Az elmúlt hetekben szaporodnak azok a jelzések, amik a magyar ingatlanpiac megtorpanását mutatják. A lakáspiac 2014-es feltámadása óta az árak folyamatosan meredek ütemben nőttek és a kereslet is végig élénk volt, a 2019-es első félévben viszont mintha lassulást látnánk. Átmeneti hátrahőkölésről van szó, vagy trendfordulónak vagyunk tanúi? Adatokat böngésztünk és elemzőkkel beszéltünk, hogy a végére járjunk.
Különböző források egymástól függetlenül arra utalnak, valami történt az elmúlt 5 évben töretlenül száguldó hazai ingatlanpiaccal. Az Eurostat adatai szerint a második negyedévben éves összehasonlításban még mindenki mást verünk az EU-ban árnövekedésben, de a negyedéves összevetés már erős fékezést mutat: az első negyedévhez képest csak 1,6 százalékkal drágultak a lakások, miközben az eggyel korábbi negyedéves változás még 5 százalék volt.
A drágulás ütemének váltakozása nem szokatlan gyorsuló piacon sem, de ennyire alacsony pusztán két negyedévben volt a növekedési ütem 2015 óta. Az MNB egyébként valamivel nagyobb, 2,1 százalékos drágulást mért, de ez is bőven alulmúlja az előző negyedévét. A régiós adatokkal ez nincs összhangban, a környékbeli országok közül csak Horvátországban haladta meg az első negyedéves drágulási ütem a másodikat.
Egy évközi, árakra vonatkozó adat alapján trendről persze korai lenne beszélni, de vannak más jelek is, amelyek megtorpanásra utalnak. Például hogy 2018-ban egész évben összesen 163,7 ezer lakást adtak el Magyarországon a KSH mérése szerint, ehhez képest az idei első félévben csak 56,1 ezret, ami jóval kevesebb, mint a tavalyi szám fele.
Ha földrajzi elhelyezkedés és lakástípus szerint szétszálazzuk az adatokat, akkor pontosabb képet kapunk arról, mi történik, kiderül például, hogy a csökkenés hátterében a használt lakások forgalmának 5,9 százalékos éves szintű visszaesése áll. Ezzel párhuzamosan új lakásokból mintegy negyedével többet adtak el, mint egy évvel korábban.
A használtlakás-eladások száma ráadásul mintha trendszerűen csökkenne, már az első negyedévben is 0,5 százalékos hanyatlás mutatkozott, ez a második negyedévre -11 százalékra durvult 2018-hoz képest. Az eladott használt lakások számának visszaesése a nagyobb városokra korlátozódott, miközben a kisebb településeken tovább bővült a piac.
A nagyvárosokban 2019 első félévének lakáspiaci forgalma 5 százalékkal alacsonyabb volt az egy évvel korábbi értéknél.
A fővárosban ennél is drasztikusabb a tranzakciók visszaesése, itt kevesebb mint 10 ezer használt lakás talált gazdára az első félévben,
ami 47 százalékos csökkenést jelent az egy évvel korábbi szinthez képest. Ugyanez a szám a megyeszékhelyeken 9 százalék.
Az árakat megnézve hasonló tendenciát látunk. Bár előző éves összevetésben 2019 második negyedévében a használt lakások ára 14, az újaké 12 százalékkal volt magasabb, az első-második negyedév között már jelentkezik a megtorpanás, lakástípusonként eltérő mértékben. A használt lakásoknál az első negyedév kiugró, 6,7 százalékos áremelkedése után a második negyedévben nem folytatódott a növekedés, –0,1 százalékos változást mért a KSH. Az új lakások piacán nem volt ilyen drámai változás, az első +5,1 százalékot +3,1 százalék követte a második negyedévben.
Az Eltinga ingatlanpiaci elemzőcég számítása szerint ugyanakkor erős területi különbségek vannak:
Közép-Magyarországon és tőle nyugatra a forgalomcsökkenés ellenére egyáltalán nem állt meg, csak mérséklődött az árnövekedés
a második negyedévben, és ez a használtlakás-piacra is igaz.
A kérdés most már csak az, mire következtethetünk az adatokból. A lakáspiaci elemzők a hosszan elhúzódó dübörgés után egy ideje várják már a lassulást; ugyan az európai ingatlanárak összességében növekvő pályán vannak (különösen igaz ez a mi régiónkra), de a magyarországi lakásárak a 2015-ös bázishoz képest mindenféle összehasonlításban kiugróan nőttek.
Ez nem tarthat örökké, a kérdés csak az, hogy eljött-e már az a pont, amikor a görbe ellaposodik, vagy csak egy átmeneti visszaesést mutatnak a mostani számok. Hogy erről biztosabbat mondjunk, ahhoz meg kell várnunk a harmadik negyedéves hivatalos adatokat, amik csak decemberben jönnek majd ki. Céges közlésekből ugyanakkor az látszik, hogy valószínűleg marad a trend; a Duna House például
augusztusra extra gyenge adatot, az elmúlt 4 év legkisebb számát mérte (11,9 ezer adásvétel, ami 16 százalékkal kevesebb a 2018. augusztusi adatnál).
Egy-két dolgot azért attól függetlenül megállapíthatunk, hogy az erősebb kijelentésekkel érdemes megvárni az év végét. Az elemzők nagyjából egybehangzó véleménye szerint a forgalomcsökkenést a keresleti oldal visszaesése, ezen belül valószínűleg
a befektetési célú lakásvásárlások elmaradása okozza.
Hogy mekkora a befektetők aránya a lakásvásárlók között, arra csak különböző becslések léteznek, de az biztos, hogy jelentős. A Magyar Ingatlanszövetség elnöke például egy konferencián arról beszélt, hogy a használt lakások piacán 32, az újakén 40 százalékot is elérheti azok aránya, akik nem lakhatási céllal, hanem befektetésnek vesznek lakást. Ha ezt a tömeget valami elvonja az ingatlanoktól, azt bizony megérzi a piac, márpedig június óta van, ami elvonja: a szuperállampapír néven elhíresült MÁP+ a jelenlegi inflációs környezetben nagyon alacsony kockázattal 4,95 százalékos hozamot fizet.
Az Eltinga elemzése szerint ha csak a kiadásból származó bevételt nézzük, akkor Budapesten egy saját forrásból vett lakás hozama valamivel több mint 3 százalékos, tehát az állampapíré alatt marad. Ingatlanvásárláskor persze az ember arra is számíthatott, különösen az elmúlt években, hogy a befektetés értéke nőni fog, de azt azért hozzá kell tenni, hogy az ingatlan korántsem kockázatmentes befektetés. Ha rosszul választunk, nincs szerencsénk, vagy beüt egy válság, a lakásunk értéke még csökkenhet is, arról nem is beszélve, hogy az ingatlan kevésbé likvid, mint egy pénzpiaci befektetés. Ha pedig kiadjuk, akkor a bérlőkkel is meggyűlhet a bajunk, valamint számolni kell az amortizációval. Mindezt összegezve érthető, miért választja valaki inkább az állampapírt a lakásvásárlás helyett.
A MÁP+ csak június óta jegyezhető; ez a második negyedévnek az utolsó hónapja, ennek ellenére visszahúzhatta a teljes negyedéves adatot, hiszen már előre lehetett tudni, hogy jön.
Hasonló, de csak átmeneti visszahúzóhatást gyakorolhatott a piacon a július óta felvehető babaváró hitel is, amit sokan ingatlanvásárlásra fordítanak. Ha egy gyerekvállalás előtt álló pár a családvédelmi akcióterv bejelentése környékén tervezett lakást venni hitelből, logikus volt inkább várnia néhány hónapot, hogy felvehesse a 10 millió forintos kedvezményes kölcsönt. Ha volt ilyen hatása a konstrukciónak, annak ki kellene derülnie a harmadik-negyedik negyedéves adatokból, hiszen ez esetben az április-júniusi vásárlások egy része ekkorra csúszott át.
De ha a keresleti oldalt tartósan lehűti az államkötvény a befektetők elcsábításával, akkor sem valószínű, hogy teljesen megállna az ingatlanár-növekedés, különösen a felkapott városokban és jobban menő országrészekben. Sokkal inkább a görbe ellaposodására kell számítani az elemzők szerint, vagyis hogy nem lesz már kétszámjegyű drágulás évről évre.
Árcsökkenés azért sem tűnik reálisnak a közeljövőben, mert a kínálati oldalon viszont valószínű, hogy pár éven belül meg fog csappanni jó áron elérhető újépítésű lakások (sőt: úgy általában az újépítésű lakások) állománya.
A kormány 2019 végével kivezeti az építőipar és a lakáspiac felpörgetését célzó 5 százalékos újlakás-áfát, ez minden bizonnyal vissza fogja vetni az új projekteket. Míg idén közel 20, jövőre 18,5, 2021-ben pedig 16 ezer lakást adhatnak át Magyarországon az MNB előrejelzése alapján, 2023 után (ameddig még el lehet adni a még kedvezménnyel kiadott építési engedélyes lakásokat) ennek csak a töredéke épülhet. Az EBI és az Eltinga Építésaktivitási Jelentésében található építésaktivitási mutató már most némi visszaesést jelez a múlt évhez képest: 2018 január-szeptemberben még 2200 milliárd forint értékben indultak új munkák, 2019-ben már csak 1673 milliárd forint értékben.
Az elemzőcég szakértői szerint még van nagyjából egy átlagos évnyi tranzakciószámot kitevő tartalék az újlakás-piacban az 5 százalékos áfával engedélyezett projektekből, ezek többsége a 2020-2021 folyamán a piacra fog kerülni. Idén év végén egyébként valószínűleg sok fejlesztő próbálkozik azzal, hogy kedvezményeket ígérve a vételár minél nagyobb százalékát elkérje előre a vevőktől a félkész vagy még el sem indult projektje után, mivel most ezekre az összegekre még mindenképp az 5 százalékos áfa vonatkozik (akkor is, ha már kicsúszott a 2018 novemberi engedélyeztetési határidőből a beruházó). De ez nem fogja megdobni a piaci forgalmat, mert ezek az ügyletek nem számítanak befejezett tranzakciónak.
Nagy kérdés, mi fog történni pár év múlva, amikor kifogy az 5 százalékos áfával engedélyeztetett tartalék az újlakás-piacról, és az új projektek száma is visszaesik. A fő kérdés az, mennyire fogják áthárítani a vevőkre a plusz költséget a fejlesztők, de az építőipart sújtó munkaerőhiány miatti bérnövekedés miatt erősen kétséges, hogy lenne annyi tartalék az iparágban, ami elég a költségek benyelésére. Valamekkora árnövekedés tehát biztosan lesz az új lakásoknál, inkább csak a mértéke kérdés. Sőt: az is előfordulhat, hogy a lakásépítések visszaesése,
az új lakások megdrágulása végül a használt piac egy részét is felhúzza: azoknak, akik maguktól újat vennének, de túl borsosnak találják az árat, opció lehet egy 2000 után épült lakás is valamivel olcsóbban.
Összefoglalva tehát: nagyon úgy tűnik, hogy egy korszak végéhez értünk a magyar lakáspiacon, és a jövőben már nem várható éves szinten kétszámjegyű növekedés. Ugyanakkor az új lakások piacán és a felkapottabb országrészekben nagy visszaesésre sem kell számítani, és az új lakások szűkössé válása még a használt piac egy részét is felhúzhatja, az egyéb befektetési lehetőségek sorsa (pl. hogy meddig jegyezhető a slágerré vált MÁP+, hogy alakul az alapkamat, stb.) pedig döntő hatást gyakorol az ingatlanpiacra.
(Borítókép: Eladó ingatlan az V. kerületben. / MTI / Mohai Balázs)