A mai kamatok mellett csak az vesz fel hitelt, aki ezt nem tudja elkerülni. Ha a lakhatásunkat érintő többmilliós költséggel járó beruházást kell finanszírozni, a szabad felhasználású jelzáloghitel lehet a megoldás – ezzel amnesztiát kaphat a rossz emlékű termék.
A magyar lakossági hitelezésben 5 éves csúcsra futott a folyósított szabad felhasználású jelzáloghitelek aránya. Utoljára 2017. év elején volt példa arra, hogy az adott hónapon belül folyósított összes lakás- és fogyasztási hitelnek 4,7 százalékát szabad felhasználású jelzáloghitelként vegyék fel az ügyfelek. Márpedig 2022 novemberében és decemberében ez történt. Ennél is régebbre, 2014 márciusáig kell visszalapoznunk a Magyar Nemzeti Bank (MNB) statisztikáiban ahhoz, hogy a fogyasztási hitelek legkedveltebbje, a folyósított személyi kölcsönök 29,5 százalékát meghaladó arányt mutathasson fel a szabad felhasználású jelzáloghitelek aránya – miként ez tavaly decemberben megtörtént.
Természetesen a statisztika torzít, amit mindennél jobban bizonyít, hogy a fenti csúcsokat hozó decemberi hónapban mindössze 7,8 milliárd forint szabad felhasználású hitelt vettek fel a háztartások, ami még 2022-ben is csak 6 havi csúcsnak felelt meg. Annak tehát, hogy ez az összeg ilyen magas részarányban volt alkalmas a lakossági hitel területen, a fő oka az, hogy
tavaly év végére lényegében földbe állt a lakossági hitelezés. a bankok mindössze 166 milliárd forint értékű lakás- és fogyasztási hitelt tudtak kihelyezni ügyfeleiknek, ami mintegy harminc százalékkal marad alatta a 2021. decemberi értéknek.
Ezen belül a legkomolyabb mértékben, több mint 60 százalékkal a lakáshitel-folyósítás esett vissza, a személyi kölcsönök esetében ötödével kevesebb hitel tudtak folyósítani a bankok, mint 2021-ben. Ennek fényében a szabad felhasználású jelzáloghitelek folyósításának alig több mint tízszázalékos zsugorodása komoly piacirészesedés-erősödést hozott ennek a terméknek.
Persze a csúcsoktól nagyon messze vagyunk. 2022 egészében a szabad felhasználású jelzáloghitel folyósítása alig haladta meg a 80 milliárd forintot. 2008 októberében – már a Lehmann-csőd után, de a gazdasági válság kirobbanása előtti pillanatokban – a magyarok egyetlen hónap alatt vettek fel 80 milliárd forint értékű szabad felhasználású jelzáloghitelt. Ez az összeg tíz százalékkal haladta meg az adott hónapban folyósított lakáshitelek összegét. A gondot az jelentette, hogy a felvett szabad felhasználású kölcsönök 97 százalékát svájcifrank-alapú kölcsönként folyósították a bankok.
Az akkori horror történetek miatt
sokan az esztelen hitelfelvétel örök mementójaként tekintenek a szabad felhasználású jelzáloghitelekre,
hiszen ezeket a kölcsönöket az ügyfelek döntő része akkoriban meggondolatlanul olyan kiadások finanszírozására vette fel, amelyek messze nem voltak indokolhatók. Sok esetben olyan vagyontárgyak megszerzéséhez használták fel a kölcsönöket, amelyekre nem feltétlenül volt szükség – így lettek a szabad felhasználású jelzáloghitelek a forrásai például drága híradástechnikai berendezések vásárlásának, mások éppen a külföldi nyaralás finanszírozására fordították azt az összeget, amit a házuk jelzáloggal terhelése mellett kaptak. Vonzó volt az akkoriban igen alacsonynak számító, 6 százalék alatti svájcifrank-kamat – akkoriban autót svájci frank alapon is 11-13 százalékon lehetett finanszírozni.
Minden szép és jó lett volna – ha nem lett volna árfolyamkockázat. De volt! 2009 márciusában a hitelpiaci válság dühöngése és az árfolyamok elszállása után a lakosság fennálló szabad felhasználású jelzáloghitel-tartozása meghaladta a 2000 milliárd forintot. Összehasonlításképpen: a tartozás mindössze 20 százalékkal volt kisebb, mint az a svájci frank hitelállomány, amit a lakáscélú hitelek után tartottak nyilván a pénzintézetek. Az már történelem, hogy a szabad felhasználású jelzáloghitelek megugrott törlesztésébe belebukó ügyfelekkel teltek meg a banki adóslisták, emberi sorsok mentek tönkre a pár éve hozott meggondolatlan döntések eredményeként.
Ilyen történelemmel a háta mögött miért válhat mégis érdekessé a szabad felhasználású jelzáloghitel-piac 2023-ban? Most sok szempontból másképp kell tekinteni a szabad felhasználású hitelekre.
Mint a korábbiakban már említettük, a piaci kamatszintek drasztikus emelkedése miatt lényegében megállt a piaci hitelezés. Ugyanakkor az ember életében mindenképp jöhetnek olyan megkerülhetetlen, komoly beruházások, mint például a lakásunk felújítása, bővítése.
Ha abban a szerencsés helyzetben vagyunk, hogy ennek oka az, hogy érkezik a trónörökös, akkor jó eséllyel alternatívát jelenthetnek a családtámogatási rendszer továbbélő programjai: a CSOK-támogatás és a kedvezményes hitel, illetve a babaváró.
Ha viszont nem a közös életüket mostanság megkezdő párról van szó, akkor ezek a lehetőségek már nem elérhetők. Ettől függetlenül bármikor szembesülhetünk extra költségekkel járó problémával – akár azzal, hogy a tetőfelújítás a továbbiakban már nem várhat, de akár akkor is komoly gondban lehetünk, ha a fűtőrendszer felmondja a szolgálatot, és új típusú kazán beépítésére van szükség. A megugró energiaszámlák elleni védekezésül elhatározott nyílászárócsere is több millió forintos tételt jelenthet.
Az elmúlt év végéig az ilyen beruházások finanszírozására megfelelő volt a kormány által biztosított lakásfelújítási támogatás és a hozzá kapcsolódó, maximum 3 százalékos kamatozás mellett elérhető kedvezményes hitel. A 3+3 millió forintot kínáló konstrukció a fenti beruházások költségeinek döntő részét el is bírta.
A családtámogatási programnak ezen elemét ugyanakkor egyelőre nem újította meg a kormányzat.
Bár van remény arra, hogy a gazdasági helyzet normalizálódásával ismét lehet majd a használt lakások felújítását támogató forrást találni, azoknak, akiknek most van szükségük pénzre, más megoldást kell találniuk.
A lakáscélú hiteleken belül is van mód akár bővítésre, akár felújításra, korszerűsítésre is kölcsönt felvenni, azonban az ilyen típusú hitelek felhasználása ma még meglehetősen komoly adminisztrációhoz, feltételekhez kötött, és viszonylag kevesen választják.
A korábbi rossz tapasztalatok miatt sokan nem kockáztatták a lakásukat, és így személyi kölcsönből finanszírozták az említett lakáscélú beruházásaikat is. Korábban, az alacsony kamatok időszakában ez észszerű volt, hiszen a személyi hitel esetében nem kell a jövedelmünkön túl pluszfedezetet állítani, nem kerül jelzálog a lakásunkra. Ráadásul a személyi kölcsönöket akár az igényléstől számított néhány órán belül meg is kaphatjuk.
Ami jelenleg ezen megoldások esetében gondot jelent, hogy
ma a FELLELHETŐ hitelkonstrukciók drágábbak, mint a szabad felhasználású jelzáloghitel.
Az MNB statisztikái szerint decemberben a szabad felhasználásra 10,18 százalékos átlagkamaton tudott kölcsönt felvenni egy ügyfél. Ez 2 százalékponttal magasabb ugyan, mint a „sima” lakásvásárlásra a bankok által a múlt év végén folyósított lakáshitelek átlagkamata, ugyanakkor a felújításra, beruházásra kínált lakáshitelek átlagkamata 1,5-3 százalékkal magasabb volt az elérhető jegybanki statisztikák szerint, mint a feltételekhez nem kötött szabad felhasználású jelzálogkölcsönöké. A tavaly decemberben folyósított személyi kölcsönök kamata pedig közel 10 százalékponttal magasabb, 19,33 százalék volt az MNB szerint.
A számok nyelvére lefordítva: egy 6 millió forintos, 10 éve igényelt kölcsönösszeg esetében a szabad felhasználású jelzáloghitel havi törlesztését meg lehet úszni 80 000 forint alatt, a futamidő végéig visszafizetendő összeg ebben az esetben 9,6 millió forint lesz. Bővítési hitel esetében a havi törlesztésünk már a 85 000 forintot közelíti, a teljes visszafizetendő összeg pedig átlépi a bűvös határt: 10,2 millió forintot kellene visszafizetniük. A felújítási hitelek átlagos hitelköltségével számolva a havi törlesztőrészlet már meghaladja a 90 000 forintot, és mintegy 11 millió forintos visszafizetéssel számolhatunk a futamidő végéig.
Személyi hitelből egyelőre nem érhetők el tízéves konstrukciók, a bankok maximum 8 éves finanszírozást vállalnak. Ennek köszönhetően havi törlesztőrészletünk a financer.com adatai szerint még a legkedvezőbb konstrukció – értsd: extra magas jövedelem igazolása – mellett is meghaladja majd a 95 000 forintot, a jegybanki 19,33 százalékos átlagos hitelköltséggel számolva pedig már 120 ezer forintot meghaladó törlesztésből lehetne kihozni a kazáncserét, a teljes visszafizetendő összeg pedig a 12 milliót közelítené.
Félreértés ne essék, a szabad felhasználású jelzáloghitel továbbra sem általános mentsvár, de felelősen felhasználva ma az aktuális piaci hitellehetőségeknél kedvezőbb finanszírozás mellett tudunk pénzhez jutni olyan költségek fedezésére, amelyek elkerülhetetlen és jelentős kiadással járnak. A 2008-as rossz tapasztalatok jó eséllyel visszatartják az ügyfeleket attól, hogy a szabad felhasználású jelzáloghitelt megélhetési vagy luxuscélokra fordítsák.
Az ingatlancélú beruházás ugyanakkor legalább részben megjelenik majd lakásunk értékében, forgalomképesebbé teszi azt. Emellett nem szabad elfelejtkezni arról sem, hogy a Magyar Nemzeti Bank hitelfékszabályainak köszönhetően hazánkban ma már árfolyamkockázat nélkül, csak forintban lehet eladósodni, és az is rendkívül kötött, hogy jövedelmünk mekkora százalékáig vállalhatunk hiteltörlesztést.
(Borítókép: Mohssen Assanimoghaddam / picture alliance / Getty Images Hungary)