Stagnálás figyelhető meg a lakáspiaci árakban tavaly ősz óta – mondta az Indexnek Balogh László. Az ingatlanpiaci szakértő azt is kifejtette, hogy január óta egyes helyeken már árcsökkenés is látható, ami a kereslet mérséklődésének köszönhető. Az ingatlanpiaci körkép jól mutatja: a makrogazdasági környezet drasztikus megváltozása azonnali változást idéz elő a szektorban.
Idén gyökeres változás jött az ingatlanpiacon ahhoz képest, amihez az elmúlt hét bő esztendőben hozzászoktunk – közölte Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Úgy véli, drasztikus fordulat történt, hiszen 2015 és 2022 között az élénk kereslet felszívta a kínálatot, ennek eredményeként a vevők magasabb áron tudtak kevesebb ingatlan közül válogatni.
A trendforduló óta a kereslet éves összevetésben a felére csökkent, a kínálat pedig rendkívüli növekedésnek indult. Az eladó- és kiadóingatlan-hirdetések száma már meghaladja a lélektani 200 ezres darabszámot, amely 30 százalékkal több, mint tavaly márciusban.
A gazdasági szakértő szerint a növekedés leginkább az eladó ingatlanok bővülésének köszönhető. Nem véletlen, ebben a helyzetben a vevők alkupozíciója is másfélszeresére nőtt az egy évvel ezelőtti szinthez képest. A kilátások egyértelműen azoknak a vevőknek kedveznek, akik most a piacon maradnak vagy piacra lépnek. „Még akkor is, hogyha a vevők most nehezebb helyzetben vannak, mint tavaly ilyenkor” – fogalmazott Balogh László lapunknak.
A szakértő elmondta azt is, hogy a lakáspiacon dinamikus bővülést hozó hét bő esztendő alatt háromszorosára nőttek az ingatlanárak. Ez nem okozott fejtörést a vásárlóknak, mert az állami támogatások bővülése mellett a lakáshitelek kamatai is egyre olcsóbbak lettek. Sokan ezért a drágulást kompenzálták, és több hitelt vettek fel.
2021 nyarán A piacon akár 2-3 százalékos kamattal is lehetett lakáshitelt kapni a bankoktól.
Ez még az államilag támogatott 3 százalékos csok hitelnél is kedvezőbb volt. „Ennek eredményeként eljutottunk oda, hogy minden második lakásvásárlást valamilyen hitelből finanszíroztak a vevők” – hangsúlyozta Balogh László, aki kiemelte azt is, hogy ha a jegybanki adatok alapján a babaváró hitelt is ideszámítjuk, akkor az adásvételek 60 százaléka mögött is valamilyen hitel állt.
A lakáspiaci trendforduló egyik fő oka, hogy a koronavírus-járványt követő visszarendeződés idején a növekedésnek indult inflációt megsokszorozta a szomszédunkban kitört háború. A magas infláció ellenszereként a jegybankok számos országban elkezdték emelni a kamatszinteket. Magyarországon is ez a forgatókönyv zajlott le. „Ennek következtében viszont a tavalyelőtti 2-3 százalékos lakáshitelek helyett már a legjobb banki ajánlatok is 8,5-9 százaléknál kezdődnek. Ilyen kamatokkal azonban nem igazán akarnak eladósodni a lakásvásárlók” – mondta.
Ez trendfordulót eredményezett: éves összevetésben még 10-15 százalékkal magasabb a lakások ára.
Ugyanakkor „tavaly ősz óta már csak stagnálás figyelhető meg a lakáspiaci áraknál. Január óta bizonyos helyeken már árcsökkenés is látható, ami a kereslet csökkenésének köszönhető” – emelte ki a szakértő, aki szerint a keresletcsökkenés és kínálatbővülés „fűnyírószerűen” ment végbe az országban.
Budapesten és a vármegyeszékhelyeken egyaránt felére csökkent a kereslet, ugyanilyen változás látható az új és használt lakásoknál is. Nincs olyan szegmens jelenleg a lakáspiacon, amit ne érintene a trendforduló. A lakáspiac újbóli élénküléséhez elengedhetetlenek az olcsóbb hitelek. Az ingatlanpiaci szakértő szerint ennek két módja van:
Utóbbira jó példa lehet a babaváró hitel meghosszabbítása. Ennek pedig tovagyűrűző hatásai lehetnek a lakáspiacon már idén is. „Magyarország abban az Európában is egyedülálló helyzetben van, hogy dobogósok vagyunk a saját tulajdonú ingatlanban élők arányát tekintve, ugyanis az emberek 90 százaléka saját tulajdonú ingatlanban lakik. Ebből az is következik, hogy aki a lakáspiacon megjelenik eladóként, az eladásból befolyó pénzből az esetek túlnyomó többségében másik ingatlant vásárol” – vélekedett az Indexnek nyilatkozó szakértő.
Ez pedig dominóhatással járna az ingatlanpiacon.
Egy babaváró hitelt felvevő család által megvett ingatlan árából az eladó is tovább tud költözni. Ez sorozatban újabb adásvételeket eredményezhet. Nem kizárt, hogy ebben a nehéz ingatlanpiaci helyzetben egy-egy babaváró hitel felvétele akár 4-5 adásvételt is eredményez az eladói láncolatban. A lakáshitelezési folyamatok szinten tartása ezért is lehet kritikus.
Balogh László az Indexnek kifejtette, hogy 2015 óta a lakáspiac a befektetők egyik kedvencévé vált. Nemcsak a pénzpiaci hozamok csökkenése miatt, hanem a 2010-es évek közepén jelentkező brókerbotrányok és az árnövekedés is az ingatlanpiac irányába terelte a befektetőket. „Budapesten és a nagyvárosokban az elmúlt 7 évben éves szinten 20-25 százalékkal drágultak az ingatlanok. Ezzel nem nagyon tudtak más befektetések versenyezni. Idén viszont ez a trend is megfordult” – mondta.
A lakásdrágulás és a bérleti díjból elérhető hozamok megtorpanása rövid távon nem az ingatlanbefektetéseknek kedvez. Az inflációkövető állampapírokkal évente akár 20 százalékos hozamot lehet elérni. Ez messze meghaladja a lakáspiaci megtérüléseket
– emelte ki lapunknak az ingatlanpiaci szakértő, aki hangsúlyozta: ennek köszönhetően a befektetői aktivitás is csökkent, ugyanakkor ez nem abban nyilvánul meg, hogy „az eddig befektetési céllal vásárolt ingatlanokat kiszórnák a piacra. Sokkal inkább abban, hogy újabb ingatlan megvásárlása helyett máshova teszik megtakarításaikat a befektetők”.
mindez nem azt jelenti, hogy hosszú távon ne lenne jó befektetés most ingatlant vásárolni.
Akár saját, akár befektetési céllal venne most valaki lakást, vásárlóként sokkal kedvezőbb helyzetben van, mint az elmúlt években bármikor. „Jóval erősebb alkupozícióból tudják indítani a lakásvásárlást, ami azért is fontos, mert az ingatlanbefektetések hozamának legnagyobb részét a vásárlás időpontjában realizálják a vevők. Egy kedvező áron megszerzett ingatlan hozamát nehéz bármihez hasonlítani még a jelenlegi, megváltozott gazdasági környezetben is” – jegyezte meg.
(Borítókép: Papajcsik Péter / Index)