Az elmúlt három negyedévet a folyamatos gyengülés jellemezte a budapesti belső kerületek ingatlanpiacán, de úgy tűnik, az április némi változást hozott az irányban. A kérdés, hogy ez egy trend kezdete-e, ugyanis a régi piachoz ragaszkodó vevők túlárazása lefojtja az ingatlanpiac mozgását. Míg a eladói piac visszaesett, addig az albérletek továbbra is hasítanak.
Az elmúlt negyedévekben nagymértékben visszaesett az ingatlanpiaci tranzakciószám és a kereslet: akadnak olyan lakástípusok, melyek esetében 30-50 százalékos csökkenés tapasztalható, akár az érdeklődést, akár a megvalósult eladásokat tekintjük – mondta Garaba Gergely, a Balla Ingatlan VI., VII., VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője.
Megfigyelése szerint a lejtmenet még tavaly nyáron kezdődött, azóta folyamatosan érezhető a gyengülés, ami feltehetően most érte el a mélypontját, ugyanis áprilisban már egy kisebb élénkülés volt tapasztalható az említett kerületek ingatlanpiacán. A szakértő szerint a visszaesés oka elsősorban a magas infláció és kamatszint volt, mely érinti a lakáshiteleket is.
Míg korábban egy lakásvásárlás összegének akár 60-70 százalékát is hitelből finanszírozták a vevők, az arány jelenleg 30-50 százalék között mozog.
Az eddigi forgalomcsökkenés ugyanakkor nem járt az árak mérséklődésével, legfeljebb csak stagnálásával. A hirdetési és a valós értékesítési árak között jelenleg átlagosan 5-10 százalékos különbség jellemző, vagyis a hirdetésekben megjelenő áraknál lényegesen olcsóbban lehet vásárolni. Garaba Gergely azt mondta, hogy tapasztalatai szerint
OLYKOR AKÁR 30 SZÁZALÉKOS TÚLÁRAZÁSSAL IS LEHET TALÁLKOZNI A PIACON.
A szakértő úgy látja, hogy a túlzottan magas áron meghirdetett lakások tulajdonosai még nem hajlandók belátni, hogy változás történt, még mindig a „régi piacban élnek”. Az ilyen mértékű túlárazással pedig az a probléma, hogy ezek az ingatlanok „beragadnak”, eladási idejük megjósolhatatlan.
Hozzátette azt is, hogy bár megfigyelései szerint a vevők próbálnak alkudni, azonban az eladók jellemzően kitartanak az általuk elképzelt ár mellett, így csak minimális engedményt hajlandóak adni. Aminek persze az az eredménye, hogy alig van mozgás az ingatlanpiacon.
Mint a szakértő szavaiból kiderült, korrekt árazás mellett
maximum három hónap alatt értékesíteni lehet egy ingatlant a VI., VII., VIII. vagy IX. kerületben, de az áprilisban tapasztalt kisebb élénkülés hatására akár még ennél is gyorsabb eladásokra lehet számítani.
Azt ugyanakkor hangsúlyozta a Balla Ingatlan szakértője, hogy „csak azon lakások adhatók el normális értékesítési idő alatt, melyek korrekten vannak árazva”. Eladhatóság szempontjából emellett az is számít, hogy mennyire népszerű egy adott ingatlantípus. Garaba Gergely szerint még mindig a kicsi-közepes méretű, vagyis 1-1,5-2 szobás, jó állapotú, kevés felújítást igénylő lakásokra mutatkozik a legnagyobb kereslet. Ezek elhelyezkedéstől függően mintegy 25-50 millió forint között áron kerülnek általában értékesítésre a belső kerületekben.
A helyzetet nem segíti, hogy a befektetők és a külföldi vásárlók száma teljesen visszaesett, minimális a tőlük érkező megkeresések száma – jelezte Garaba Gergely. Ugyancsak jelentős csökkenést tapasztaltak az új építésű ingatlanok piacán, így most minimális az érdeklődés, ami alapvetően a rendkívül magasra emelkedő négyzetméteráraknak az eredménye. Itt elsősorban a folyamatosan emelkedő alapanyagárak okoznak gondot.
A bérleti piac azonban továbbra is jól teljesít, nem lehetett visszaesést tapasztalni, sőt inkább a további növekedés jelei voltak láthatók. A belvárosi kerületekben így jelenleg átlagosan 120-180 ezer forint között mozog a kiadó ingatlanok havi díja.
Idén közel 80 ezren jelentkeztek valamelyik felsőoktatási intézmény nappali tagozatos képzésébe. Ez pedig azt jelenti, hogy nyár végén több tízezren kereshetnek majd albérletet a különböző egyetemvárosokban – mutatott rá az ingatlan.com.
„A korábbi években kéz a kézben járt az eladó és kiadó lakások piaca, vagyis ugyanazok a trendek rajzolódtak ki mindkét területen. Idén azonban már más pályán mozog az albérleti és lakáspiac. A bérelhető lakások iránti érdeklődés 10-20 százalékkal mérséklődött éves szinten, miközben a használt lakások iránti kereslet 50 százalékkal esett vissza. Ennek hátterében elsősorban az áll, hogy januárhoz képest 5 százalékkal csökkent a kiadó lakások kínálata. Eközben pedig az eladó lakásoké több mint 30 százalékkal bővült éves szinten. Az adatokból az is kiolvasható, hogy a lakásvásárlást elhalasztó vevők nem jelentek meg tömegesen bérlőként az albérletpiacon” – mondta Balogh László. Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője az árakkal kapcsolatban megjegyezte: záródik az albérletpiaci árolló, azaz szűkebb lett a budapesti és a fővároson kívüli piacra jellemző bérleti díjak közötti különbség.
Az ingatlan.com adatai szerint az átlagos bérleti díj idén május elején Veszprémben 180 ezer, Székesfehérváron 160 ezer, Győrben és Debrecenben 150-150 ezer forint volt. Pécsen és Szegeden egyaránt 130 ezer forint az átlagos bérleti díj, míg Miskolcon ugyanez 100 ezer forint. A fővárosban nagyon széles sávban 135-320 ezer forint között szóródnak az árak. Az V. kerület a legdrágább, a XIX. pedig a legolcsóbb. A legnagyobb albérletkínálattal rendelkező három kerület közül a XIV.-ben 185 ezer, míg a XI. és XIII. kerületben 225-225 ezer forint volt az átlagos bérleti díj.
A szakértő végül megjegyezte, hogy az elkövetkező hónapokban remélhetőleg folytatódik az áprilisban kibontakozó lendület és tartósan elkezd növekedni a vásárlói kedv. Ugyanakkor fennáll annak veszélye, hogy azok az ingatlantulajdonosok, akik nem tudják fizetni a hiteleiket, „eláraszthatják” lakásaikkal a piacot. Ami persze csak egy feltételezés, Garaba Gergely szerint biztosat nehéz most mondani.