Az MNB április 24-én kiadott körleveléből kiderül, hogy mit is tekinthetnek a bankok önerőnek egy lakáshitel igénylésekor. Természetesen a vásárlásra fordított saját megtakarítás mindig megfelel az MNB elvárásainak, de mi a helyzet a személyi kölcsönnel, a csok támogatással, vagy épp a babaváró hitellel?
A jelenlegi helyzetben egyáltalán nem mindegy, hogy mekkora saját megtakarításra lenne szükségünk akkor, ha lakáshitellel vásárolnánk meg egy ingatlant. A bankok ugyanis nem finanszírozhatják meg hitelből a teljes vételárat: az úgynevezett „adósságfék” szabály alapján egy lakás értékének maximum 80 százalékáig adhatnak lakáshitelt a pénzintézetek. Sőt, a Bankmonitor szakértőinek tapasztalata az, a bankok ennél szigorúbb gyakorlatot követnek, és legfeljebb a vételár 70%-áig hiteleznek. Ez azt jelenti, hogy egy 40 millió forint értékű lakáshoz legalább 12 millió forint önerőre lenne szükségünk.
Mit tekintenek a bankok önerőnek? Ez talán az egyik legfontosabb kérdés. Egy személyi kölcsön például akár az is lehetne, hiszen ahhoz nem szükség ingatlanfedezet, vagyis nem jegyeznek be miatta jelzálogjogot. Ettől függetlenül a jegybank nem támogatja azt, hogy lakásvásárlásnál saját megtakarításunkat személyi kölcsönnel egészítsük ki. Ezzel próbálnak meg gátat szabni ugyanis a lakásvásárlók túlzott eladósodottságának.
Ezért, ha nem telt el 90 napnál több a lakáshitel és a személyi kölcsön igénylése között, akkor a személyi kölcsönt úgy kezelik, mintha az is lakáscélú hitel volna. Emiatt a lakás maximális terhelhetőségének kiszámításakor (ez az a bizonyos maximum 80%) mind a személyi kölcsön mind a lakáshitel összegét figyelembe kell venniük a bankoknak.
Ugyanez igaz akkor is, ha a lakáshitel bírálatát követő 20 napon belül folyósítanának nekünk személyi kölcsönt. Ebben az esetben is meg kell vizsgálnia a banknak, hogy a két hitel együttesen belefér-e az ingatlan maximális terhelhetőségébe. De mi történik akkor, ha túllépnénk ezt a korlátot?
A pénzintézetek adhatnak személyi kölcsönt és lakáshitelt nekünk úgy, hogy a fenti szabályok nem teljesülnek, azaz meghaladja a két hitel összege a lakás finanszírozhatósági plafonját.
Ebben az esetben azonban a bankoknak minden lehetséges kockázatot mérlegelniük kell. Fontos továbbá, hogy ezen “kockázatosabbnak minősülő” lakáshitelek aránya nem haladhatja meg a teljes lakáshitel-állományuk 5%-át.
Bár a Babaváró hitel szabad felhasználású, vagyis akár csak egy személyi kölcsön, gyakorlatilag bármire elkölthető, legtöbben mégis ingatlanvásárláshoz használják fel. Mivel a Babaváró összege legfeljebb 10 millió forint, ez önmagában jó eséllyel nem elegendő egy lakás vagy ház megvásárlásához, felépítéséhez, ezért sokan lakáshitellel egészítik ki, így teremtve meg a szükséges összeget.
Nagy előnye az ingatlanhitellel való kombinálásnak, hogy a Babaváró önerőként is felhasználható, ám van egy fontos megkötés:
Vegyünk példaképpen egy fiatal házaspárt, akik megfelelnek a Babaváró személyi feltételeinek (ezt a Bankmonitor Babaváró Hitel Kalkulátorával egyszerűen ellenőrizhetik), és szeretnének lakáshitellel házat vásárolni maguknak. A kiszemelt ház 40 millió Ft-ba kerül, és mivel nem rendelkeznek jelentős megtakarítással, szeretnék a jelzáloghitelhez elvárt önerőt a Babaváróból előteremteni.
A pár szerencsére nem csak a Babaváró személyi feltételeit teljesíti, hanem rendelkezik elegendő jövedelemmel is ahhoz, hogy megkapják a maximális 10 millió forintot. Bár a bankok jogszabály szerint akár az ingatlan vételárának 80%-áig hitelezhetnek, reálisabb 70%-kal számolni, ezért a példában szereplő 40 millió Ft-os ingatlan megvételéhez legfeljebb 28 millió Ft hitelt ad részükre a bank. Párosunk ráadásul rendelkezik az ekkora hitel havi törlesztőjéhez szükséges jövedelemmel is. (A nettó jövedelem maximum 50%-át lehet hiteltörlesztésre fordítani egy 10 éves kamatperiódusú lakáshitelnél 500 ezer Ft havi nettó jövedelem alatt.)
Igen ám, de esetükben nem telt el 90 nap a Babaváró szerződéskötés és a lakáshitel igénylése között, ezért a Babaváró hitel 25%-a (2,5 millió Ft) ingatlantehernek minősül, ezért a bank ennyivel csökkenti a maximálisan adható hitel nagyságát, azaz végül 25,5 millió Ft-hoz juthat hozzá a pár. Ez pedig azt jelenti, hogy hiába teszik bele a Babaváró mind a 10 millió Ft-ját a házvásárlásba, ezen felül még 4,5 millió Ft önerőt kell előteremteniük.
A csok a meglévő és vállalt gyermekek után járó vissza nem térítendő lakáscélú támogatás. Fontos kérdés lehet, hogy ez a támogatás helyettesítheti-e saját megtakarításunk egy lakásvásárlásnál, vagyis elfogadható-e önerőként a csok?
Erre a kérdésre is választ adott az MNB, a családi otthonteremtési kedvezmény önerőnek számíthat. Ez különösen fontos lehet, ha három gyermek után lennénk jogosultak a támogatásra, és új lakást szeretnénk vásárolni, ebben az esetben ugyanis 10 millió forint támogatást kapnánk, amivel kipótolhatjuk meglévő megtakarításunkat.
Ugyan a személyi kölcsön a továbbiakban nem – vagy csak korlátozottan – minősülhet önerőnek, de még így is marad számos lehetőség, amellyel kiegészíthetjük egy lakásvásárlásnál saját megtakarításunk.
A cikk az Index és a Bankmonitor közötti szponzorált tartalmi együttműködés része.
(Borítókép: MTVA/Bizományosi: Róka László )