Ha ebben a tempóban szórják ki Magyarországon a bankok a lakáshiteleket, idén utolérhetjük a válság előtti szintet. Többet keresünk átlagosan, de az ingatlanárak még jobban kilőttek. Egyenesen szaladunk bele egy újabb ingatlanpiaci összeomlásba? Az elemzők többsége szerint nem, de van, aki már aggódik, ezért megnéztük, hogy mi a helyzet a hitelezéssel, és hogy mi változott a válság óta.
Hatalmas ingatlanpiaci fellendülés van az országban, 2017-ben Budapest konkrétan 5. lett a világ leggyorsabban dráguló városainak listáján. A fellendülést ráadásul még a kormány is megtolja a családi otthonteremtési kedvezménnyel, és a lakásépítések áfacsökkentésével.
A jegybanki alapkamat közben már huzamosabb ideje elég alacsony, ami miatt a hitelek is olcsóbbak. Közben a reálbérek töretlenül nőnek, a lakosság pedig egyre bátrabban veszi fel hiteleket. Az alábbi ábrán az látszik, hogy a lakáshitelek havi kihelyezésének értéke idén már eléggé közel kerülhet a 10 évvel ezelőtti szinthez. (A 2012-es végtörlesztés látványos az ábrán is.)
Nagy Márton MNB-alelnök ráadásul arról beszélt nemrég, hogy az eddigi várakozásaikhoz képest sokkal jobban felpöröghet a hitelezés. Konkrétan arra számít a jegybank, hogy a vállalati hitelállomány évente 10-15 százalékkal, a lakossági pedig 15 százalékkal növekedhet 2030-ig.
De nem veszélyes ez? Egyáltalán hol állunk most hitelezésben a 2008 előtti őrülethez képest? És mennyire vagyunk jobban felkészülve, ha holnap hirtelen beütne a krach a világgazdaságban, és megint jönne egy ingatlanpaci összeomlás? Ebben a cikkben ezekre a kérdésekre adunk választ.
A válság előtt a lakosság svájci frankban vette fel a lakáshiteleket, amivel árfolyam-kockázatot vállalt, és mikor a recesszió bekavart a frank-forint árfolyamba, elszálltak a törlesztőrészletek. 2008 után a kormány intézkedéseinek következtében gyakorlatilag eltűntek a devizahitelek, így azóta a hitelfelvevők számára elsődlegesen a jegybank kamatemelése jelenthet kockázatot. Ha ugyanis nő az alapkamat, akkor a változó kamatozású hitelek esetén a törlesztőrészlet is nő.
Bár még mindig jelentős a változó kamatozású hitelállomány, ezek átlagos kamata pedig már jó ideje három százalék alatt van, ahogy az ábrán is látszik, februárban a lakáshitelek több mint 70 százalékát már fix kamatozással vették fel a háztartások.
Ez tehát azt jelenti, hogy annak ellenére választják egyre többen a fix kamatot, hogy a változó sokkal olcsóbb lenne (ami azt is jelenti, hogy a lakosság arra számít, hogy a jegybank hamarosan alapkamatot fog emelni). Ez pedig arra utal, hogy
a lakosság egyre kockázatkerülőbb, mikor hitelt vesz fel.
Ezek alapján úgy tűnik, hogy miközben azért még messze vagyunk attól, ahol a hitelezés a válság előtt volt, a lakosság sem felejtette el, hogy mi történt 2008 után.
Ennek ellenére van olyan elemző, aki mégsem annyira nyugodt. Zsiday Viktor, a Citadella befektetési alap irányítója a blogján nemrég egyenesen arról írt, hogy a jelenlegi trendek változatlansága mellett
2020-ra olyan ingatlanpiaci buborék alakulhat ki, ami kifejezetten sebezhetővé is teheti a most elég szilárd lábakon álló magyar gazdaságot.
Hogy mi alapján látja ezt így Zsiday? Jelenleg nagyjából elemzői konszenzus van arról, hogy a magyar gazdaságra mostanában jellemző nagyon erős reálbér-növekedés nem tartható fenn ebben a tempóban. Ennek az az oka, hogy a magyar cégek termelékenysége leginkább stagnál, vagy elenyésző mértékben nő, mióta a reálbérek ilyen mértékben nőni kezdtek.
Zsiday Viktor az elemzői konszenzussal szembe menve viszont arról írt, hogy a munkaerőhiány miatt a cégek nem fogják tudni megúszni a további béremeléseket, így végül az alacsonyabb termelékenységű munkahelyek megszűnésén, másrészt a felfutó vállalati beruházásokon keresztül el fogunk jutni oda, hogy nőni fog a magyar gazdaság termelékenysége.
Ha viszont ez így alakul majd, akkor alul van becsülve a jövőbeli bérnövekedés, és emiatt a jövőbeli fogyasztás is. Ráadásul a bérnövekedést a cégek csak egy ideig fogják tudni a nyereségükből finanszírozni, előbb-utóbb árakat is kell majd emelniük. Vagyis be fog indulni az infláció, miközben a jegybank nem fog kapkodni a kamatemeléssel.
A rendelkezésre álló pénz értékének csökkenése alacsony jegybanki alapkamat mellett egyre inkább arra ösztönzi majd a lakosságot, hogy olyan befektetéseket keressenek, aminek még lesz valami értelmezhető hozama. Pontosan ilyen lesz az ingatlan.
És ha jól érzékelem a lefutását, akkor 2020 tájékára nagyrészt eltűnik a folyó fizetési mérleg többlete, csúcson lesz a fogyasztás, egyre gyorsulni fog az infláció, és buborék alakul ki az ingatlanpiacon – pont mikor elfogynak az EU-s pénzek, tehát erősen sebezhetővé válik majd a gazdaság
– fejezi be a gondolatmenetet Zsiday, aki ehhez azt is hozzátette azért, hogy amennyiben a következő fél-másfél évben az alapfeltevései hamisnak bizonyolnak, akkor hajlandó elengedni az elméletét. De jelenleg úgy látja, hogy külső sokk nélkül ebbe az irányba tart a magyar gazdaság.
De mit jelent egyáltalán az, hogy buborék? Hogy néz ki az ingatlanpiacon, és miről lehet felismerni? Horváth Áron, a ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont vezetője az Indexnek azt mondta, hogy az ingatlanpiaci befektetéseknél érdemes különvenni a hozam két részét:
Abban az esetben, ha tényleg felpörög az infláció, Horváth szerint reális, hogy az ingatlanpiacon nagyobb arányban jelenjenek meg a lakossági befektetők, de jelenleg úgy néz ki, hogy még ilyen esetben is stabil lenne cash-flow-hozam. A buborék abban az esetben durran ki, ha huzamosabb ideig tartó határozott árnövekedést hirtelen és gyors áresés követ, aminek az az oka, hogy már csak azért emelkednek egy idő után az árak, mert a befektetők nagy része elhiszi, hogy a jövőben is nőni fognak az árak.
Az árnövekedést hajtó kínálati és keresleti oldali tényezők - tehát például lakossági oldalról a reálbérek növekedése, vagy befektetői oldalról pedig a termelékenység növekedése - nélkül lehet tehát lufi egy piac fellendülése, azonban Horváth szerint a magyar lakáspiacon egyelőre még nem érezhető ez, a fellendülésnek megvannak a makrogazdasági alapjai.
Horváth szerint jelenleg abban is különbözik a helyzet a válság előtti időszaktól, hogy szabályozói szinten is leszűrték a tapasztalatokat a 2008-as válságból. Az amerikai ingatlanpiaci buborék utólagos elemzésének egyik legfontosabb tanulsága például az volt, hogy nem elég országos átlagban figyelni az ingatlanpiac és a hitelezés trendjeit. Ugyanis már az is nagyon veszélyes lehet, ha csak egy-egy térségben vagy városban túlzottá válik a spekuláció, mert a buborék kipukkadása után az egész ingatlanpiacra kiterjedhet a fertőzés a bankrendszeren keresztül.
Bár az USA bankrendszerében a kisebb méretű bankok szerepe nagyobb volt a 2008-as válság előtt, mint amilyen a magyar rendszeren belül jelenleg, így a lokális buborékok jelentette veszély is kisebb Magyarországon, látszik hogy a jegybank figyelembe veszi a válság tanulságait.
2016 októbere óta az MNB például saját lakásárindexet publikál, valamint félévente megjelenteti a Lakáspiaci jelentést. Ebben többek között azt is megpróbálják megbecsülni, hogy a hazai lakásárak el vannak-e szakadva a gazdaság teljesítménye által indokolt szinttől.
A jelentés legutóbbi száma alapján a jegybank szerint országos átlagban a lakásárak szintje a folyamatos emelkedés ellenére is a gazdasági folyamatok által indokolt szint alatt van. Kérdésünkre a jegybank megerősítette, hogy ezt még mindig így látják. Az is érdekes ugyanakkor, hogy a jegybank szerint Budapesten már elérték az árak az egyensúlyinak tekinthető szintet, ezért annak ellenére, hogy itt már mérséklődik a piac bővülése (árak és tranzakciószám szintjén),
fontos lesz odafigyelni a fővárosi ingatlanpiac túlhevülésére.
Minderre persze lehetne legyinteni, hogy attól még, hogy a jegybank arról beszél, hogy "oda kell figyelni" a budapesti hitelezésre, a lakosság még nyakló nélkül veszi fel a hiteleket és rohan a vesztébe. Valójában viszont már az is újdonság a válság előtti időszakhoz képest, hogy a jegybank ilyen részletességgel foglalkozik az ingatlanhitelezéssel, és hogy ilyen határozottan kommunikálja, hogy mire lehet számítani a piacon.
De nem csak ez változott, ugyanis a jegybanknak olyan új eszközei is vannak, amikkel fékezni tudja a hitelpiacot. 2015 óta a jegybank a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) és a hitelfedezeti mutató (HFM) maximális nagyságát korlátozva tud szigorítani a hitelezésen, ha úgy ítéli meg, hogy erre szüksége van. Rákérdeztünk a jegybanknál, hogy terveznek-e mostanában ezeken szigorítani. A válaszból az derült ki, hogy egyelőre nem, mégpedig azért, mert
az elmúlt 2-3 évben felvett hiteleket jóval a meghatározott limiteken belül folyósították.
A jegybank adatai alapján a 2017-ben folyósított lakáscélú hitelek 85 százaléka esetében a havi jövedelem és a törlesztőrészlet aránya 40 százalék alatt volt (50 százalék a limit), illetve nagyjából kétharmaduk esetében a hitelfedezeti mutató nem érte el a 70 százalékos szintet sem (itt 80 százalék a limit).
Ezzel tehát nincs baj, viszont az MNB megítélése alapján túl sok a változó kamatozású hitel az összes hitelen belül, ezért az ilyen hitelek arányának mérséklése érdekében az MNB már több eszközzel élt:
Ezek mellett pedig még mindig tudnak szigorítani, ha erre szükség lesz rá. A jegybank szerint lehet még hagyni a hitelezés felfutását, mert a GDP arányos teljes háztartási és azon belül a lakáshitel-állomány is még az EU-s, és a régiós szintek alatt, 15, illetve 8 százalékos szinten áll.
Úgy tűnik tehát, hogy a lakossági hitelek középtávon rendben lesznek, ugyanakkor van rá esély, hogy a jegybanknak más fajta kihívásokkal is szembe kell majd néznie hamarosan. Az Egyesült Államokban ugyanis már elkezdett kamatot emelni a jegybank, amit idővel Európában is követni kell. A kamatemelés miatt viszont a hitelezés és a hitel-visszafizetés is drágábbá válik majd.
A Portfolio tavaly augusztusban számolt utána, hogy mekkora törlesztőrészlet-emelkedést jelentene egy 6 vagy akár 10 százalékos, megemelkedett kamatszint, egy elmúlt években átlagosnak számító, 5 százalékos átlagkamatú lakáshitel esetén.
Eszerint a 6 százalékos kamatszint 10 éves futamidő mellett mintegy 5 százalékos, 25 éves futamidő mellett pedig 10 százalékos törlesztőrészlet-emelkedést okozna. Egy 10 százalékos kamatszint viszont már 25-55 százalékos emelkedést okoz a havi teherben.
A gazdaság túlhevülésének réme és a magas adósságállomány együtt elég rossz kombináció, és ezért a fő gond, hogy hogyan egyensúlyozzák a két, egymással szemben álló célt, azaz az infláció kordában tartását és a hitelköltségek növekedésének mérséklését.
Ezekről a gondokról a svéd példán keresztül a Hold Alapkezelő közgazdásza írt nemrég hosszabban az Indexen: a svédeknél a jegybanknak emelnie kellene az alapkamatot, ám a magas eladósodottság és a változó kamatozású hitelek elterjedése miatt ez komoly problémát jelent; ezért a jegybank kivár az emeléssel, ami miatt a svéd korona gyengül. Ha az MNB hasonló helyzetbe kerülne, akkor aközött kellene döntenie, hogy elengedi-e az inflációt, vagy a kamatemelésen keresztül az államadósság finanszírozását nehezíti.
Az Institute of International Finance nevű pénzügyi kutatócég friss jelentése külön kiemeli, hogy az utóbbi években a gyenge dollár miatt nem merültek fel kérdések a fejlődő országok adósságpályájának fenntarthatóságával kapcsolatban, ám a helyzet hamarosan változhat. Az IIF szerint Törökország, Lengyelország, Argentína és (a belföldi és forintalapú kötvényvásárlás erős kormányzati támogatása ellenére) Magyarország is erősen ki van téve a nemzetközi befektetők kockázati kedvének, illetve ezen kockázati kedve változásának. Ahogy nyugaton nőnek a kamatok, úgy a magyar adósság kevésbé lesz attraktív, emiatt pedig drágulni fog az adósság finanszírozása.
(Címlap és borítókép illusztráció: szarvas / Index)