Nincs megállás a szabad felhasználású jelzáloghitel-piacon. Idén májusban 14,2 milliárd forint értékben folyósítottak ilyen hitelt a pénzintézetek lakossági ügyfeleiknek. Ilyen nagyságrendű folyósításra ebből a hitelfajtából csak 2011 és 2012 fordulóján volt példa négy egymást követő hónapon keresztül. Akkor sokan azért vettek fel szabad felhasználású jelzáloghitelt, hogy a korábbi devizaalapú hiteleiket kedvezményes feltételek mellett végtörleszthessék. Ezt leszámítva ugyanakkor nem volt még példa ilyen szintű kiáramlásra a forintalapú szabad felhasználású jelzáloghitelek esetében.

Nem túl dicső múlt

Tegyük hozzá azt is, hogy 2005–2008 között, a devizaalapú hitelezés felfutásakor rendkívül sokan vettek fel svájcifrank-alapú szabad felhasználású jelzáloghitelt. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) statisztikái szerint

Ezek voltak azok a hitelek, amelyek döntően fogyasztási célokat szolgáltak: számos esetben plazmatévék, külföldi utazások fedezetéül vették fel az ügyfelek. Ők voltak azután azok, akik közül sokakat sodort majdnem kilátástalan helyzetbe korábbi felelőtlenségük a 2008-as gazdasági világválságot követő hirtelen forintgyengülés és emiatt a törlesztőrészletek megugrása idején.

Duplázódó kihelyezés

Most azonban forintban adósodnak el a szabad felhasználású jelzáloghiteleket felvevők. Ráadásul egyre gyorsuló ütemben:

A szabad felhasználású jelzáloghitelboom tavaly november óta tart. Miután Időközben a klasszikus lakáshitelpiac lényegében összeesett, a folyósított szabad felhasználású jelzáloghitelek összege az év első 5 hónapjában a lakáshitelek 22 százalékát tette ki, áprilisban már lakáshitelek összegének több mint harmada volt a szabad felhasználású jelzáloghitel, és májusban is 29 százalék környékén jártunk. Ráadásul a jegybanki statisztikákban utolérhető utolsó két hónapban már az összes, a háztartások által felvett nem folyószámla jellegű hitel több mint 10 százaléka volt szabad felhasználású jelzáloghitel.

De minek is köszönhető ez a példátlan érdeklődés?

Nem személyi hitel helyett veszik fel…

A tavaly ősztől jelentős mértékben megugró, s az elmúlt hónapokban még csak mérsékelten csökkenő infláció miatt az ügyfelek számára kifejezetten drágává vált az, hogy nem lakáscélú kiadásaikat kölcsönből finanszírozzák. Idén májusban az ügyfelek számára folyósított személyi hitelek átlagos hitelköltsége 19,45 százalék volt. Ez azt jelenti, hogy egy 5 millió forintos, 5 éves futamidőre felvett személyi kölcsön havi törlesztőrészlete 131 000 forint lett. Hasonló kondíciók mellett 10 évre 95 000 forintos havi törlesztőrészlet mellett lehetne 5 millió forintot felvenni – érthetően így nem kell túl sok ügyfélnek ilyen hitel. Már csak azért sem, mert

ha személyi hitel helyett szabad felhasználású jelzáloghitelt vesz fel az ember, akkor a 95 ezer forintos törlesztőrészlet közel 50 százalékkal magasabb, 7,2 millió forintos kölcsön felvételét teszi lehetővé 10 évre,

köszönhetően annak, hogy a szabad felhasználású jelzáloghitelek hitelköltsége több mint 9 százalékkal alacsonyabb, mint a személyi kölcsönöké – májusban 10,22 százalékon járt.

Gondolhatnánk tehát, hogy ez a kamatkülönbség áll a szabad felhasználású jelzáloghitelek reneszánsza mögött, ám az adatok erre rácáfolnak.

Az egy szabad felhasználású jelzáloghitel-szerződésre jutó átlagösszeg ugyanis májusban már megközelítette a 22 millió forintot, amely összeg személyi hitelként fel sem vehető. Sőt, ez a hitelösszeg még a lakáshitelekkel összevetve is döbbenetes. Az idén májusban felvett lakáshitelek átlagos szerződésbe foglalt összege ugyanis nem érte el a 11 millió forintot. Vagyis

... és a hitelfelbontás sem lehet ok

Egy évtizede a bankok még viszonylag szőrös szívűek voltak abban, hogy jelentős összeget legyenek hajlandóak lakáshitelként folyósítani az ügyfeleknek. Épp ezért nagyon sok esetben fordult elő az, hogy egy-egy lakás megvásárlásához az ügyfél egyszerre vett fel lakáscélú és szabad felhasználású jelzáloghitelt is. Ezzel nem járt különösebben rosszul, hiszen korábban sem volt és most sincs érdemi eltérés a két termék árazása között: a szabad felhasználású jelzáloghitelek általában maximum 1 százalékkal magasabb kamaton érhetőek el, mint a hagyományos lakáscélú hitelek.

Az elmúlt években ugyanakkor már nincs szükség a szerződések megbontására: „sima” lakáshitelt is lehet több tízmillió forintos összeghatárig igényelni – emlékezzünk vissza az MNB Zöld Otthon lakáshitel-programjára, ahol akár 70 millió forintos lakáshitel-szerződés megkötésére is lehetőség nyílt.

Spekulálók kedvence lett

Így tehát újabb pontot húztunk ki abból, hogy minek is köszönhetjük a szabad felhasználású jelzáloghitel előretörését. Innentől kezdve egyetlen tétel maradt, hogy mire használják egyesek ezt a szabadon elkölthető pénzösszeget. Ez pedig a spekuláció.

Az Európai csúcson lévő inflációnak köszönhetően magasba szökkentek az inflációkövető állampapírok, Prémium Magyar Állampapír (PMÁP) hozamai is. Ezek kamatozása mindig a megelőző év hivatalos fogyasztói árindexének mértékéhez kötött. Miután 2022-ben a pénzromlás mértéke 14,5 százalék volt, a jelenleg a piacon elérhető konstrukciók idei kamatozása – az 1 százalékos kamatprémiummal – 15,5 százalékos. Miután az infláció csak az év második felében mutat majd érdemi csökkenést (augusztustól várható az igazi csökkenés), ezért a 2023-as éves infláció mértéke akkor is 17-18 százalék körül mozog majd, ha év végére el is tudjuk érni az egy számjegyű pénzromlást. Az MNB jelenlegi várakozásai szerint 17,5 százalékos lehet az éves fogyasztói árindex változása, ám egyes elemzők szerint ez a kép optimista. Ez pedig azt jelenti, hogy 2024-ben az inflációkövető állampapírok hozama mindenképp 18 százalék felett lesz.

A képlet egyszerű: az ember vegyen fel szabad felhasználású jelzáloghitelt és abból vásároljon inflációkövető állampapírt. Így az idén minimum 4-5, jövőre akár 9-10 százalékos többlethozamot is realizálhat – szólnak a tanácsok, amelyeket a jelek szerint egyre többen megfogadnak.

Vannak kockázatok

Ugyanakkor – miként az már több esetben is bebizonyosodott – a spekuláció nem az átlagembernek való, aki egész életének legfőbb vagyontárgyát, a lakását teszi fel egy „bombabiztosnak” tűnő ajánlatra.

Nézzük végig a mostani ajánlat buktatóit.

1. Az állam ugyan valóban az állampapírok felé akarja terelni a lakosságot, ám a kifizetett kamat azért fáj a költségvetésnek. Ennek is betudható, hogy júniustól a korábbi 1,5 százalék helyett már „csak” 1 százalékos kamatprémiumot kínálnak az új PMÁP-sorozatok.
2. Bár a kormányzat számára aligha lehet kifizetődő, ha az ügyfelek az első két évet követően – amikor a konstrukció, mint láttuk extrém magas hozamot kínál – 2025-től tömegével kezdenék el visszaadni a PMÁP-ot amiatt, hogy a 2024-re várt 3–5 százalékos éves átlagos infláció után ezen állampapírok hozama 4–6 százalékra csökken, egyelőre nincs hír arról, hogy változtatnának a feltételrendszeren – korábban a nagy állampapír-visszaváltások idején sem volt ilyen változtatás. Ugyanakkor – miként arra a Hold Alapkezelő szakértői is felhívták a figyelmet – az Államadósság Kezelő Központ (ÁKK) bármikor dönthet úgy, hogy nem 1 százalékos „díjért” veszi vissza az inflációkövető papírt, ha lejárat előtt akarja valaki visszaadni. Akár az is elképzelhető, hogy az ÁKK a futamidő lejárta előtt egyáltalán nem vesz vissza állampapírt, hiszen kötelezettsége csak a futamidő végi visszaváltásra van. Ha ez így lesz, akkor bizony megnehezedik a 2. év végi kiszállás, ami lényegében meggátolja, hogy idő előtt kiszálljunk a 10 százalékos kamatával akkor már nettó veszteséget hozó szabad felhasználású jelzáloghitelünkből.
3. Természetesen a bankok még vásárolhatnak vissza állampapírt az ügyfelektől, ám ők már ma is az ÁKK díjaihoz képest magasabb, kétszeres, 2-2,5 százalékos díjat kérnek. Ráadásul a klasszikus megtakarításokra fizetendő szocho bevezetése miatt sok elemző úgy vélekedett, hogy a bankok a tőlük az állampapírok felé elforduló kereslet miatt az állampapír forgalmazáshoz kapcsolód díjak emelésével igyekeznek majd kipótolni. Ha pedig az ÁKK szigorít a visszavásárlási feltételeken, akkor a banki díjak is megugorhatnak.
4. A bankokat amiatt sem kell félteni, hogy ne jöttek volna rá a turpisságra és ne akarnának kicsit többet keresni a hitelből állampapírt vásárlókon. Ezt bizonyítja, hogy miközben az ügyfelek által felvett lakáshitelek átlagkamata csökkent májusban, a szabad felhasználású jelzáloghiteleké növekedett.
5. A szabad felhasználású jelzáloghiteleket alapvetően közép-hosszú távra kínálják a bankok. A lejárat előtti végtörlesztés díja általában 1-2 százalék. Ezen felül ráadásul számolni kell azzal is, hogy a folyósításkor kapott kedvezményeket – ingyenes hitelbírálat, visszatérített közjegyzői díj stb. – a hitel futamidő lejárta előtti lezárása esetén visszakérik a bankok. Ezekkel szintén érdemes számolni az előtt, hogy belefognánk a hitelfelvételből finanszírozott állampapír vásárlásnak.
6. Ráadásul a bankoknak csak egy része nyújt szabad felhasználású jelzáloghitelt, s ennél is kevesebb az a pénzintézet, aMi több tízmilliós ilyen kölcsönöket folyósít.

A fentiek miatt csak azoknak érdemes belekezdeniük a jelzáloghitelből finanszírozott állampapír-vásárlásba, akik megítélésük szerint együtt tudnak élni a fenti bizonytalanságokkal.

(Borítókép: Index)