Megfeleződött a lakáshitelek iránti kereslet a kamatok emelkedése miatt – erre kilenc éve nem volt példa. Egy átlagos, 20 milliós hitel törlesztőrészlete harmadával nagyobb, mint egy éve volt, a teljes visszafizetendő összeg pedig több mint 10 millió forinttal ugrott meg. Épp ezért egyre több bank kínál speciális konstrukciókat, hogy valamiképp vonzóvá tegye a hitelfelvételt az egyre jobban hezitáló adósoknak.
Kilenc éve nem látott fékezést mutatott be a magyarországi lakáshitelpiac 2022 októberében: a bankok által folyósított lakáshitelek összege nem érte el a 60 milliárd forintot, a polgárok által felvett összeg mindössze 55 százaléka a 2021. októberi értéknek, ám figyelmeztető lehet az is, hogy augusztus óta tart a szakadás: az elmúlt 2 hónapban közel 20-20 milliárd forinttal csökkent a felvett lakáshitelek összege. Éves szinten ilyen komoly mértékű megtorpanást utoljára kilenc éve, 2013 januárjában lehetett tapasztalni a lakáshitelpiacon – emlékeztetett Gergely Péter, a Biztosdöntés.hu hitelszakértője.
A lakáshitelek iránti visszafogott kereslet egyértelműen az egyre emelkedő kamatoknak szól. Egy évvel ezelőtt októberben egy 10 évre fix törlesztőrészlettel bíró lakáshitelt 4,08, míg a futamidő végéig azonos törlesztést biztosító szerződést 4,78 százalékos kamat mellett lehetett felvenni, a konstrukciók teljes hiteldíjmutatója (THM) 4,49 és 5,11 volt.
Ehhez képest az idén októberben szerződést kötő ügyfelek hasonló konstrukciók esetén már 10 éves kamatfixálás mellett átlagosan 7,35, végig fix konstrukcióban pedig 8,16 százalékos kamatozásról írtak alá hitelszerződést, a THM 8,01 és 8,7 százalék volt.
A kamatok drágulása azóta is tart, az Index számításai szerint 400 ezer forintos havi jövedelem mellett ma már a piacon meghirdetett standard banki ajánlatok közül a legjobb ajánlat esetében 10 éves fixesítés mellett a Gránit Banknál 8,24 százalékos kamaton (THM: 8,85%), végig fix törlesztéssel 8,45 százalékon (THM: 8,95%) az UniCredit Banknál tudunk szerződni. Tavaly októberhez képest a havi törlesztőrészlet így harmadával nagyobb lett – kamatperiódustól függően 126 és 133 ezer forint helyett 172 és 175 ezer forintot kell havonta a bankba utalni. Ennél is komolyabb tételt jelent az, hogy a futamidő alatt a teljes visszafizetendő összeg már meghaladja a 41 millió forintot – alig több mint egy évvel korábban még 10 millió forinttal kevesebbe fájt a hitelfelvétel.
Ugyanakkor a banki kamatemelések mértéke gyengülni látszik. A Bank360 kimutatása szerint december elején az OTP és az Erste Bank is érdemben csökkentette a kamatait – más kérdés, hogy, mint látjuk, az új kamatokkal sem jutottak dobogóra az érintett bankok.
A kamatcsökkentés nem karácsonyi ajándék, a bankok arra reagáltak, hogy az október végi csúcsokhoz képest alaposan lecsökkent az a kamatszint, amelyhez a bankok a lakáshiteleik árazását kötik. Mind az állampapíroknál, mind a bankközi pénzpiacon alaposan csökkent a referenciaként számolt kamatszint – 10 és 20 éves lejáratra is több mint 2 százalékponttal kisebb a jelenlegi szint, mint a 11 százalékot közelítő októberi.
Pezsgőt azért nem érdemes bontani, mert a pénzpiaci kamatmozgások a jelenlegi gazdasági környezetben igen gyorsan változnak
– mást ne mondjunk, csak a hátunk mögött hagyott pénteken 30 bázisponttal emelkedett a bankközi kamatokat mutató érték, a 10 és 20 éves BIRS-mutató. Emellett a referenciakamatok csökkenése legfeljebb arra jó, hogy enyhüljön az a helyzet, hogy a lakáshitelek kamatfelára történelmi mélyponton áll – ez az a kamatrész, amely elvben a bankok működési és a hitelek kockázati költségeit, emellett a banki nyereséget fedezné. A Portfolio számításai szerint a jelenlegi lakáshitel-átlagkamatok mellett a jegybank által indokoltnak tartott 1,5-2 százalék helyett a kamatfelár bőven 1 százalék alatt van, s mint a példánkból jól látható, a legjobb ajánlatok kamata a referencia-kamatszint alatt van. Ez így nem sokáig tartható fenn – főleg olyan piaci környezetben, ahol az infláció 20 százalék felett jár.
A másik oldalon viszont a bankok nem emelhetik egekbe a kamatokat – a szeptember-októberi hatalmas fékezésben egyértelműen utolérhető az, hogy az emberek nagyon óvatosak lettek, és ilyen kamatok mellett már sokan eltekintenek a hitelfelvételtől. Ennek már csak az is oka lehet, hogy az emelkedő kamatok – ahogy láttuk – megugró törlesztőrészletekkel járnak. Márpedig az MNB hitelfékszabályai megkötik a bankok kezét: 500 ezer forintos nettó fizetés alatt az adósok törlesztőrészlete nem haladhatja meg a havi jövedelem 50 százalékát. Egy 20 milliós, 20 éves hitelhez épphogy elegendő eszerint ma a nettó átlagkereset – ezt kevesen merik bevállalni.
A bankok számára tehát fontos lett, hogy a hozzájuk fordulók megcsappant számából minél több legyen az, aki végül is megkapja a hitelt. Épp ezért kezd terjedni az a gyakorlat – ahogy arról az Index is beszámolt –, ami szerint a meghirdetett standard kamatok egyre inkább tájékoztató jellegűnek számítanak, mert a bankok legnagyobb része egyedi hitelajánlatot ad a lakáshitel iránt érdeklődő ügyfeleknek – a kamatkedvezmény mértéke akár a 150-200 bázispontot is meghaladhatja.
Emellett azonban számos új megoldást is találunk a banki palettán, amellyel a pénzintézetek kedvezőbbé akarják tenni a hitelek kondícióit. Néhány hónapja két bank – az OTP és a Gránit Bank – a vállalati hiteleknél már megszokott, halasztott törlesztésű konstrukciót kínál a lakáshitelt felvevőknek. Ebben a konstrukcióban az ügyfél egy előre meghatározott ideig a hitel tőketartozását nem kell hogy megfizesse.
Az OTP Évnyerő hitele 12 hónapos türelmi időt biztosít, a futamidő első évében így csak a kamatot kell fizetni, amivel a futamidő kezdetekor alacsonyabb a törlesztőrészlet. A Gránit Banknál a halasztott tőketörlesztés 24 hónapra szól. A pénzintézet számításai szerint egy 25 millió forint összegű, 10 éves kamatperiódusú hitel esetében a konstrukció igénybevétele közel 42 ezer forintos „megtakarítást” is jelenthet a havi törlesztőrészletben, a 24 hónap letelte után pedig havi mintegy 10 ezer forintos többletkiadással kell csak számolni a futamidő türelmi időt követő részében a „sima”, türelmi idő nélküli (úgynevezett annuitásos) lakáshitelekhez képest.
A megoldás abban segítséget jelenthet, hogy a lakásvásárlást követő hónapokban az új otthon berendezése miatt nagyobb havi kiadásokkal lehet számolni, ám nem jelent megoldást arra, hogy az ügyfél tartozása a jelenlegi magas kamaton fut továbbra is, és összességében magasabb hitelköltséggel számolhat.
Az UniCredit Bank az ügyfelek számára – függetlenül attól, milyen időre fixálták korábban a törlesztőrészletet – 5 év után egyszer díj- és költségmentesen biztosítja a régi hitel végtörlesztését. Ezzel az ügyfeleknek lehetőségük nyílik arra, hogy a régi, magasabb kamatozású hitelüket komolyabb költségek nélkül új, kedvezőbb kamatozású kölcsönre cserélhessék.
Ehhez képest még egyszerűbb megoldást jelenthet az OTP közelmúltban bejelentett változtatása. A pénzintézet decembertől minden, piaci alapú jelzáloghitel-szerződés esetén az ügyfelek számára a futamidő alatt egyszer biztosítja azt a lehetőséget, hogy a kölcsön kamatát az aktuális piaci kamatszintre csökkentsék. Ezzel a bank azt a félelmet oldja, hogy az ügyfelek az infláció várt mérséklődése esetén nem ragadnak majd benn a magas kamatokban (és törlesztőrészletekben). A díj- és költségmentes hitelcsere révén még úgy is milliós összegeket spórolhat majd meg az ügyfél, ha előre tudható, hogy a hitelcserekor a bank a mindenkor aktuális referenciakamat mellett a jegybank által fenntarthatónak ítélt, 200 bázispontos kamatfelár mellett 389 bázispontos felárat érvényesít majd.
A Biztosdöntés.hu hitelszakértője szerint persze a szolgáltatást bevezető OTP a saját érdekeit nézi: a szolgáltatással minimalizálja annak a kockázatát, hogy a piaci lakáshitelkamatok esése után más bank kínáljon olcsóbb kamaton hitelcserét az OTP-hitellel rendelkező ügyfeleknek. Az ugyanakkor jó eséllyel megjósolható, hogy hamarosan a többi banknál is megjelennek majd a kamatváltó hitelek – épp azért, hogy a jelenlegi alacsony hitelfelvételi kedv legalább megmaradjon.
(Borítókép: Papajcsik Péter / Index)