Az irányadó kamatok és a pénzpiaci hozamok emelkedése miatt a közeljövőben várhatóan jóval drágábban lehet lakáshitelt felvenni, mint jelenleg: a legnépszerűbb lakáskölcsönök kamata meghaladhatja a 6 százalékot. Az átlagbér azonban jelentős mértékben, évi 8-10 százalékkal emelkedett az elmúlt időszakban. Vajon a fizetések növekedése ellensúlyozhatja a hitelek drágulását? A Bankmonitor szakértői ennek jártak utána.
Számos tényező befolyásolhatja azt, hogy egy lakásvásárlást tervező személy, család milyen helyzetben lesz a jövőben. Talán a legfontosabb elemek a következők lehetnek:
A lakásárakra rengeteg tényező hat – többek között a fent felsorolt további elemek is –, emiatt ezzel nem foglalkoztak a Bankmonitor szakértői. Ez nem azt jelenti természetesen, hogy a lakásárak nem fognak változni az elkövetkező időszakban, csak számos egymással ellentétes irányba ható folyamat figyelhető meg: például a hitelkamatok emelkedése a lakásárak mérséklődésének irányába hat, ugyanakkor az építési költségek emelkedése az ingatlanárak emelkedését segítheti elő.
Jelenleg nem tudni olyan új állami lakástámogatásról, amely bevezetésre kerülne a közeljövőben. Illetve a már futó támogatások is előreláthatóan mind érvényben maradnak a következő évben is. Természetesen könnyen elképzelhető, hogy az elkövetkező időszak is sok újdonságot hoz ezen a területen, de a jelenlegi ismeretekből kiindulva érdemi változás nem lesz a lakástámogatásoknál.
A piaci lakáshitelek kamatszintjével kapcsolatban már teljesen más a helyzet. Az MNB által meghatározott irányadó kamatok nyár eleje óta 0,6 százalékról 3,30 százalékra emelkedtek. (Ez részben az alapkamat emelésének, részben az MNB egyhetes betéti kamatváltozásának köszönhető.) A hosszú futamidejű pénzpiaci hozamokat leíró BIRS-mutató – azt mutatja meg, hogy a bankok milyen kamaton adnának kölcsönt egymásnak hosszú futamidőre – értéke pedig 2,0–3,8 százalékponttal növekedett az év eleje óta.
De miért lényeges a lakáshitelek szempontjából a pénzpiaci hozamok nagysága vagy a BIRS-mutató értéke? A bankok jellemzően a pénzpiacról szerzik be a hitelként kihelyezett kölcsönösszeget, márpedig a pénzpiacon komoly hozamemelkedés volt tapasztalható, ami gyakorlatilag azt jelentette, hogy a bankok forrásköltsége is megemelkedik.
Ennek ellenére az év eleji állapothoz képest a legnépszerűbb lakáskölcsön-ajánlatok kamata csak mérsékelten emelkedett, legalábbis a pénzpiaci hozamok változásához képest.
Természetesen minden relatív, 1,43 százalékpontos kamatemelés már érdemi drágulást jelent. Ez egy 20 millió forint összegű lakáshitel esetében ugyanis a törlesztőrészlet 15 ezer forintos növekedését eredményezné. A teljes visszafizetendő összeg pedig durván 3,6 millió forinttal lenne magasabb egy most igényelt kölcsönnél, mint egy hasonló paraméterekkel rendelkező, januárban felvett hitel esetében.
A pénzpiaci hozamok emelkedéséhez képest azonban a hitelek drágulása nem jelentős: nagyságrendileg a hozamemelkedések felét hárították át eddig a bankok az új hiteligénylőkre. Ráadásul a pénzpiaci hozamok további emelkedése várható, hiszen a jegybank az infláció elleni küzdelem során előreláthatólag tovább fogja emelni az irányadó kamatlábat. Éppen ezért a Bankmonitor szakértői szerint a jelenleg legnépszerűbb, 10 éves kamatperiódusú lakáshitelt a közeljövőben 6-6,5 százalékos kamat mellett lehet majd elérni.
Sokan azonban azért nem tudtak lakást vásárolni, mert a jövedelmük nem volt elegendő a vásárláshoz szükséges hitel törlesztésére. A jelenleg érvényben lévő JTM-szabályok (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) alapján ugyanis egy 500 ezer forint alatti jövedelemmel rendelkező személy a fizetésének legfeljebb a felét fordíthatja hiteltörlesztésre. Ez az arány is csak akkor ilyen magas, ha az adós legalább 10 évre fixált kamatozású lakáshitelt választ. (Ráadásul a bankok ettől még szigorúbb irányba el is térhetnek.)
Vagyis a fizetés nagysága, annak alakulása kulcskérdés egy hitelfelvétel előtt álló számára. Márpedig a jövedelmek a KSH statisztikái alapján a járványhelyzet ellenére is szépen emelkedtek. A 2021. szeptemberi nettó átlagbér kedvezmények nélkül 284 700 forint. Ez 9,1 százalékkal magasabb, mint az egy évvel korábbi érték.
Ez azt jelenti, hogy 2020 szeptemberéhez képest nagyságrendileg 23 700 forinttal emelkedtek a nettó fizetések. Vagyis a JTM-szabály alapján a hitel törlesztésére 11 850 forinttal magasabb összeg költhető el, a magasabb törlesztőrészlet miatt 1,8 millió forinttal nagyobb összegű kölcsönt lehetne felvenni egy 20 éves futamidejű, 4,5 százalékos kamatozású lakáshitellel.
A hitelkamat és a jövedelem azonban egymással párhuzamosan módosul, módosult. De vajon melyik tényező változása jelentősebb? Ezt a Bankmonitor szakértői egy példán keresztül mutatják be. A család egy 50 millió forint értékű lakást vásárolna, ehhez van 20 millió forint önerejük. Vagyis 30 millió forint lakáshitelre lenne szükségük, melyet 20 évre vennének fel, 10 éves kamatperiódus mellett. A család két felnőtt tagja az átlagbérnek megfelelő jövedelemmel rendelkezik.
A Bankmonitor szakértői azt vizsgálták meg, hogy 2020. szeptemberi, idén szeptemberi vagy jövő szeptemberi vásárlás esetén járna jobban a család? A vételár fix, 50 millió Ft, a család jövedelme azonban évről évre 9,1 százalékkal emelkedne. A múltbeli hitelkamatok ismertek, jövő szeptemberre pedig 6,5 százalékos kamattal kalkuláltak a szakértők.
A törlesztőrészletek már 2021. szeptemberére is emelkedtek, a tendencia folytatódik, a Bankmonitor szakértői pedig 6-6,5 százalékos hitelkamatot várnak a 10 éves kamatperiódusú lakáskölcsönöknél. Ez természetesen a törlesztőrészletek nagyságában is meglátszik, a 30 millió forintra fizetendő havi összeg 170 ezer forintról 223 ezer forintra fog várhatóan emelkedni az új hiteligénylések esetében.
Természetesen a jövedelem is emelkedett az elmúlt időszakban. Ha azt feltételezzük, hogy a fizetés 9,1 százalékkal emelkedik a következő évben is – 2020 szeptemberéről ilyen mértékben növekedett meg egy év alatt –, akkor a család nettó jövedelme 521 ezer forintról nagyságrendileg 621 ezer forintra emelkedne.
A törlesztőrészletek levonása után – a béremelkedések miatt – még több is maradna a család kasszájában. Ha viszont az inflációt is figyelembe vesszük, akkor már más a helyzet. (Lényeges az áremelkedés mértéke is, hiszen ez mutatja meg, hogy a család megmaradó fizetésének a vásárlóereje hogyan alakul.) 2020 szeptemberéhez képest még növekedést lehet tapasztalni a családnál maradt jövedelem reálértékében. Az elkövetkező évben azonban a helyzet megfordul, a kamatemelést és a relatív magas inflációt – évi 5 százalékos drágulást feltételezve 2022 szeptemberére – a bérek emelkedése már nem tudja kompenzálni.
A hitelkamatok emelkedését és az inflációt még az idei évben tapasztalt béremelkedés kompenzálni tudta. Ugyanakkor az elkövetkező időszakban várható további drágulást – mind hitel, mind általános drágulás – nem tudná kompenzálni egy újabb 9,1 százalékos jövedelemnövekedés.
Nem érdemes tehát várnia annak, aki lakásvásárlást tervez. Ugyanis az átlagbér 12 százalékos emelkedése tudná kompenzálni a hitelkamatok és az infláció várható hatását. Ilyen mértékű jövedelememelkedésre pedig az elmúlt évek alapján azért csekély az esély.
A támogatott hitelekre – zöldhitelre, babaváró hitelre – jogosultak nem fognak szembesülni a hitelkamatok emelkedésével, ugyanis ezen kölcsönök kamata fix. Azonban ezeknek az érdeklődőknek sem szabad megfeledkezni a lakáspiacra ható egyéb tényezőkről sem, ezek komoly hatással lehetnek az ingatlanárakra. Az ingatlanárak alakulása pedig minden lakásvásárló számára talán a legfontosabb kérdés.
Ez a támogatott szerkesztőségi tartalom a Bankmonitor közreműködésével jött létre.
(Borítókép: Gorondy-Novák Edit / Index)