Rekordon, 4000 milliárd fölött áll a lakáshitel-tartozás, ráadásul október végéig már több mint 6 százalékkal több hitelt vettek fel a családok, mint egy évvel ezelőtt. Mégis történelmi szintű lassulásra készülhetünk – az Index összeszedte az öt fő érvet, miért is állhat földbe a lakáshitelezés a következő hónapokban.
A lakáshitelek után soha nem tartoztak még ekkora összeggel a magyar családok a bankoknak. 2022-ben a fennálló tőketartozás állománya átlépte a 4000 milliárd forintot,
szeptember végén 4070 milliárd forintnyi lakáshitel-tőketartozást görgettek maguk előtt a korábban lakáshitelt felvevő ügyfelek.
A bankok október végéig közel 1320 milliárd forintnyi lakáshitelt folyósítottak, ami még a 2021-es hasonló időszak addig példátlan méretű, 1240 milliárdos kihelyezését is több mint 6 százalékkal lepipálta.
Nincs itt semmi látnivaló – gondolhatnánk az adatok alapján, de a valóságban olyan hitelpiaci válság kopogtat, amelyre rég volt példa. Már nyáron is nagy lassulást láttunk a piacon, ám az még csak előszele volt a nagy visszafordulásnak. 2022. augusztus–októberig az emberek már csak 235 milliárd forintnyi lakáshitelre szerződtek a bankokkal, az egy évvel korábbi hasonló időszak forgalmának harmada eltűnt, az elmúlt öt évben ennél gyengébb őszi három hónapot csak 2020-ban, a koronavírus-válság második hullámának idején produkált a piac. Ennél is szembetűnőbb, hogy októberben a folyósított összeg alig haladta meg az 59,5 milliárd forintot – ilyen kevés lakáshitelt utoljára 2013 januárjában vettek fel az emberek. A tragikus folyósítási görbe az előrejelzések szerint még néhány hónapig velünk lesz, a piac további komoly lassulást vár a novemberi adatoktól, amelyeket 2023 januárjának elején tesz közzé a jegybank.
Az Index szerint az alábbi 5 tényező felel a rég látott lakáshitelpiaci mélypontért.
Természetesen elsősorban a hitelek megdrágulása okolható a csökkenő keresletért. Egy évvel ezelőtt, 2021 decemberében egy 20 millió forintos, 20 évre végig fix törlesztéssel kínált lakáshitelt 4,55 százalékos kamaton is fel lehetett venni 400 ezer forintos nettó fizetés mellett, az akkor hitelt kapó adósnak havi 128 ezer forintot kell fizetnie most és a hátralévő években. Ezzel szemben
most decemberben a legkedvezőbb kamat 8,7 százalék, ami után az egy évvel ezelőttinél már több mint harmadával nagyobb összeget, 172 ezer forintos törlesztőrészletet kell fizetni.
Mindezt úgy sikerült elérni, hogy a bankok az elmúlt nagyjából egy év alatt nagyon visszafogottan követték a pénzpiaci kamatok emelkedését – noha elvben épp ezek a kamatok irányadóak a banki árazás tekintetében. A Magyar Nemzeti Bank hivatalos adatai szerint egy végig fix, 20 éves hitel átlagkamata 8,16 százalék volt októberben, ami 338 bázisponttal magasabb érték, mint az a 4,78 százalék, amilyen átlagos kamaton egy piaci lakáshitelt fel lehetett venni 2021 októberében a piacon. Ezzel szemben a 20 éves hitelek esetében referenciakamatnak minősülő 20 éves BIRS-mutató közel kétszer gyorsabban, a 2021. októberi 4,03 százalékról 10,28 százalékra emelkedett idén október végéig.
A bankok persze nem csak nem akartak, nem is tudtak lépést tartani a piaci kamatok emelkedésével – egyszerűen azért, mert még komolyabb emelkedés esetén még kevesebb lett volna a hitelfelvevő a jegybanki hitelfékszabályok szerint. Hiába emelkedett ugyan 2022 szeptemberére 500 ezer forint fölé az átlagbér, az emberek felének 409 200 forint alatti bruttó és 272 200 forint alatti nettó jövedelme volt. Ez ugyan 17 százalékkal felülmúlja a 232 200 forintos 2021. októberi szinteket, ám mint láttuk, a hitelek kamata ennél komolyabb mértékben emelkedett.
Mindez pedig azt jelenti, hogy a nettó átlagkereset maximum 50 százalékában meghúzott törlesztőrészlet-maximum miatt
az emberek felének (a mindenkori medián nettó átlagkereset alatt keresőknek) a 2021. októberi 17,4 millió forint helyett idén októberben már csak 15,4 millió forint hitelt adhattak maximum a bankok. Ha októberben a fent már említett referenciakamat 10,28 százalékos szintjére vitték volna fel a lakáshitelek teljes hitelköltségét (THM) a bankok, akkor a medián átlagbérrel rendelkezőknek már csak 13,8 millió forint hitelre lett volna elegendő a keresetük.
Egyszerűen a kamatemelkedéseknek köszönhetően elfogynak a hitelezhető ügyfelek.
Ráadásul gazdasági válság van, komoly inflációval, amikor az emberek sokkal megfontoltabbak. Bármilyen furcsa is elhinni, de 2013 januárjában hasonló kamatszintek mellett vettünk fel lakáshitelt, mint most, ám akkor az éves infláció 3,7 százalék volt, most novemberben pedig 22,5 százalékos pénzromlást mutatott ki a KSH, s decemberre mindenki 25 százalék feletti szinteket jósol, s a jövő év egészére 15 százalék körüli (jellemzően afeletti) éves átlagos mértékről szólnak az elemzések. A jelenlegi 9-10 százalékos lakáshitelkamat mellett a hitelfelvétel ilyen szintű pénzromlás mellett akár kedvező befektetésnek is betudható, hiszen a hitelkamat jóval kisebb mértékű lesz annál, mint amit a pénzünk jelenértéke veszít.
De az emberek nem így gondolkodnak. Azt látják, hogy egyre kevesebbet ér a pénzük, egyre több pénzt kell a boltban hagyni a vásárlásoknál. Ilyen helyzetben egyrészt mindenki meghúzza a nadrágszíjat, és még akkor is lemond a komolyabb beruházásokról, ha épp lenne rá keret.
Márpedig a lakásvásárlás a családok legnagyobb beruházása. Észszerű ezeket a beruházásokat későbbre halasztani.
A lakásvásárlást elodázó ügyfelek szintén hiányozni fognak a következő hónapokban a lakáshitelpiacról.
Mint ahogy hiányoznak a bankoknak azok az ügyfelek, akik miatt tavasszal abszolút folyósítási csúcsot döntött a piac – áprilisban 154 milliárd forint hitel kihelyezése történt. A felpörgés egyetlen terméknek, az MNB NHP Zöld Otthon Program (ZOP) hitelének volt betudható. Az MNB a bankoknak kamatmentesen biztosított 200+100 milliárd forintot a programra, a forrást a pénzintézetek maximum 2,5 százalékos kamat mellett adhatták tovább az ügyfeleknek – olyan időben, amikor a piaci kamatszint már ennek több mint duplája volt –, egy 50 milliós hitelnél a piaci hitelek 350 ezer forintos havi törlesztőrészleténél negyedével kisebb, 265 ezer forintos törlesztőrészlettel lehetett a ZOP-ra szerződni.
Persze hogy boldog-boldogtalan rohant kihasználni a lehetőséget. Az építtetők rapidgyorsasággal alakították át a szigorúbb energetikai feltételeknek megfelelővé az épülő új lakásokat (az olcsó hitel miatt még utoljára komolyan emelve az árakon), a lakásvásárlásban gondolkodók pedig lényegében a tervezőasztalról vették meg a lakásokat a kedvező finanszírozás érdekében. Az eredmény az lett, hogy
2023. március és május között a lakáshitel-folyósítás 47–52 százaléka kötődött valamilyen támogatott konstrukcióhoz – ez természetesen döntő részben a ZOP részaránya volt.
Az öröm a következő időben üröm lehet a bankoknak: az így előrehozott vásárlások miatt a legjobb bonitással rendelkező potenciális ügyfelek tűntek el, akik magasabb összegű hitelfelvételeikkel szépíthetnék a következő hónapok vásárlásait.
A kormány 2021 ősze óta több lépcsőben bevezetett kamatstoppal védi a lakáshitellel rendelkezőket attól, hogy a kamatok elszállása számukra akár teljesíthetetlenül megugró törlesztőrészletet eredményezzen. Az intézkedés valóban komoly segítség, ám miként arra korábbi cikkünkben rámutattunk, a legelőször, a változó kamatozású hitelekre bevezetett kamatstop leginkább azokat védi, akik annak ellenére ezt a hiteltípust választották, hogy a bankok, de még a jegybanki is a hosszan fix törlesztéssel bíró kölcsönök felvétele mellett érvelt. Az, hogy a kabinet a védelmet – más kondíciókkal – kiterjesztette a 3 és 5 évre fixált lakáshitelek felvevőire, e tekintetben méltányos lépés volt.
Ugyanakkor
a 2023 június végéig fennálló kamatstop elveszi azt az ügyfélkört is a piacról, akik az immár kedvezőtlenné váló feltételek miatt esetleg korábbi hitelük kiváltásában gondolkodnának.
A változó kamatozású hitellel bírók esetében egész biztosak lehetünk benne, hogy jelenleg a piacon találnának kedvezőbb hitelajánlatot, ám most ők nyernek a legnagyobbat a kamatstoppal azzal, hogy kölcsönük kamata egy 2021. októberi 2,02 százalékos referenciakamathoz van rögzítve.
A hosszan fix hitellel bírók esetében már nem ilyen egyértelmű a helyzet, hiszen – mint láttuk – jelenleg a hitelkamatok kilencéves csúcson vannak, így a hitelcserekor nem biztos, hogy jobb kamatot kaphatnak. Ám nem feledkezhetünk el arról, hogy az évekkel ezelőtt felvett hitelekhez képest a bankok által ma elkért kamatfelár mértéke (ami a hitelek költségét, a visszafizetés kockázatát és persze a bank nyereségét fedezi) harmadára-negyedére zsugorodott.
Ez a számok nyelvére lefordítva azt jelenti, hogy ma egy új kölcsönre szerződő 200-400 bázisponttal kisebb kamatfelár mellett tud elköteleződni, mint 5-10 éve.
Vagyis bár a hitelek számításának alapja (a kamatbázis) emelkedett, egy hitelkiváltásnál a kamatfelár csökkenése akár el is tüntetheti azt. A hitelcserét akkor is érdemes megfontolni, ha az épp most fizetendő kamat magasabb lesz, mint az addig fizetett, hiszen az OTP után jó eséllyel egyre több bank is bevezeti azt a lehetőséget, hogy a futamidő alatt a kölcsön kamatát hozzá lehet majd igazítani a remélhetően lecsökkent piaci kamatszinthez. Ekkor pedig a kisebb kamatfelár és a kisebb kamatbázis összességében sokkal jobb konstrukciót kínál.
De az előző bekezdésben taglalt megoldásokkal addig nincs értelme egyetlen ügyfelet sem zargatni, amíg – a tervek szerint jövő június végéig – él a kamatstop. Amíg ugyanis a bank fizeti helyettünk az emelkedő kamatok költségét, addig bizony teljesen észszerűtlen hitelcserét kérni. Vagyis ez a megoldás sem hoz új ügyfelet a konyhára a bankoknak.
Cudar év jön a hitelkihelyezésben az ügyfélnek, de főleg a bankoknak. Ami egy kicsit talán szépíti a helyzetet az az, hogy szerencsére a kormányzat a lakástámogatási csomagból a jelen állás szerint csak a felújítási támogatást és az ahhoz kapcsolódó kedvezményes kamatozású hitelt veszi majd ki.
Így a lakásvásárlásban gondolkodók 2023-ban is számíthatnak a CSOK-hitelre és a Babaváróra. Ezek némileg tarthatják a lakáshitelpiacot.
És itt nem csak a kedvezményes (akár kamatmentes) megoldással felvett összegekre kell gondolni. A támogatott konstrukciók kedvezményesen elérhető forrásai tompíthatják a lakásvásárláshoz esetleg még szükséges lakáshitelek költségeit is, hiszen a nap végén mindenki azt számolja majd, összességében havonta milyen összegű törlesztést kell fizetni álmai lakásáért. Kis túlzással tehát azt mondhatnánk, hogy a lakáshitelpiac túlélését biztosíthatja most a kormányzat a családtámogatási rendszer megmaradó, stabil keresletet hozó fenntartásával.
(Borítókép: Balázs Attila / MTI)