Közeledik a kínai kommunista párt 20. kongresszusának időpontja, amelyen Hszi Csin-ping elnököt immár harmadik alkalommal választhatják meg Kína elnökének. Eközben a hatalmas ázsiai országban egyre nagyobb a baj, hiszen óriási méreteket ölt az ingatlanválság. A városi háztartások vagyonának több mint kétharmada ingatlanokban van, és a világ legnépesebb országában az építőipar adja a GDP egyötödét. Az ingatlanpiaci probléma gazdasági nehézségeket, sőt kisebb társadalmi nyugtalanságokat is okoz.
Az ingatlanfejlesztések felpörgetése korábban Kína felemelkedésének jelképe volt. Az ingatlanpiaci válság azonban nagyon égető kérdéssé vált. Ezért a kínai gazdasági modellbe vetett bizalom összeomlott. Az ingatlanvásárlók száma megcsappant, a hitelfelvevők a jelzáloghitelek miatt sztrájkolnak, az ingatlanfejlesztők pénze pedig elfogyott. Júliusban az újlakás-eladások összege 29 százalékkal esett vissza az egy évvel korábbihoz képest. Kína legnagyobb ingatlanfejlesztője, a Country Garden arról számolt be, hogy korábbi nyereségének már nyoma sincs. A vállalat szerint a kínai ingatlanpiac gyors visszaesésben van – írta meg az Economist. Nemrég írtunk arról is, hogy Kína adhatja meg a kegyelemdöfést a világnak.
A kínai kormány két évvel ezelőtt korlátozni kezdte az ingatlanfejlesztők hitelfelvételi lehetőségeit, ezzel szándékozta megállítani az ingatlanpiaci Armageddont. A kínai elnök, Hszi álláspontja, hogy „a lakhatás a lakhatásért való, nem a spekulációért”. Az eredeti elképzelése az volt, hogy a szigorúbb szabályok visszafogottabbá tehetik az ingatlancégeket, valamint elriasztják a spekuláns vásárlókat, ami lehetővé tenné, hogy az ingatlanberuházások volumene józan ésszel is belátható mértékre csökkenjen.
A válság ma már politikai és gazdasági probléma is. Az ország egyes részein a szorongás dacba fordult át. A jelzáloghitelesek összefogtak, és azzal fenyegetőztek, hogy a hiteleik törlesztését nem folytatják, ha nem a beruházók nem folytatják a munkát azokon a lakásokon, amelyeket már régen kulcsrakészen kellett volna megkapniuk.
Az Economist szerint a problémát részben az is okozza, hogy a kínai kormány zéró-Covid-politikája miatt a kormányzattal szemben is meginoghat az ebben érintett emberek bizalma. A probléma másik oka, hogy a kínai kormány eredeti terve nem oldotta meg a felmerült ellentmondásokat. A kínai kormány döntései rontották az ingatlancégek likviditási helyzetét, pedig ezeknek szükségük van könnyen hozzáférhető tőkére, hogy abból finanszírozni tudják az előre eladott lakások építését.
A korábban elkezdett projektek befejezésének késése viszont megnehezítette az újak eladását. A lakáseladások visszaesése pedig alaposan lecsökkentette a cégek likviditását. A koherens csődeljárás hiánya pedig bizonytalanságba taszította az olyan cégeket, mint az Evergrande.
A kínai kormány gyors megoldásokkal próbálkozott. Csökkentette a kamatlábakat, és lehetővé tette a helyi önkormányzatok számára, hogy enyhítsenek a lakásvásárlással kapcsolatos korlátozásokon. Bátorította a befejezetlen építési projektek helyi megmentését is. A helyi hatóságoknak azonban a problémák enyhítésére nem állnak rendelkezésre az ehhez szükséges források, nem utolsósorban azért sem, mert az ingatlanok eladásának visszaesése csökkenti a földeladásokból származó bevételeiket is.
A megoldás az lehet, hogy át kell alakítani a kínai ingatlanpiacot. A helyi önkormányzatoknak más bevételi forrásokra van szükségük, hogy csökkentsék a földeladástól való függőségüket. A be nem épített ingatlanok esetén a pénzelőleg átvételét jobban ellenőrizni kell a csalások és az összeomlások megelőzése érdekében. Ahogy a népesség nem növekszik majd tovább, és a városokba vándorlás is lelassul, az ingatlanberuházásoknak csökkenniük kell. Az Economist szerint a kínaiaknak a figyelmüket arra kell fordítaniuk, hogy a lehető legtöbbet hozzák ki meglévő lakásállományukból.
Rövid távon a kínai tisztviselőknek egy nagy mentőakción kívül nincs más választásuk. A kormány azt akarja, hogy az olyan, állami irányítás alatt működő hitelezők, mint a Kínai Fejlesztési Bank, kölcsönözzenek a helyi kormányzati szerveknek, így pedig azok segíteni tudnak az ingatlanfejlesztőkön is. Az ingatlanpiac szerkezetátalakítását azonban elhalasztják. A kínai ingatlanválság önmagában is hatalmas katasztrófa lenne, de az Economist szerint a zéró-Covid-politika és a technológiai cégek vegzálása is bizonyítja, hogy Hszi elnök nem biztos, hogy helyesen kezeli a világ második legnagyobb gazdaságával kapcsolatos nagy kérdéseket.
(Borítókép: Fejlesztés alatt álló lakóépületek Pekingben 2022. július 29-én. Fotó: Bloomberg / Getty Images)