A korábbi rezsicsökkentés kényelmessé tette a fogyasztókat, nem motiválta a lakástulajdonosokat az energiafelhasználást csökkentő beruházásokra. Ám a kormány 2022. július 21-én kihirdette a rezsicsökkentés korlátozásának részletszabályozásait. Ennek értelmében csak az átlagfogyasztás alatt jár a védett ár, ez pedig átforgathatja az ingatlanpiacot.
A kormányhatározat értelmében villamos energia esetében 2523 kWh/év, a földgáz tekintetében pedig 144 köbméter/hó fogyasztásig marad a kedvezményes tarifa. Az efölött fogyasztóknak a zsebükbe kell nyúlniuk, amikor augusztustól szembesülnek a számlájukkal. Azontúl, hogy mindenki elkezdte keresni a költséghatékony megoldásokat és az energiahatékonyságot növelő beruházásokat, a szakértők szerint
az új feltételek teljesen átformálhatják az ingatlanpiacot.
Úgy vélik, azok az ingatlanok, amelyek fenntartási költségei jelentősen megemelkednek, kvázi értéktelenné válnak mind az értékesítési, mind a bérbeadási piacon. Így azonos méretű és elhelyezkedésű ingatlanok között jelentős eltérések is lehetnek pusztán az energiafelhasználás miatt.
Rajnai Gábor, a BDO ingatlanszektorának vezetője szerint eddig szinte senkit sem érdekelt, hogy milyen egy ingatlan energetikai besorolása. Mostantól viszont mindenkit érdekelni fog:
Az elavult fűtési technológiát használó, rosszul szigetelt ingatlanok piaca befagy. A fizetőképes kereslet kizárólag a modern fűtési-hűtési technológiát alkalmazó, jól szigetelt ingatlanok piacán fog megjelenni. Ezen ingatlanok értéke továbbra is töretlenül vagy a korábbinál is meredekebben fog emelkedni
– derült ki a BDO elemzéséből. A szakértők úgy látják, az ingatlanpiacon az elszálló hitelkamatok, az építőanyagok rohamos drágulása, a munkaerőhiány és az építési költségek együttesen – a rezsicsökkentésen túl – árfelhajtó tényezők lettek.
Lapunk az átalakuló ingatlanpiaci szektorral kapcsolatban megkereste Balogh Lászlót, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjét. Szerinte alapvetően azok az ingatlanok fognak felértékelődni, amelyek vagy kis alapterületűek, vagy újszerű, felújított, új fűtési rendszerrel rendelkeznek. Szerinte ezeknél kifizetődőbb a vásárlóknak, ha az alacsonyabb fogyasztás magasabb vételárral párosul: a magas energetikai árak miatt gyorsabb a megtérülési idő.
Ám van egy speciális csoportja az ingatlanoknak, ezek pedig a panellakások. Jellegüknél fogva nagyon népszerűek, és másfél millió embernek adnak otthont. Ezek az ingatlanok túlnyomó többségben távfűtéssel rendelkeznek. Balogh László szerint a helyzet becsapós, hiszen az, aki használt lakás vásárlásában fog gondolkodni a közeljövőben, egyre többször fog felmerülni a panellakás. De a szakértő szerint a panellakásoknál nem történt semmi, ugyanannyit kell fizetni rezsire. Ezek eddig sem tartoztak az energiahatékony ingatlanok közé, magasabbak voltak a rezsiköltségek.
Arra nem számítunk, hogy a panellakások elkezdenek felértékelődni, mert az áruk korábban már megemelkedett
– nyilatkozta az Indexnek Balogh László, aki szerint a panellakások értéke már húsz-harminc százalékkal magasabb, mint a hasonló méretű és elhelyezkedésű lakásoké. Szerinte még az új építésű lakások lehetnek a nyertes csoportban, hiszen június elseje után csak olyan ingatlan kaphat használatba vételi engedélyt, amelynek közel nulla az energiaigénye. Az ingatlanpiaci szakértő úgy véli, hogy „bár ezeknek a lakásoknak a rezsiköltsége jóval alacsonyabb, jelentősebben drágábbak, de mostantól kifizetődőbbek lehetnek”.
Sajnos lesznek olyan ingatlanok, amelyek egyértelműen a vesztesek közé fognak tartozni. Ebben a csoportban főleg a vidéken található, többgenerációs családi házakat találjuk. Ezekben a házakban vagy csökkentik a fogyasztást, vagy hatékonyabban használják fel az energiát, ha pedig nem tudják finanszírozni az új rezsiköltséget, kénytelenek lesznek megválni az ingatlantól.
„A szigeteletlen, nagy alapterületű, nem korszerű fűtési rendszerrel rendelkező ingatlanok most megjelenhetnek a lakáspiacon” – nyilatkozta Balogh László az Indexnek.
A lapunk által megkérdezett szakértő szerint biztos, hogy az „ingatlanpiac elég lomha”, tehát minden nagy változás hosszú idő alatt gyűrűzik be az ingatlanpiacra. Így volt ez a koronavírus alatt is, amikor az albérletárak néhány hónap alatt estek, a lakásárak pedig meg sem mozdultak.
A rezsiköltségek hatása akkor fog jelentkezni, amikor megjönnek az első számlák.
Ez teljesen új ingatlanpiaci árakat fog hozni, és most már megjelenhet az a hatás, hogy tényleg kényszerhelyzetbe kerülnek azok, akik nem tudják fenntartani a lakásukat. Nekik ezt követően úgy is megéri majd eladni a házukat, ha a korábbinál alacsonyabb áron adják el.
„Nagy hatásra ősznél hamarabb nem nagyon számítunk, de utána felpöröghetnek az események. Az elmúlt néhány hét elég fordulatos volt. Most az egész gazdasági környezetben uralkodik egy bizonytalanság, ezért nehéz hosszú távra tervezni. Egyre több a bizonytalan tényező. Egyébként amúgy is tapasztalható lehetett volna a növekvő hitelkamatok miatt keresletcsökkenés” – nyilatkozta Balogh László, aki korábban az albérlet piaci változásokat ebben a cikkünkben fejtette ki lapunknak.
A növekedés lassulására, az új hitelkihelyezések visszaesésére számíthatunk az év második felében a magyar hitelpiacon a nagyon erős 2022-es első félév után. A problémák már júniusban megjelentek: hat százalékkal kevesebb lakáshitelt, ezen belül 23 százalékkal kevesebb piaci lakáshitelt vett fel a lakosság, mint egy évvel korábban – ahogy az a Portfolio elemzéséből kiderült. Ebből jól látszik, hogy látványos visszaesésről még nincs szó, ám a lakáshitelből, babaváró hitelből és úgy általában háztartási hitelből is kevesebbet igényeltek júniusban.
A magas infláció, a fokozatosan tíz százalék feletti kamatkörnyezet, az energiaárak elszállása és a gazdasági kilátások romlása miatt van rá esély, hogy az idei első félév után lezárul egy 2013 óta tartó lakosságihitel-korszak. Ha a nominális lakásárakban nem is feltétlenül, a lakástranzakciók csökkenő számában ez szintén érződhet majd.
A piaci kamatozású lakáshitelek új kihelyezése júniusban több mint húsz százalékkal maradt el az egy évvel korábbitól. A szakértők felhívják a figyelmet arra, hogy hasonló trend figyelhető meg a felhasználási cél szerint is, hiszen tavasszal volt olyan hónap, amikor a lakáshitelek 47 százaléka új lakás építésére vagy vásárlására ment, júniusban az arányuk utoljára tavaly látott szintre, 29 százalékra csökkent.
(Borítókép: Szabó Réka / Index)