Túlzsúfolt negyedek, komfort nélküli lyukakban tengődő emberek tömegei, szétszakadó városi társadalom, krónikus lakáshiány – nem, ez nem egy 19. századi angol iparváros, vagy egy brazil favella leírása, hanem lassan a világ legfejlettebb városait jellemezhetjük így. Az urbanizáció problémái elől az északi féltekén sem menekülünk, bár Budapesten egyelőre csak kicsiben mutatkoznak meg az aggasztó világtrendek. Ha minden így megy tovább, hol fogunk lakni húsz év múlva?
A világon urbanizációs robbanás zajlik, ami a 21. században éri majd el a csúcspontját:
A folyamat a globális délen a leginkább feszültségekkel terhelt, de a fejlett világot is húsba vágóan érinti. Ma minden nyolcadik ember tízmilliósnál nagyobb megalopoliszokban él, és arányuk a jövőben tovább nő majd.
Meglepőnek tűnhet, de az egyik legnagyobb probléma Európába és Észak-Amerika nagyvárosaiban is a túl kevés lakás. A munkalehetőségek egyre inkább néhány városba koncentrálódnak, ami természetes módon ezekre a helyekre vonzza az embereket. A legfelkapottabb városokba évente több tízezres számban érkeznek új lakók, amire a döntéshozók nincsenek felkészülve. Nem is csoda, mivel a lakáspolitika nehéz és fokozottan konfliktusos kérdés, a rugalmatlan, agyonszabályozott és a túlságosan szabadjára engedett ingatlanpiac is súlyosbíthatja a helyzetet. A lakáshiány sok helyen már válságos szintre jutott, de egyelőre nem létezik tuti recept a kezelésére. Összeszedtünk néhány várost, ahol igazán eldurvult a helyzet.
Európa egyik legdrágább városa London, ahol lakáshoz jutni is egyre nagyobb kihívás. A népességnövekedés miatt évente negyvenkétezer új lakásra lenne szükség, az ingatlanfejlesztések viszont nem ebbe az irányba történnek, a cégek sokkal inkább azzal vannak elfoglalva, hogy hova húzhatnának fel még néhány felhőkarcolót a Cityben. A szűkösség hatására az ingatlanárak meredeken emelkednek, a város belső zónáiban saját lakást venni egy élet munkájával sem elérhető cél a legtöbbeknek, de még egy élhető albérletet sem lehet kifizetni átlagos fizetésből. A drágaság ráadásul a város egyre nagyobb részére terjed ki, így az alacsony jövedelműek fokozatosan távolabb szorulnak a városközponttól.
Az ingatlan annyira drága, hogy a londoniak nagy része szabályosan kiárazódott a lakáspiacról:
Ezért aztán a többség bérelni kényszerül Nyugat-Európa egyik legkevésbé szabályozott albérletpiacán. Nagy-Britanniában sokáig kontrollálta az állam a lakásbérleteket, de aztán Margaret Thatcherhez köthető szabadpiaci fellángolás 1988-ban elsöpörte az összes erre vonatkozó szabályozást. Míg korábban léteztek helyi szintű hatóságok, amelyek a bérlők érdekeit képviselték, és alkudoztak a bérleti díjakról, ma már semmi nem felügyeli, hogy ki milyen feltételekkel kínál kiadó lakást. A lakásokat gyakran szobánként adják ki, hogy még több pénzt vasaljanak ki a bérlőkből. Egyre inkább elterjednek a rövid időre kötött, akár féléves szerződések, amelyek lejárta után módosulhatnak a feltételek, persze nem a bérlő javára. Mindezt súlyosbítja, hogy az országban néhány évvel ezelőtt betiltották a házfoglalást, így most már semmi sem védi azokat, akik üresen álló ingatlanokba telepednek be.
A londoni helyzet olyan súlyos, hogy már teljesen általánossá vált lakásválságról beszélni. A londoni városfejlesztési projekteket széles társadalmi vita kíséri, és az angolok egyre nagyobb része látna szívesen valamilyen ingatlanpiaci szabályozást, minimum az albérletpiacon: egy idei kutatás szerint összesen kevesebb mint 10 százaléknak lenne ellenére. A kormányzó pártok és a városvezetés eddig nem mertek hozzányúlni a kérdéshez, de lassanként talán elindulhat valami, legalábbis a Munkáspárt főpolgármester-jelöltje már beemelte témái közé a lakásbérletek szabályozását.
Párizsban sem állnak sokkal jobban lakástéren. A művészet és a divat európai fővárosa sosem volt olcsó, de a lakhatás költségei mostanra elképzelhetetlen szintet ütöttek meg: a lakásárak az elmúlt évtizedben megháromszorozódtak. A népesség természetesen itt is növekszik, lakóhely pedig nincs elég, pláne, mivel a meglévő lakások egyre nagyobb részét nem szándékozzák párizsiaknak eladni vagy kiadni.
A gazdag külföldiek körében mindig is divatos dolognak számított egy párizsi lakás, ez most sincs másképp, annyi különbséggel, hogy mivel egy ingatlan Párizs belvárosában biztos befektetésnek számít, aki megteheti, többet is bevásárol belőle. Azok a rétegek, akiknek ez belefér, nyilván kevésbé árérzékenyek, így hajlandóak csillagászati összegeket kifizetni egy-egy ingatlanért, ami hozzájárul az árak elszabadulásához. A külföldiek által birtokolt, befektetésnek vett lakásokkal viszont általában van egy kis probléma: a tulajdonosoknak egyszerűen nem éri meg őket hosszú távra kiadni.
A forgalom egész évben hatalmas, és számítások szerint már évi 70 százalékos kihasználtság mellett háromszoros hasznot lehet elérni így a hosszú távra kiadáshoz képest.
A helyzet tehát Londonhoz hasonló: a lakások egyre drágábbak, ami sokakat az albérletpiacra szorít, viszont kiadó lakásból is egyre kevesebb jut egy főre, így azok is durván megdrágulnak. Nem kirívó eset, hogy a tulajok visszaélnek a helyzetükkel, és elképesztő, élhetetlen lyukakat adnak ki több száz euróért főleg tájékozatlan és kiszolgáltatott bevándorlóknak annak ellenére, hogy ezt tiltják a francia törvények.
A kormányzat mostanra jutott el odáig, hogy viszonylag laza keretek között, de szabályozzák az albérletek árait, amivel a lakosság több mint kétharmada is egyetért: augusztus 1-jétől Párizsban senki nem adhatja ki a lakását az adott környék átlagos négyzetméteráránál 20 százalékkal többért. Berlinben a közelmúltban lépték meg majdnem ugyanezt, az egyre inkább elfajuló ottani helyzetről itt írtunk bővebben.
A bérletárak maximálása érdekes kísérlet az állami beavatkozásra, de nem feltétlenül jelent átfogó és fenntartható megoldást, ahogy azt a következő, svéd példa is mutatja.
Nem csoda, hogy az ingatlanfejlesztők nem bírják a tempót, különösen, hogy sokáig nem is igazán érte meg lakásokat építeni. A bérlők lakhatási biztonságának érdekében ugyanis Svédországban évtizedeken át érvényben volt az ármaximálás, ami alacsony szinten tartotta az árakat, tehát akinek jutott lakás, az elégedett lehetett, a lakáskiadás mint befektetés viszont így nem volt annyira jövedelmező tevékenység. Ezért aztán kevesen akartak befektetési céllal ingatlant venni, és ez az építkezéseknek is gátat vetett. A kevés lakásra jutó rengeteg ember aztán itt is extrém helyzetet alakított ki: az albérletárak alacsonyan maradtak, de gyakorlatilag lehetetlen volt kivehető lakást találni, a megvásárolható ingatlanok árai viszont az egekbe szöktek, ami a svéd lakosság durva eladósodásához vezetett.
A bérletár-maximumot nemrég eltörölték, de az intézkedés egyelőre nem érezteti pozitív hatásait, amit persze csak hosszabb távon várnak tőle: továbbra is kevés a lakás, viszont már semmi nem gátolja, hogy legálisan is irreális összegeket kérjenek el értük. Sok önkormányzati tulajdonú albérlet is van, ezekre viszont állítólag akár 6-10 évet kell várni, akkora a túljelentkezés. A városi önkormányzaton nagy a nyomás, hogy építsenek új ingatlanokat, de egy helyi forrásunk szerint nem igazán tudják teljesíteni a vállalásaikat, és ha építenek, többnyire akkor sem a szociális szempontok érvényesülnek, inkább továbbadják az értékesítési jogot ingatlanszövetkezeteknek, akik aztán drágán árulják a lakásokat.
De ne gondoljuk, hogy a lakáskrízis csak Európát sújtja, az Egyesült Államokban szintén egyre rosszabb a helyzet. Ott a két legfelkapottabb város New York és San Francisco, és persze mindkettő komoly lakáshiánnyal küzd: New Yorkban az albérletárak 2000 és 2012 között 75 százalékot ugrottak az óriási keresletnek köszönhetően.
New York polgármestere ígéretet tett, hogy a következő évtizedben nyolcvanezer új lakást fog építtetni, és másik százhúszezret helyrehozat, de szakértők szerint még ha ez sikerülne is, akkor sem lenne elég, további segítségre van szükségük a szövetségi kormányzattól.
Ha ez nem történik meg, és nem alkotnak átfogó, szövetségi szintű lakás- és várospolitikát, az megint a szuburbanizáció irányába hat majd, vagyis a város még a mostaninál is jobban szétterül térben, de a funkciók maradnak rettenetesen egyenlőtlenül elosztva.
Ha a kormányzat nem is mutat különösebb hajlandóságot a lakásproblémák kezelésére, a civil és az üzleti szféra felől jövő kezdeményezések azért akadnak.
A lakóegységeket a kis méret ellenére megpróbálnák élhetőre tervezni, és sokan máris a jövő lakhatási modelljeként ünneplik a koncepciót. Mások viszont inkább antiutópiát látnak a mikroapartmanokban: tényleg a panelházak egy még kompaktabb változata lenne a jövő, amelyekben az emberek egyenlyukakban laknak majd? A projekt kapcsán az Atlantic már össze is szedte a szűk helyeken lakók egyéni és családi kockázatait.
Amerika másik állatorvosi lova San Francisco, ahol az árakat az egekbe repítette a techiparban forgó hatalmas pénzmennyiség. A termékek és szolgáltatások árait egyre inkább a menő techcégeknél dolgozók fizetéséhez igazítják, ez alól nem kivételek a lakások sem. A városban érvényes szigorú építési szabályok tovább rontanak a helyzeten, egyszerűen nem épül annyi lakás, hogy el tudják helyezni a beáramló embereket.
Az elmúlt évtizedben összesen 2100 lakás épült, viszont évente tízezerrel nőtt a lakosság. Ez egyszerre szociális és gazdasági probléma: a meglévő lakások drágulásán kívül azt is eredményezi, hogy a dübörgő San Franciscó-i cégeknek hiába volna igényük új munkaerőre, az emberek egyszerűen nem tudnak hova beköltözni.
Hagyományosan az elérhető árú lakhatás szószólói és az ingatlanfejlesztők minimum gyanakvással tekintenek egymásra, San Franciscóban viszont az extrém lakáshiány miatt új helyzet van kialakulóban. Városi aktivisták egy csoportja felismerte, hogy a leghatékonyabban úgy léphetnek fel az ügyben, ha elérik, hogy lazuljanak az építési szabályok, ezáltal felépülhessen egy csomó új lakás. Még az is sokat javítana a lakáshelyzeten, ha az új egységek luxusingatlanok lennének, mivel a városban bőven akadnak olyanok, akik meg tudnák fizetni őket, de most a régebbi lakásokból szorítják ki az őshonos San Franciscó-iakat.
A baj csak az, hogy elméletben ugyan mindenki az építkezések mellett van, viszont a gyakorlatban többnyire az a hozzáállás, hogy építkezzenek csak, de ne az én szomszédomban. Mindenki úgy szereti a saját környékét, ahogyan megszokta, a lakók általában nyomatékosan fellépnek mindenféle ingatlanfejlesztési projekttel szemben – a potenciálisan leginkább beépíthető Öböl-negyedben például a helyik egyelőre mereven ragaszkodnak az érvényes építkezési moratórium fenntartásához. Állami fellépés itt sem várható, a jövőben a helyi ingatlanpiacot az fogja meghatározni, hogy mekkora nyomást tudnak gyakorolni a városi törvényhozásra egymáshoz képest az elérhető lakásokért küzdők és a saját környékük arculatát védők csoportjai.