A Wekerle Sándor Üzleti Főiskola lakáspolitikai témájú konferenciát szervezett abból az alkalomból, hogy hamarosan élesedik a kormány legújabb demográfiai programja, amelynek egyes elemei - mint például a kibővített csok - lakáspolitikaként is értelmezhetők.
Az eseményre nagyon különböző hátterű szakértőket hívtak meg, az előadók skálája aktív politikusoktól kezdve kutatókon és tanárokon át ingatlanszakmai szereplőkig bezárólag terjedt. Érdekes módon ennek ellenére egészen hasonló megfejtések hangzottak el, és
a legtöbbször talán épp egy olyan téma került elő az előadásokon, amelynek semmi köze a lakás- vagy népesedéspolitika aktuális irányához: az államilag szervezett bérlakásprogram teljes hiánya.
Mivel az egész eseményt a családpolitika és a lakástámogatás összefonódásának friss fejleményei apropóján rendezték, elsőnek Beneda Attila, az EMMI helyettes államtitkára beszélt a kormány népesedési programjáról. A várakozásoknak megfelelően tőle főként a kormányzati törekvések elsöprő sikeréről hallhatott a csekély számú közönség, ismertette például, hogy az intézkedéseknek köszönhetően sikerült 1,5-re felhúzni a termékenységi arányszámot Magyarországon. Amivel csak néhány probléma van, például hogy azóta megint egy kicsit visszaesett, illetve hogy korántsem biztos, hogy az egésznek bármi köze van a politikához, és nem is azok szülnek akiket erre motiválni szeretnének.
Beneda mindazonáltal közölte, hogy amikor külföldön jár előadni a magyar modellről, akkor általában "szájtátva hallgatják" az intézkedésekről, eredményekről szóló beszámolókat, és a legnagyobb sikert a gyerekes anyák szja-mentessége szokta aratni.
Elmondta továbbá, hogy 2019 márciusáig mintegy 296 milliárd forintot költött az állam csok-ra, a családpolitikai programok kibővítésének köszönhetően pedig idén nyártól egy 2 gyermekes család akár 22 millió, egy 3 gyermekes család pedig akár 35 millió forint támogatást is kaphat az államtól. Az előadás legérdekesebb pontja az a grafikon volt, ami a családpolitikai támogatásokat GDP-arányosan mutatta meg, eszerint a kormány saját számításai már azt mutatják:
jelenleg a GDP 4,7 százalékát fordítja Magyarország erre a célra.
Ez Európában szinte biztos, hogy első helyet ér, de világviszonylatban is kiemelkedő lehet, kérdés persze, hogy kik tudnak élni vele és elérheti-e az eredeti célját.
A konferencián beszélt Bajkai István fideszes országgyűlési képviselő, az Orbán-család ügyvédje, akinek előzetesen megadott előadáscíméből arra lehetett következtetni, hogy esetleg részleteket árul majd el arról, milyen irányba terveznek változtatni az ingatlanpiacot meghatározó, elavult törvényeken. Erről végül keveset tudtunk meg Bajkaitól, aki inkább arról beszélt hosszasan, milyen szabályozási mizériák keserítik meg a lakáskiadók, lakásbérlők, Airbnb-szomszédok életét.
Szerinte a lakástörvényt 1993-ban eleve úgy fogadta el a parlament, hogy átmenetinek szánták, ehhez képest még mindig érvényben van, és a 2003-as társasházi törvény is több sebből vérzik. Például gondot jelent, hogy az Airbnb-ként kiadás is lakáscélú hasznosításnak minősül jelenleg, illetve hogy rettentő bürokratikus macera van a bérlemények felmondásával.
A téma prezentálásából arra lehet következtetni, hogy ezeken a közeljövőben szívesen változtatna a kormány,
de egyelőre nem látni pontosan, milyen irányba, és mely szereplők érdekeit fogják inkább szolgálni a reformok. Ha tisztábbak lesznek a viszonyok az albérletpiacon és a rövidtávú lakáskiadás körül, az természetesen mindenkinek jobb, de az azért nem mindegy, hogy bérlőbarát, vagy inkább befektetőbarát irányba egyszerűsítik a szabályozást.
Már csak azért sem, mert a következő előadásból kiderült, hogy Budapesten már a használt lakások vásárlóinak 32,
az új lakások vevőinek 40 százaléka befektetési céllal száll be az ingatlanpiacba.
A befektetők 10 százaléka egyébként külföldi. Mehrli Péter, a Magyar Ingatlanszövetség elnöke, az MNB által létrehozott Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület tagja azt mondta, ezen a piacon jelenleg 4 százalék realizálható haszon, ha kizárólag a rövid vagy hosszútávú lakáskiadásból származó bevételt nézzük, ami nem igazán jó, viszonyításképpen elég csak mellé rakni a nemzeti kötvényre ígért 6 százalékos hozamot. A pörgés magyarázata inkább az lehet, hogy sokan továbbra is masszív áremelkedéssel számolnak.
Mehrli szerint évi 25-30 ezer új lakás építésére lenne szükség, hogy a kínálat tartani tudja a lépést a kereslettel, erre ugyanakkor a jelenlegi szabályozási környezetben semmi esély nincs;
ha az áfakulcs visszatér a 27 százalékos szintre, 2023 után csak kb. évi ezer lakás épülhet.
Hogy ne így legyen, ahhoz tudatos tervezésre lenne szükség, első lépésként meg kellene határozni, mennyi új lakásra van szükség egy évben, majd ehhez igazítani a szabályozást, elsősorban az áfát. Mint mondta, ha visszaáll a 27 százalékos áfa, az fel fogja szívni az állami támogatások egy részét, miközben ugyancsak a támogatások miatt növekszik a kereslet.
Ilyen körülmények között pedig további markáns áremelkedés várható.
Az Ingatlanszövetség elnöke felhívta a figyelmet az intézményi bérlakásszektor hiányára is, továbbá szerinte össze kell hangolni az állami kapacitásigényeket a piaci lakásépítések kapacitásigényével, hogy ne vigyen el annyi kapacitást az állam, mint jelenleg.
Az utóbbi évek brutális ingatlanár-emelkedése kapcsán a konferencia előadói egyetértettek abban, hogy nincs szó buborékról a szó 2008-as értelmében, viszont többen felvetették, hogy pár éven belül beállhat egy plafon, vagy akár egy kis visszaesés is bekövetkezhet.
Mádi László, a Wekerle főiskola tanára a lakáspolitikák történetéről szóló előadásában arról is beszélt, hogy az elmúlt 20-25 évben nagyjából 7 éves ciklusok követték egymást az ingatlanpiacon, ennek alapján nem kedvezőek az előjelek, pár éven belül számíthatunk negatív fordulatra; kérdés, hogy ez esés vagy csak stagnálás lesz. Ami viszont mindenképpen biztató, hogy hitelállomány szempontjából most sokkal kedvezőbb helyzetben van Magyarország, mint az előző piaci ciklus végén, és európai viszonylatban alacsony a lakosság eladósodottsága.
Ugyanebben a témában Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonosa megjegyezte, hogy ő nem igazán számít visszaesésre, a stagnálás időszaka viszont könnyen eljöhet pár éven belül. Balla azt mondta, bár a sajtóban rengeteg szó esik a belvárosról, valójában
az utóbbi években már a külső kerületek a rekorderek ebből a szempontból, konkrétan a 16. és a 17. kerületben volt a legnagyobb arányú árnövekedés
2017-2018-ban. Érdekes statisztika, hogy 2015 óta folyamatosan csökken Budapest részesedése a használt lakáspiac forgalmából: 2015-ben még 30 százalék, 2018-ban már csak 22 százalék volt a főváros részaránya. Balláék becslése szerint egyébként az újlakás-piac valamivel jobban pörög, mint azt a KSH számai mutatják, mert ezek a tranzakciók gyakran időben elcsúsztatva jelennek csak meg a hivatalos statisztikában.
A KSH szerint évi 2 ezer körül adtak új lakásokat az elmúlt évben, az ingatlaniroda ugyanezt a számot 5 ezer köré becsüli, ami jelentős különbség, de még mindig nagyon kevés a használtlakás-piac 30-40 ezer tranzakciójához képest. A fővárosi kerületek között egyébként ordító különbségek vannak, a rekorder 13., 11., és 9. kerülethez viszonyítva mindenki behozhatatlan lemaradást hozott össze az elmúlt években.
Ha már az eseményt a csok változásai hívták életre, beiktattak egy előadást a csok és a falusi csok potenciális társadalmi hatásairól is. Hegedűs József, a Városkutatás Kft. vezetője arról beszélt, rettentő keveset tudunk arról, hogy egyáltalán elérheti-e a kormány népesedéspolitikai céljait olyan típusú programokkal, amelyeket folytat. Ennek oka, hogy egyszerűen nincsenek ilyen jellegű kutatások, sőt, még a második demográfiai átmenetnek nevezett értékrendváltozás trendjeiről is alig állíthatunk biztosat. Ami viszont biztos, hogy az ebből levezethető családszerkezeti változásokat nagyon nehéz felülről befolyásolni.
A kormány azzal próbálkozik, hogy a társadalom középső 70 százalékára célozza a lakás- és családtámogatásokat, de ebben nem járhat teljes sikerrel Hegedűs szerint. A pénz egy része mindenképp a társadalom tetején köt ki, például azért, mert hiába támogatjuk a keresleti oldalt, ha a kínálat ennyire rugalmatlan, mint a magyar ingatlanpiac esetében. Vagyis az ingatlanpiaci befektetők egyszerűen bekalkulálják az árakba, hogy az állami hozzájárulás miatt drágábban is adhatják a lakásokat, így a pénzt felszívja egy vállalkozói réteg.
Alulról sem biztos, hogy olyan könnyű plafont húzni, mint azt a kormány gondolja, mondta Hegedűs, aki szerint
tömeges trükközések kezdődhetnek annak érdekében, hogy olyanok is lehívhassanak támogatásokat, akik az eredeti szándék szerint nem lennének jogosultak rá.
A városkutató szerint egyébként nem feltétlen lenne baj, hogy az itt tárgyalt támogatási formákat a középrétegkre célozzák, a probléma inkább ott van, hogy ehhez nem társul semmi, ami viszont az alsó jövedelmi rétegeket segítené, például - sosem találnák ki - bérlakásprogram. (Hegedűs Józseffel korábban az Indexen is beszélgettünk a bérlakásproblematikáról, az erről szóló cikket itt olvashatja el.)
Meglepő, de utóbbi témát még az építőipari lobbiszervezettől érkezett előadó is hangsúlyozta. Kárpáti József, az Építőipari Vállalkozók Országos Szakszövetsége Készház tagozatánk elnöke azt mondta, fontos lenne egy bérlakástörvény megalkotása. Szerinte az nem program, hogy magánberuházók veszik bérbedás céljából a lakásokat, inkább az önkormányzatok, az állam és a helyi vállalkozók együtt döntsék el, mennyi lakásra van szükség, és milyen összegért. Ezen felül szabályozni kellene a tulaj kötelezettségeit, lehetőségeit, sőt, nemzetközi példák alapján még a bérleti díj felhasználását is (például hogy kötelező belőle eltenni felújításra, karbantartásra).
Kárpáti az építőipar szereplőinek aktuális problémáit is felvázolta. Mint mondta, óriási gond az ágazatban a kiszámíthatatlanság: míg a válság alatt kapacitástúltengés volt a pangó kereslethez képest, és emiatt egy csomó cég tönkrement, manapság már kapacitáshiány miatt csúsznak tömegével a beruházások.
Az ingadozás tényleg óriási, az általa ismertetett adatok szerint 1989-ben 51 ezer lakás épült, 1999-ben 14 ezer, 2004-ben 44 ezer, 2013-ban csak 7100, 2018-ban pedig megint több mint 17 ezer. Az építőipari cégek így nem tudnak kalkulálni, valahogy tervezhetőbbé kellene tenni középtávon az iparág kilátásait. Segítség lenne ebben például az is, ha az állam a lakásfelújításokat is támogatná áfakedvezménnyel, ami egyébként Kárpáti szerint az államnak is megérhetné, mert a felújítási piac jelenleg nagy arányban fekete, és így egy csomó adóbevétel kiesik.
Óriási probléma a munkaerőhiány is, ami az építőipart érinti az egyik legsúlyosabban. Az egyik gond, hogy sokszor már nem is egyszerű segédmunkára lenne szüksége a cégeknek, hiszen a technológia fejlődés miatt az építőipari dolgozóktól is magasabb képzettségi fokot követel meg pusztán a gépek kezelése. A másik, hogy már a román és ukrán munkaerő is gyakran tovább áll Nyugat-Európa felé. Az építési vállalkozók gyakran szembesülnek azzal, hogy
a dolgozóik egyik napról a másikra lelépnek, mert a versenytársak átjárnak egymás építkezéseire, hogy a fizetésekre való ráígéréssel átcsábítsák a munkaerőt magukhoz.
A generálkivitelezők továbbá azzal is szívnak, hogy a projekt végére jelentősen drágulhatnak az alvállalkozói költségek, a lakásokat viszont gyakran még építés előtt eladják egy adott áron, így a teljes hasznukat felszívja a beszállítói kör.
Az ÉVOSZ képviselője egyedüliként szóba hozta a klímavédelem szempontját is az ingatlanpiaccal kapcsolatban. Mint mondta, e tekintetben nagyon le van maradva Magyarország, és
a 2021-re előírt célértékek is rettentő alacsonyak a nyugat-európai szintekhez képest:
itthon 75 kWh/nm/év kibocsátást írnak elő, miközben sok helyen már 5 kWg/év környékén van a cél. Márpedig szabályozás nélkül nem elvárható, hogy mozduljon a piac, főleg ilyen élénk kereslet mellett. "Ha a vállalkozó azt látja, hogy ha 80-as évekbeli technológiával, négyzetméterenként 300 ezer forintért is építhet házat, amit aztán el tud adni négyzetméterenként minimum 800 ezerért, akkor miért csinálna energiahatékonyabbat?"
A rendezvényt Borsi László, a Lakásvásár Médiacsoport elnöke (egyben a Wekerle oktatója) zárta, aki - ezek után nem túl meglepő módon - szintén arról beszélt, milyen egészségtelen a saját tulajdonú lakások és a bérlakások aránya Magyarországon, és hogy “sehol a világon nincs ilyen alacsony bérlakáshányad”.
Szerinte ehhez a problémahalmazhoz semelyik kormány nem akart érdemben hozzányúlni, csak a tulajdonszerzést támogatta minden intézkedés a devizahitelezés bátorításától a fecskeprogramokon át a csokig. Mindennek eredményeképpen
sok alsóbb jövedelmi rétegbe tartozó ember ma Magyarországon kényszertulajdonos, akinek az igényeit valójában sokkal jobban ki tudná elégíteni egy állami bérlakásrendszer.
Borsi azt mondta, olyan külföldi példát kellene átültetni, amelyben aktív mozgás lehetséges aszerint, éppen milyen helyzetben van a lakó, de ehhez még csak nem is kell feltétlenül elhagynia az otthonát. Ilyen lehetne, ha az állami bérlakásban élők anyagi helyzetét évente monitoroznák, és annak alapján sorolnák támogatott bérlemény illetve piaci bérlemény kategóriákba a lakását, adott esetben pedig elmozdulhatna lakásvásárlás irányába.
Ez akár egyfajta életpályamodellként is működhetne: fiatalon el lehetne indulni egy szociális bérlakásból, a helyzet javulásával ez átmehetne piaci alapúba, majd akár ingatlant is vehetnének, akiknek elég jól megy, idős korban pedig akár újra visszatérhetnének az állami rendszerbe.