A lakosság töredéke számára jelenthet bármiféle megoldást Matolcsy György jegybankelnök nullaszázalékos zöldlakáshitele. A növekedés.hu oldalán megjelent elképzelés több sebből vérzik, ebből most egyetlent tárunk fel, ami a lakosság anyagi lehetőségeire vonatkozik.
A jegybankelnök szerint a kormány lakáspolitikája nem hozta meg a remélt eredményt, mert bár a cél támogatandó, valójában csak inflációt teremtett, és nem otthonokat. A cél évi 30-40 ezer lakás, pontosabban zöldotthon építése lenne, ami meghozná a demográfiai fordulatot, beröffentené a GDP-t. Ehhez egy közelebbről meg nem határozott „lakáspolitikai fordulat” is szükséges volna kormányzati szinten – írja a volt gazdasági miniszter.
Tételezzük fel, hogy ez a fordulat megvan, bármit is jelentsen. Vagyis lehetséges 30-40 ezer lakás építése éves szinten – tavaly 21 ezer lakás épült, azt megelőzően 17 ezer, 2016-ban pedig a tízezret sem értel el ez a szám. Tegyük fel továbbá, hogy kialakítható a Matolcsy által vázolt hitelkonstrukció is. Ez azt jelenti, hogy az építkezés, vásárlás megvalósításához fele-fele arányban használnak fel a háztartások saját forrást, családi támogatást, csokot, egyéb hitelt, és fele arányban a jegybank által koordinált, nem jelzálogalapú, nullaszázalékos zöldlakáshitelt, bárhogyan is legyen ez kialakítva. A zöldotthon a továbbiakban passzív ház lesz.
Az átlagos lakóépületek alapterülete Magyarországon 97 négyzetméter – Budapesten csak 68, de Komárom-Esztergom-megyében például 140 az átlag. Vegyünk tehát egy 100 négyzetméter alapterületű passzív házat. Az egyszerűség kedvéért a telek már megvan, arra nem költünk, a házat pedig 30 millió forintért építtetjük fel. Ennél sokkal többe is kerülhet az építkezés, a piacon fellelhető legolcsóbb ajánlatok alapján határoztuk meg a 30 millió forintos árat, és némi áfacsökkentést is belekalkuláltunk, ha már a jegybankelnök kormánydöntést is sürgetett a témában. Mindenesetre a 30 millió forint költség meglehetősen konzervatív számítás eredménye.
Ennek felét valamiből előteremti az ember, eladja a régi házat, a nyaralót, és kölcsönkér, ha ez is kevés. A másik felét pedig a Matolcsy-hitelből finanszírozza. A piacon fellelhető legolcsóbb lakáshitelek THM-e konstrukciótól függően 3-3,3 százalék körül alakul. Ez tízéves futamidővel számolva azt jelenti, hogy a Matolcsy-hitelhez képest tíz év alatt nagyjából 2-2,5 millió forinttal többet kell visszafizetni. Ha a lakáshitel futamideje nem tíz, hanem 15 év, a kamatteher már 3,5 millió forint, húsz év esetében pedig átlépi az ötmillió forintot. Tehát a Matolcsy-hitel tényleg sokat jelenthet.
A kérdés: kinek. A válasz: keveseknek. A lakosság jó része alapból kiesik.
A tízéves futamidő azt jelenti, hogy a számításunk szerinti 15 millió forint hitel havi törleszője 125 ezer forint. Piaci lakáshitelek esetében ez 145 ezer forint alatt nem úszható meg. A túlzott eladósodottságtól védő szabályozás értelmében a havi törlesztő nem lehet több, mint a nettó bér 35-40 százaléka. Ebbe minden hitelt bele kell számolni, azaz ha már van egy személyi kölcsönünk vagy hitelkártyánk, az is csökkenti a leendő lakáshitel maximális törlesztőjét. Most azt vesszük alapul, hogy nincs más hitel vagy hitel jellegű tartozás, vagyis elmehet a leendő zöldhiteles a falig.
A 125 ezer forint hitel mellé 350 ezer forint nettó bér szükséges. Ez papíron a minimum, de hiteligénylésnél azért jó, ha ennél magasabb jövedelemmel állít be az ügyfél a bankhoz. Számoljunk tehát havi 400 ezer forint nettó jövedelemmel, e mellett már nagy biztonsággal kijelenthető, hogy megkapja a hitelt a kérelmező.
Kinek van ekkora jövedelme Magyarországon? Az adóhatóság adatai szerint meglehetősen kevés embernek. A 4,77 millió személyijövedelemadó-bevallásból kinyerhető adatok szerint 2018-ban (ez a legfrissebb részletes adat, de a nagyságrend nem változott) az átlagos munkabérből származó jövedelem alig haladta meg a hárommillió forintot. Ez havi 250 ezer forint átlagos bért jelent. Ennek nettója kedvezmények nélkül 166 ezer forint.
A KSH és a NAV által meghatározott átlagbér jelentős mértékben eltér egymástól. A NAV évi 3 millió forint, azaz havi átlag 250 ezer forint munkabér jellegű jövedelme áll szemben a KSH 2019-re érvényes 367 ezer forintjával. Melyik az igazi?
Természetesen mindkettő. Csak a két számítás más módszertanra épül. A KSH a legalább öt főt foglalkoztató cégek, legalább nyolcórás munkaviszonyban dolgozó alkalmazottainak bérét számolja. Ez azt jelenti, hogy nincs benne ebben a kimutatásban az az alkalmazott, aki egy-két fős cégben dolgozik. És nincs benne az sem, aki csak részmunkaidőben.
A NAV ezzel szemben arról közöl adatokat, hogy az, aki adott évben szja-bevallást nyújtott be, munkavállalóként mekkora jövedelmet vallott be. Ebben benne vannak azok is, akik csak pár napot dolgoztak, akik napi négy vagy hat órában dolgoznak, és azok is, akik nyolc órában, folyamatosan.
Tehát a KSH azt mutatja meg, hogy azok között, akik nyolc órában dolgoznak folyamatosan, mi számít átlagos bérnek. A NAV pedig azt, hogy aki szerzett szja-köteles bér jellegű jövedelmet, az mekkora összeget vallott be. A valódi jövedelmi viszonyok valahol a kettő között vannak, hiszen például a vállalkozásból kivont jövedelem egyik kimutatásban sem szerepel, ahogyan a katások jövedelme sem.
Havi, átlagosan nettó 166 ezer forintnál kisebb jövedelemről számolt be az szja-bevallók majd 32 százaléka. És évi négymillió, azaz átlag bruttó havi 334 ezer forintnál kevesebb jövedelemmel gazdálkodott a lakosság 47 százaléka – ennek nettója 222 ezer forint adókedvezmény nélkül. Ez a kör tehát egyszerűen szóba sem jöhet a 125 ezer forint havi törlesztőrészletű hitel elbírálásakor. Sőt még azok sem, akik évi hatmillió forintot keresnek, hiszen a havi 500 ezer forint bruttó bér nettója is csak 332 ezer forint.
A Matolcsy-hitelhez nettó 400 ezer, vagyis bruttó 600 ezer forint bér kell, ez évi több mint hétmillió forint.
A NAV ebben a jövedelmi sávban már nem egymillió, hanem kétmillió forintonként tagolja a bevallókat, így csak annyit lehet tudni, hogy az szja-bevallók 6 százaléka számolt be évi 6 és 8 millió forint közötti munkabérről. E fölött pedig – 10-20, illetve 20 millió forint felett – a munkavállalók 15 százaléka van.
Ha nagyon megengedőek vagyunk, akkor elmondható, hogy a munkavállalók 15-20 százaléka az, aki biztosan megfelel a bírálatnak, és megkaphatná a 15 millió forint értékű Matolcsy-hitelt tíz évre. Ez azonban aligha oldaná meg a magyarországi lakáskérdést.
Ennél természetesen jóval többen juthatnak lakáshitelhez. Egyrészt az átlagos lakáshitel összege 10 millió forint alatt van, másrészt a futamidő jelentősen meghosszabbítható. Így tíz- helyett húszéves futamidőt választva 15 millió forint hitel törlesztője akár 80 ezer forint közelébe is letornázható. Ehhez pedig már elegendő nettó 200 ezer forint körüli jövedelem is, de csak akkor, ha nincs semmilyen más hitele a háztartásnak.
A bankok nemcsak a munkabért fogadják el jövedelemként, beleszámítanak a bírálat során a transzferek is, azaz a családi pótlék, gyes, gyed mint másodlagos jövedelem. Ráadásul akár ketten is igényelhetik a hitelt, így a jövedelem össze is adódik. Persze ezzel az egyszemélyes háztartások még nem lesznek jobb helyzetben.
A jegybankelnök által nagy vonalakban vázolt elképzelés ugyanakkor jelenlegi formájában biztosan nem váltaná be a hozzá fűzött reményeket. Ha a lakásépítések számának jelentős növelése a cél – a jelenlegi kapacitás többszöröse –, akkor a hozzá kapcsolódó hitelt úgy kellene kialakítani, hogy azt a lehető legszélesebb körben el lehessen érni. Az a hitel azonban, amelyhez nettó 400 ezer forint jövedelem szükséges, nem felel meg ennek a kívánalomnak.
(Borítókép: Matolcsy György, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) elnöke beszél az MNB növekedési hitelprogramjáról tartott konferencián a budapesti Marriott Hotelben 2013. november 20-án. MTI Fotó: Máthé Zoltán)