Egyre több bank adja el füzérbe kötve a nehezen behajtható lakossági lakáshiteleit. Bár a tranzakciókat és a hitelesek későbbi sorsát mindenki hétpecsétes titokként kezeli, azért azt lehet sejteni, hogy az ügyfelek ezzel a folyamattal inkább jól járnak.
Miért járhat jól az egyszeri lakáshiteles adós azzal, ha a bankja eladja a követelését? Képzeljük el a következő életszerű folyamatot, és rögtön meg fogjuk érteni!
Egy bank hosszú évek óta bajlódott egy fejletlenebb hazai régióban élő ügyfelével, akinek 10 millió forintos lakáshitelt adott. Az adós nehezen, döcögve törlesztett, leginkább nem is törlesztett. Mentek a felszólítólevelek, a költségekkel, késedelmi kamatokkal növelt tartozásról szóló kiértesítők. Ám a törlesztések csak nem érkeztek, a helyzet nem sok jóval kecsegtetett. A bank szempontjából ugyan rá lehetett volna menni egy végrehajtási folyamatra, az ingatlan elárvereztetésére, de ki tudja, hogy egy szegényebb régióban mennyire van piaca a lakásoknak, abban is lett volna kockázat.
Összeszedett hát a bank egy csomó nem-teljesítő (NPL) hitelt, és mivel ezeknek végre kialakult itthon is a piaca, töredékáron (az egyszerű példa kedvéért 35 százalékon) eladta azokat egy profi követelés-kezelőnek.
A banknak tehát leegyszerűsítve a 10 milliós hiteléből csak 3,5 millió térült, de az legalább megérkezett, a hitellel nem kellett többé bajlódni, nem nyomta a könyveket. A követelés-kezelő, aki megvette ezt a hitelt, folytathatná a bank elkeseredett küzdelmét, de gondolkodhat úgy is, hogy amennyiben a pénzintézet évekig hiába bíbelődött ezzel az ügyféllel, de nem sokra ment vele, akkor neki miért menne ez jobban? Viszont, ha megkeresné az ügyfelet azzal az egyszeri ajánlattal, hogy fizesse ki a hitel 50 százalékát, 5 millió forintot, és nem is ismerik egymást, akkor az ügyfél a hitelei felét (5 millió forintot) megnyerte, de a követelés-kezelő is gyorsan keresett 1,5 milliót.
Ha ebből a történetből bárkinek az jött le, hogy érdemes nem fizetni a lakáshiteleket, akkor azért ki kell ábrándítanunk. Annak, aki kap egy jó ajánlatot a követelés-kezelőtől a helyzet rendezésére, akár még ki is jöhet egy ilyen matek, de azért általában akkor jár az ügyfél a legjobban, ha egy jól kiszámítható törlesztési menetrendet vállal és azt pontosan fizeti, ugyanis
a nemfizetéssel járó extraköltségek és a késedelmi kamatok nagyon drágák,
arra pedig nincsen garancia, hogy valóban megérkezik majd egy kedvező ajánlat a részleges hitelelengedésre.
2017-ben 694 milliárd forintos rekordnyereséget értek el a hazai bankok és ez jelentős mértékben nem új üzleteknek, hanem az ingatlanpiac magára találásának tudható be.
A kulcsszó a visszaírás.
Nagyon leegyszerűsítve, 4-5 éve a bankok azzal kalkuláltak, hogy súlyos veszteségeik lesznek a lakáshiteleiken, ám ahogy azóta a magyar GDP emelkedett és a lakásárak is felfelé indultak, kiderült, hogy mégsem lesz annyi veszteségük, mert az ügyfelek jövedelme lehetővé tette a rendszeres törlesztést és az értékesebb lakásokat már senki nem akarta veszni hagyni.
Amikor pedig ez a korábban már elkönyvelt veszteség (céltartalékképzés) mégsem valósult meg, az a jelenben nyereség (céltartalék-felszabadítás) lett. És ezen az egészen, mint láthattuk akár még az ügyfelek is nyerhettek.
Amikor egy országban működik az ingatlanpiac, a bankok egyik legnagyobb üzlete a lakossági jelzálog-hitelezés. A 2012-2013-as mélyponthoz képest, amikor a lakásárak alacsonyan voltak és döglődött az ingatlanpiac, 2017-2018-ban a leginkább frekventált budapesti és Balaton-környéki szegmensben már akár 50 százalékkal feljebb vannak a lakásárak. Ez pedig nagy áldás a bankoknak.
A bankok több tényezőn keresztül is nyernek ezen az áremelkedésen. Képzeljük el, hogy egy 15 millió forintosra duzzadt lakáshitel mögött már nem egy 12 milliós, hanem az árak robbanása miatt egy 18 millió forintos ingatlan áll.
Piaci információk szerint a nagyobb hazai bankok közül az OTP, a K&H, illetve a Budapest Bank nem annyira ad el követelést, maga kezeli azokat továbbra is, de a CIB, az UniCredit, a Raiffeisen, az Erste és az MKB már kilépett a piacra.
Ezek a tranzakciók általában nem publikusak, senki nem rakja ki a kínjait a kirakatba, hiszen azért egy 30-50 százalékos áron történő eladás mégiscsak 50-70 százalék banki veszteséget is jelent), de a piaci pletykák alapján úgy tudjuk, hogy
Úgy tudjuk, az MKK az MKB-tól átvett hitelportfólió egy részét más piaci szereplőnek adja el, a Debt-Invest Zrt. nevű cégnek, amelynek a tulajdonosa Boros Attila. A Debt-Invest a cégregiszter szerint 1995-ben alapított pénzügyi szolgáltató cég, amely faktorálással, hitelezéssel és követelés-kezeléssel foglalkozik, új tulajdonosa éppen egy éve vette át.
A Brüsszelben élő Boros Attila korábban vezető volt a Duna Kötöttárugyárban, a Hajdú-BÉT-ben, a Waberersnél, illetve a kínai Wanhua Industrial Group tanácsadója volt magyar és más európai üzleteknél. Boros a kínai letelepedési kötvény üzlet miatt szerepelt a legtöbbször a sajtóban.
Azt, hogy az MFB tulajdonában álló MKK miért adott el rögtön a frissen megvett MKB-követelésektől, igyekszünk megtudni, bár az MFB-csoport legutóbb sem válaszolt a megkeresésünkre. Egy másik készülő üzletről is hallani, ebben az Aegon-csoport állítólag a nem-teljesítő (NPL) és a teljesítő (PL) hitelcsomagjait is árulja.
Mielőtt a bankok eldöntik, mi legyen a nemteljesítő hitelekkel, jellemzően felmérik, hogy a kihelyezett hitelek lokációjától, az ingatlanpiac változásától, illetve az adósok pénzügyi helyzetétől függően mi a helyes stratégia.
Aki maga bíbelődik a tárgyalásokkal a rossz adósokkal, az évekre elnyújtva ugyan, de vélhetően több céltartalékot írhat majd vissza és a következő 2-3-4 évben jól kalkulálható profitot realizálhat ebből a tevékenységéből.
Ugyanakkor a hitelek, illetve az ingatlanok kezelése munkaerőigényes, sokszor pótlólagos embert kell rá felvenni, és igen költséges az átvett, illetve megszerzett ingatlanok üzemeltetése is.
Aki viszont eladja csomagban a hiteleit, az megszabadul egy gondtól, a könyveiben már nem lesz annyi rossz hitel, javul a tőkemegfelelése és így új üzletek felé fordulhat. Magával a hitelportfólió eladásával pedig azonnali, igaz korlátozott nyereséget érhet el.
Egy piaci szakember szerint tényleg mindenre van példa. A bankok sokaktól még mindig a teljes összeget próbálják behajtani, van példa végrehajtásokra is, és vannak elengedési programok is. Részben magukkal a bankokkal is meg lehet egyezni olykor, de jobbak az esélyek akkor, ha követeléskezelő vette meg a hitelt. Őket ugyanis sokkal
kevésbé kötik szigorú szabályok, belső eljárási rendek, sokkal rugalmasabban, szabadabban tárgyalhatnak az ügyfelekkel.
Egyáltalán nem ritka a bevezetésképpen bemutatott példa, amikor egy követeléskezelő cég 25-35 százalékon megszerez egy követelést, és ilyenkor nagyon boldog, ha arra 20 százalékot még rápakol és 50 százalékot kiprésel az ügyféltől. Vagyis bármennyire furcsa, de a hitelek értékesítése sokszor egyfajta devizahitelesmentésbe fordul (bár természetesen az adósok ma már a forinthiteleikben kapnak enyhítést). Az árazás amúgy eléggé széttart, már 50 százalékos ár feletti ügyletről is hallottunk.
A bankok tehát nagyrészt kitáraznak, noha vélhetően így a profit egy részét átengedik a követelés-kezelőknek. Ez mégis érthető lehet, mert a követelés-kezelők jó nagy portfóliókkal, méretgazdaságosan dolgozhatnak, és így könnyebb a meglevő nagy kockázatokat (például egy kilakoltatási moratóriumot) kezelni.
A hitelek kitárazásának van egy szabályozói oka is. A nemzetközi bankok egy részénél az NPL-eladás csoportszintű stratégia, mert az Európai Központi Bank (ECB) többeknek előírta, hogy alakítsanak ki NPL-leépítési stratégiát.
Ez azért fontos a központi bank szerint, hogy a rossz hitelek ne terheljék a legfontosabb európai bankok mérlegeit, a bankok tudják finanszírozni a reálgazdaságot és ha ne adjisten megint eljő egy pénzügyi válság, legalább induljunk neki tiszta könyvekkel, ne legyen nagy gond az NPL-ekből.