtak, mivel az albérlethiány miatt sokan inkább vennének, viszont mivel nem épül elég lakás, nem nagyon van mit. Ez pedig a lakosság olyan mértékű eladósodásához vezetett, hogy már az IMF is figyelmeztette Svédországot a helyzet veszélyeire. A kormányzat ugyanakkor néhány könnyítésen kívül nem igazán mer hozzányúlni a régóta fennálló rendszerhez, és más módszerekkel próbálják élénkíteni a házépítési kedvet.

Budapesten is megszaladt

Az elmúlt fél-egy évben Budapesten hasonló jelenségnek lehetünk tanúi, mint Berlinben: a sokáig kényelmesen alacsony albérletárak egyszer csak elindultak meredekebben fölfelé.

Ma bizonyos részeken 30-40 százalékkal is többet kell fizetni, mint mondjuk 2013-ban. A hirtelen és jelentős változás főleg a belvárost érinti, és több oka is lehet.

Egyrészt a városban hosszabb-rövidebb ideig tartózkodó külföldiek viszik fel az árakat: az utóbbi időben robbanásszerűen megugrott a turizmus, és Budapesten is kitört az Airbnb-láz, ami egyébként világjelenség. A lakástulajdonosok egyre nagyobb része próbál szerencsét az apartmanpiacon, és hosszútávú bérbeadás helyett néhány napos időszakokra adják ki a lakásaikat turistáknak. Ráadásul egyre több a külföldi, elsősorban gazdagabb országokból érkező egyetemista a városban, akik szintén hajlandóak a helyieknél többet fizetni egy-egy jó helyen lévő lakásért.

Másrészt az elhalasztott lakásvásárlások és a devizahitelek bedőlése miatt is sokan választanak albérletet, ezek a rétegek is mostanában jelentek meg a piacon.

Ennek kapcsán felmerülhet a kérdés, hogy a berlini példa ragadós lehet-e, újragondolhatják-e nálunk is az albérletpiac szabályozását. Amin egyébként mindenképpen lenne mit csiszolni, még akkor is, ha az árakba nem feltétlenül kell vagy érdemes felülről beleszólni, mint azt a svéd példa mutatja (bár a magyar főváros lakosságszáma nem nő Stockholmmal és Berlinnel ellentétben), ráadásul még a mostani árnövekedéssel együtt is elég olcsónak számít Budapesten a lakásbérlés.

Fekete lyuk a hazai szabályozásban

A német példához visszakanyarodva, ott szinte elképzelhetetlen olyan szintű fusizás és zavarosban halászás, mint ami itthon az albérletekkel megy.

Ha valaki ott ki akar venni egy lakást, akkor egy rakás papírt kell leadnia az ingatlan kezelőjének, többek között banki adatokat, a munkaszerződésének a másolatát, külföldieknek az útlevelüket is. Az összes rendelkezésre álló információ alapján mindenkiről megállapítják, hogy mennyire „megbízható”, vagyis milyen eséllyel fogja rendesen fizetni a bérleti díjat, ezt egy schufa nevű mutatóval fejezik ki (vicces módon egyébként ebbe állítólag olyanok is beleszámítanak, hogy kit hányszor kaptak el bliccelésért). A végén az kapja meg a lakást, aki a legmagasabb pontszámot érte el. Mivel mindennek nyoma van, nyilván az sem merül fel, hogy a tulajok elkerüljék az adózást, így az egész dolog sokkal tisztábban működik, mint amihez mi hozzászoktunk.

Más kérdés, hogy milyen következményei lesznek az új árplafonnak ebből a szempontból: rövid netes keresgélés alatt több olyan beszámolót is találtam Svédországról, amiben az ármaximálás miatti korrupcióról írtak. Ott a lakáshiány miatt jellemző dolog, hogy a tulajdonosok valójában jóval több pénzt kérnek el, mint ami a hivatalos szerződésben van, és a bérlők még így is örülhetnek, hogy egyáltalán találtak lakást. Az új törvény miatt Berlinben is hasonló helyzet állhat elő, és akkor arról ne is beszéljünk, hogy milyen hatása lenne egy hasonló intézkedésnek Magyarországon, ahol az adóelkerülés szinte nemzeti sportnak számít.

Érdeklődtünk a fővárosnál, hogy mit gondolnak az új berlini rendszerről, vagy az albérletpiac központi szabályozásáról általában, illetve a NAV-tól is próbáltuk megtudni, az államnak mennyi adóbevétele származik a legálisan kiadott lakásokból. A fővárostól a cikk leadásáig nem érkezett hivatalos válasz, az adóhatóságnál pedig ugyanabba futottunk bele, amibe pár hónapja a Napi.hu, vagyis azt mondták, hogy fogalmuk sincsen az adóbevétel összegéről, és a kiadott lakások számára sem tudnak becslést mondani. Mivel nincs semmilyen nyilvántartás, az adóelkerülők lebuktatására sincs kiforrott gyakorlat, a NAV főleg az egymást szívesen feljelentő állampolgári réteg eseti bejelentései alapján jár el ilyen ügyekben. Ilyen feltételek mellett azt azért lehet sejteni, hogy a közvetlenül a tulajdonostól kivett lakások esetében nem feltétlen a törvényes út a legjellemzőbb.

Az egyetlen rendelkezésre álló, bár nem éppen aktuális adat az albérletpiac méretéről a KSH-tól származik, a népszámlálások során ugyanis erre is rákérdeznek. Eszerint 2001-ben országosan 271 431 (ebből Budapesten 101 790) lakás volt bérbe adva, ami a lakásállomány 7,3 százaléka, míg 2011-ben 277 365 (a fővárosban 95 976), ami 7 százalékot tesz ki, ebből azonban nem derül ki, hogy mennyi az, amit törvényesen adnak ki, és mennyiért kapja zsebbe a bérleti díjat a tulaj.

Annyi azért innen is látszik, hogy az albérletkérdés rengeteg embert érint mind tulajdonosi, mind bérlői oldalról, ennek ellenére a magyar államnak láthatóan egyáltalán nincs a lakásbérletpiacra célzott politikája.

Cikkünket a Facebookon kommentelheti: