Túlértékeltek a lakások Magyarországon, azon belül is elsősorban Budapesten, vagy van még tere a növekedésnek? – teszi fel a sokakat foglalkoztató kérdést a KPMG elemzése. Ugyanis a buborékok természete az előbb-utóbb bekövetkező kipukkanás, azaz az árak zuhanása. A tanácsadó cég elemzése arra jut, hogy
enyhe túlárazottságról ugyan beszélhetünk, a buborék szó használata azonban túlzás lenne.
Az elmúlt évek lakóingatlan-piacát Budapesten a rohamosan növekedő négyzetméterárak határozták meg. A régiónkon belül Budapesten és Prágában növekedtek legnagyobb mértékben a lakásárak 2013–2021 között, ebben a két fővárosban a négyzetméterárak több mint kétszeresükre emelkedtek – derül ki a kutatás eredményeit bemutató közleményből.
A növekedési dinamika ellenére az adatok azt mutatják, hogy a budapesti lakások jelenlegi átlagos négyzetméterára még mindig csak a mezőny alsó házát vezeti, jelentősen lemaradva a Bécs–Berlin–Prága-trió által vezetett élbolytól.
Ez azonban önmagában nem válasz arra a kérdésre, hogy túlárazott-e a magyar lakáspiac. Némileg közelebb jutunk a válaszhoz, ha azt nézzük, hogyan változott a lakóingatlanok értéke az egy főre jutó nettó jövedelemhez képest. A vizsgált időszakban Magyarországon a nettó fizetések 32 százalékkal, a négyzetméterárak pedig 124 százalékkal, vagyis
a kereseteknél 1,7-szer gyorsabban emelkedtek, azaz a jövedelmi viszonyok és a lakásárak közötti olló jelentősen szétnyílt.
A magyarországi 1,7-szeres mutatónál csak Németországban regisztráltak ennél is nagyobb (1,78-szoros) változást, míg a többi ország átlaga ennél sokkal alacsonyabb (1,43).
A KPMG szerint ugyancsak túlárazottságra utal, ha abból indulunk ki, hogy a régiós fővárosokban egy négyzetmétert az éves kereset mekkora hányadából tudnak megvásárolni az ott lakók. Ebben a mutatóban csak Csehország előzi meg Magyarországot, míg Ausztria hasonlóan teljesít 0,3-es értékkel,
azaz az éves jövedelem harminc százaléka fedezi egy átlagos lakás négyzetméterárának értékét.
A többi CEE-ország hányadosának átlaga 0,26. A hazai lakáspiac e szerint túlértékeltnek mondható, hiszen csak olyan országok rendelkeznek Magyarországhoz hasonló mutatókkal, amelyekben sokkal magasabb az egy főre jutó GDP (Ausztria, Csehország és Németország). A KPMG elemzése megjegyzi, hogy a legtöbb magyar lakásvásárlás mögött egy másik ingatlan értékesítése áll, ugyanis Magyarországon a volt szocialista országokhoz képest is kiugróan magas, 90-92 százalék körüli a tulajdonos által lakhatásra használt lakások aránya, ami magyarázatot adhat arra, hogy vagyunk képesek a jövedelemhez képest nagyobb összeget áldozni új otthonokra.
Ha az aktuális (2021. harmadik negyedév) piaci árakból indulunk ki, és az egy főre jutó GDP, illetve jövedelem alapján vizsgáljuk a lakásárakat, akkor azt látjuk, hogy a budapesti piac nemzetközi viszonylatban nem túlárazott. A CEE-országok mintája szerint az egy főre jutó GDP egy euró mértékű növekedése 0,17 euró négyzetméterár-növekedéssel párosul, míg az egy főre jutó nettó jövedelem egyeurónyi változása 0,34 euró fajlagos árszínvonal-emelkedéssel jár. Érdemes megjegyezni, hogy az adóterheket is figyelembe véve a GDP viszonyában Magyarország lakáspiaca enyhén alulértékelt, ellenben a nettó jövedelmet vizsgálva enyhén túlértékelt – olvasható a közleményben.
Az árazás kérdésében kialakult kép egy sajátos kettősséget tár elénk:
A KPMG szerint tehát van valamiféle magas szinten stabilizálódott egyensúly a rendszerben. E jelenség mögött az húzódik meg, hogy az infláció elkerülése és általában a befektetési cél által (is) motivált lakásvásárlás stabil keresletet indukál, amelyet jelenleg állami ösztönzők is támogatnak. Ha ezek a hatások tartósan velünk maradnak, és még több megtakarítás áramlik ki az inflációt nem kompenzáló befektetési formákból, akkor az áremelkedésben még némi tartalék is látható.
(Borítókép: Papajcsik Péter / Index)