A jegybanki statisztikák azt mutatják, az egyre csökkenő hitelkereslet miatt egyre több banknál lehet alkudni a meghirdetett standard lakáshitelkamatokból – egyre több az egyedi árazású kölcsön. A bankok felpörgették az induló díjakra vonatkozó akcióikat is, azt azonban fontos tudni, hogy a szerződés korai lezárásakor ezeket visszakérik a hitelezők.
Az emelkedő kamatok miatt teljesen átalakult a lakáshitelpiac az elmúlt hónapokban. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) kimutatásai szerint idén júliusban és augusztusban is 100 milliárd forint alatt volt a lakáshitel-kihelyezés összege, noha a piacnak 2021 márciusa óta minden hónapban sikerült megugrania ezt a szintet. Miután az ingatlanárak emelkedésében később következett be a megtorpanás, a lakás megvásárlásához szükséges hitelösszeg is nőtt az elmúlt hónapokban. Így viszont azt mondhatjuk, hogy a csökkenő folyósítás jó eséllyel lényegesen kevesebb szerződést jelent, mint amivel a bankoknak dolguk volt a korábbi időszakban.
A pénzintézeteknek viszont az a jó, ha hitelezni tudnak. Márpedig jól látszik, hogy az emelkedő kamatszint alaposan visszaveti az érdeklődést. Már csak azért is, mert az MNB – az ügyfelek túlzott eladósodását megelőzni kívánó – úgynevezett hitelfékszabályai egyre komolyabb akadályt jelentenek az embereknek. Hiába emelkedett ugyanis augusztusban éves összevetésben 17,5 százalékkal, 280 200 forintra a medián nettó átlagbér, a statisztikák azt mutatják, hogy a jelenlegi 9 százalék körüli lakáshitelkamatokkal számolva
az emberek felének a fizetése maximum 15,6 millió forintos, 20 éves futamidejű lakáshitel felvételére elég.
Ha pedig az ügyfeleknek ajánlott kamat – ami a standard banki ajánlatokban azért egyre többször feltűnik – elérné a 10 százalékot, akkor a felvehető kölcsönösszeg további 1 millió forinttal zsugorodna. Tavaly novemberben a 231 220 forintos medián átlagbérből még 18,6 milliós hitelt lehetett felvenni…
A bankoknak tehát lépni kell. Már az is önmagában csoda, hogy a 13 százalékos jegybanki alapkamat és a 18 százalékos irányadó kamat mellett még mindig egy számjegyű lakáshitel-ajánlatokat látunk. Ennek egyik oka az – miként erre Simák Pál, a CIB Bank elnök-vezérigazgatója is felhívta a figyelmet a portfolio.hu által szervezett Budapest Economic Fórumon –, hogy a bankok bizony itt „költik el” azt a bevételi többletet, amelyet az okoz, hogy a lakosság a jelenlegi inflációs környezet ellenére még mindig több mint 9500 (!) milliárd forintot tart kamatozás nélküli folyószámlabetétben.
Ennél is furcsább kép tárul elénk, ha a nyilvánosan elérhető banki kamatszinteket az MNB statisztikáiban szereplő adatokkal vetjük össze. Egy évvel ezelőtt, 2021 októberében – amikor még alig indult el a banki kamatok emelkedése – a piaci lakáshitelek MNB által kimutatott átlagkamata a fixesítés hosszától függően 26–54 bázisponttal felülmúlta azt a kamatot, amit egy 20 éves, 20 millió forintos, piaci kamatozású hitelre a bankok nyilvános hirdetményei alapján ki lehetett számolni.
A jegybank legutóbbi, idén augusztusi adatai szerint ugyanakkor a piaci átlaghitelek kamata 40–101 bázisponttal alacsonyabb, mint amit az augusztusi banki hirdetményekből legjobb ajánlatként ki lehet silabizálni.
| Piaci lakáshitel vs. top kamat* (%) 2021. október | |||
| kamatciklus | piaci átlag | legjobb ajánlat | különbség |
| 5 év | 3,69 | 3,16 | 0,53 |
| 10 év | 4,08 | 3,54 | 0,54 |
| 20 év | 4,78 | 4,52 | 0,26 |
| 2022. augusztus | |||
| kamatciklus | piaci átlag | legjobb ajánlat | különbség |
| 5 év | 6,77 | 7,78 | –1,01 |
| 10 év | 6,91 | 7,28 | –0,37 |
| 20 év | 7,43 | 7,83 | –0,4 |
| * 20 M Ft 20 évre. Forrás: Index-számítás | |||
Normális esetben ilyen nem fordulhat elő: az adott hónapban hitelt kapó ügyfelek összessége nem kaphat alacsonyabb kamatot, mint a legjobb (legmagasabb fizetéssel, biztos, többéves bankkapcsolattal rendelkező) ügyfél.
A magyarázatot Gergely Péter, a biztosdontes.hu pénzügyi portál alapító-ügyvezetője szerint egyrészt abban kell keresni, hogy a szerződéskötési folyamat elhúzódása miatt az adott hónapban folyósított szerződések akár 60-90 nappal korábban megállapított kamattal futnak, hiszen nem egyszerű a szerződéses folyamat.
Ezt a számítások csak részben igazolják: a legnépszerűbb futamidőnél, a 10 éves fixálásnál a példában szereplő hitel esetében a júniusi top kamat már csak 11 bázisponttal múlja felül az MNB által augusztusra kimutatott átlagos kamatszintet. A két érték közötti különbség roppant csekély.
Ennek következtében a magyarázatot abban (is) érdemes keresnünk, hogy a bankok egyre nagyobb része bizony egyedi kamatajánlatot ad a hozzá forduló ügyfeleknek. Szinte minden banki hirdetmény alján ott találjuk az ezt lehetővé tevő mondatot: „A bank jogosult a kiemelt ügyfelei részére a standard kamatból, illetve kamatfelárból, így az ügyleti kamatból a futamidő végéig kamatkedvezményt vagy/és a folyósítási jutalékból folyósítási jutalék kedvezményt nyújtani”. Az mindenképpen újdonság, hogy a kihelyezési versenyben egyre több ügyfél minősül „kiemelt ügyfélnek”.
A folyamatban – amely kicsit hasonlít a piaci alkuhoz – az Index értesülései szerint akár 100-200 bázispontos kedvezmény is elérhető.
Bankonként eltérő a módszer: van, ahol fióki hatáskörben is lehet dönteni a kedvezményes kamat szintjéről, máshol a központi hitelbírálati szakemberek mérlegelik, hogy az adott ügyfél javára milyen mértékben lehet eltérni a meghirdetett piaci kamatszinttől.
Ezenfelül a bankok továbbra is tartják magukat a korábbi gyakorlatukhoz, és számos egyéb költségcsökkentő megoldást kínálnak az ügyfeleknek, sőt, ezek az akciós ajánlatok is megsokasodtak az elmúlt hónapokban. A leggyakrabban a hitelbírálati és a folyósítási díjaktól tekintenek el a bankok, de a többségük magára vállalja a hiteles tulajdoni lap beszerzésének költségét is. A közjegyzői és az értékbecslési díj esetében jellemzően visszatérítés van: a szerződéskötés után annak összegét – jellemzően egy felső limitértékig – visszautalja a bank. Számos piaci szereplő kínál jóváírási akciót is: az az ügyfél, akivel szerződést köt a bank, 1-3 havi törlesztőrészletnek megfelelő összegű vagy előre forintban meghatározott jóváírást kap a számláján. Összességében a kedvezmények mértéke több százezer forintra is rúghat.
Azonban – miként arra Gergely Péter figyelmeztet – kevesen vannak tisztában, hogy a kamatkedvezményekkel ellentétben ezen akciók igénybevétele feltételhez kötött. A bank jellemzően visszakéri a hiteligényléskor adott kedvezmények értékét abban az esetben, ha lakáshitelünket néhány éven belül visszafizetjük.
(Borítókép: Balázs Attila / MTI)