Korábban már többször is szó esett a magyarországi ingatlanállomány nem épp kedvező állapotáról. Az Otthon Centrum az ingatlanok energetikai hatékonyságáról készített elemzést, amelyből többek között az derül ki, hogy az energiahatékonyság megdobja az ingatlan árát. Többek között ennek is köszönhető, hogy nem jöttek be az energiahatékony épületek iránti keresletnövekedésre vonatkozó prognózisok: a magyarok többsége az olcsóbb, kevésbé hatékony ingatlanokat veszi, azonban minden bizonnyal nem önszántából.
Az éghajlatváltozás hatásainak egyre kézzelfoghatóbbá válása következtében az élet minden területén egyre komolyabb figyelmet kap a környezettudatosság. A járvány és a szomszédban kitört háború által megtépázott világgazdaság az infláción és az elszálló energiaárakon keresztül vált érzékelhetővé. Bár van, akiben a természet iránti aggodalom, a többség számára inkább a rezsiköltségek alakulása váltotta ki a téma iránti fokozott érdeklődést.
Magyarországon 2012-től kötelező energetikai tanúsítványt készíttetni új épületek építésekor, valamint meglévő épületek eladásakor, valamint az ingatlan bérbeadásához is szintén előírás. Az épületek energetikai jellemzőit vizsgáló tanúsítás környezetvédelmi célja mellett az ingatlantulajdonosok, a potenciális vevők, továbbá a bérlők informálódását is szolgálja, hiszen a magas energiaköltségek mellett egyre kevésbé közömbös a lakóingatlanok rezsiköltsége. A besorolás az ingatlan becsült energiaigénye, szén-dioxid-kibocsátása, fűtéstípusa, illetve melegvíz-használata alapján történik.
A közelmúltban jelentős változások történtek az energetikai jogszabályok területén. Bár lényeges szigorításon, illetve enyhítésen sem estek át a követelmények, azonban sok apró változás történt, amelyek hatása épülettípusonként, valamint műszaki megoldásonként változó mértékű lesz, míg a jelentős felújítások követelményei egyértelműen enyhülnek. Az idén novembertől hatályos módosított szabályozás ingatlanértékekre, valamint -értékesíthetőségre gyakorolt hatása egyelőre nem ismert.
Az Otthon Centrum Investment Solutions (OCS) idén másodszor készített elemzést az ingatlanközvetítő hálózatában értékesített és az OCS által tanúsított ingatlanokról. A 2023 első fél évében tulajdonost váltott ingatlanok adatai alapján vizsgálták meg a hazai lakásállomány energiahatékonyságát.
Az OCS PEI (Property Environmental Impact) indexe azt az értéket mutatja meg, hogy az adott ingatlan fűtési és használati melegvíz-rendszerének fajlagos, azaz 1 négyzetméter alapterületre vetített korrigált éves szén-dioxid-kibocsátása miként aránylik a korrigált szén-dioxid-kibocsátás országos (vizsgált mintán számított) átlagértékhez. A korrigált fajlagos CO2-kibocsátás jelentősége abból fakad, hogy a nem vegyes egyedi és vegyes központi fűtésrendszerrel rendelkező lakóingatlanoknál az energetikai tanúsítványokban található CO2-kibocsátási értékkel kalkulálunk, mely a dokumentumok végén látható tonna/év (t/a) értékkel. Viszont a vegyes egyedi, illetve vegyes központi rendszereknél a CO2-kibocsátás pontos meghatározásához egyedi konverziót alkalmaznak. Ennek oka az, hogy a hatályos TNM- (tárca nélküli miniszteri) rendelet értelmében a hiteles energetikai tanúsítványokban található CO2-értékben nem kerül kifejezésre az ingatlanban felhasznált tűzifa elégetéséből eredő kibocsátás. Ennek jogszabályi indoka, hogy a növényzet fotoszintézis során kinyeri és megköti a légkörbe került szén-dioxidot, ezáltal nem jelent többletterhet a légkör számára. Mivel ez a regenerációs folyamat több évtizedet is felölel, valamint szakmailag nem indokolható módon az elavult fűtési rendszerekhez a modernebbekkel szemben kedvezőbb értéket párosít, ezért az elemzés során ezt a nullás értéket figyelmen kívül hagyva minden ilyen ingatlannál egyedileg meghatározták a becsült légköri CO2 kibocsátását.
Az idei első fél év adatbázisa – a vizsgált időszak miatt is – kisebb elemszámú, mint az előző, teljes évet átfogó elemzés. A tavalyi második fél évben kezdődő ingatlanpiaci lassulás tovább szűkítette a rendelkezésre álló adatokat, mivel különösen az első negyedévben nagyon alacsony volt a megkötött adásvételek száma. Az ingatlanpiac eleve szezonálisan működik. A téli időszakokban kevesebben vesznek lakást, általában a tavaszi, nyári, illetve a kora őszi időszakok a legerősebbek, idén azonban lassan ébredt fel a piac „téli álmából”. Mindez az általános gazdasági helyzetből fakadó vevői elbizonytalanodásnak és a magas kamatszint következtében megdrágult hiteleknek köszönhető – jóval kisebb a kereslet az előző években megszokotthoz képest. A másik oldalon viszont nincs olyan kényszerítő tényező, ami miatt az eladók igyekeznének gyorsan megválni ingatlanuktól, inkább a kivárás jellemző, ami az árakon is érződik:
masszív csökkenés helyett inkább stagnálás volt érzékelhető a piacon a vizsgált időszakban.
Minél több, a környezetével közvetlenül érintkező felülete van egy lakóegységnek, azaz minél nagyobb az összes lehűlő felülete, annál nagyobb a hőveszteség. „Ha ez a geometriai adottság korszerűtlen szerkezetekkel társul, akkor ez a hőveszteség még nagyobb. Ez a magyarázata, hogy a családi házak jóval magasabb hőveszteségi tényezővel rendelkeznek, mint akár az ikerházak vagy társasházi lakások. Azon épülettípusok esetében ugyanis, ahol a lakásegységeknek kisebb a lehűlő felülete, kedvezőbb a hőveszteség mértéke is” – mutatnak rá az ingatlaniroda szakértői. Az idén értékesített lakóingatlanok fajlagos hőveszteségének átlaga a 2022-es adatsorhoz hasonló.
„Ezek a változások az értékesített ingatlanok összetételéből is fakadnak. Fontos megjegyezni, hogy a tavalyi évhez képest sokkal álmosabban indult az ingatlanpiac idén, az adásvételek száma jócskán elmaradt az elmúlt években tapasztalt szintekhez képest, különösen a tavaszi hónapok során. Egyedül a 2020-as járványügyi lezárások idején volt az ideinél is kisebb forgalom” – állapítja meg a tanulmány.
Az épület formája mellett a felhasznált építőanyagok, illetve az építési technológia is nagy jelentőséggel bír: az elmúlt évtizedben épült lakóingatlanok a korábbi évtizedekhez képest jóval energiahatékonyabbak; ez pedig az árazásra is kihat: a korszerűbb, energiahatékonyabb épületek magasabb áron keltek el. A legkedvezőtlenebbek ebből a szempontból az 1950-es, 1960-as évtizedben épült otthonok.
Az idén értékesített ingatlanok fűtési rendszer – gáz egyedi, gáz központi, illetve távfűtés – szerinti megoszlása a tavalyihoz nagyon hasonló arányban alakult. Némi meglepetésre csökkent a megújuló energiával fűtött ingatlanok aránya, ezzel szemben a vegyes tüzelésű, illetve az elektromos fűtési rendszerrel ellátottak aránya kismértékben nőtt, lényegi változás azonban nem tapasztalható.
Erőteljes a különbség az ország régiói között: legkedvezőtlenebb átlagérték az észak-alföldi régióban mutatkozott, úgy az ingatlanok átlag fajlagos hőveszteség tényezője, mint az összesített energetikai jellemzők átlagértéke tekintetében. Itt tavaly óta még rosszabbak lettek az értékek. A régiók közötti sorrend is változott, idén a második legkedvezőtlenebb mutatókkal az észak-magyarországi régió ingatlanjai rendelkeztek, itt is egyértelműen rosszabb energiahatékonyságú ingatlanokat értékesítettek az idei év első fél évében, mint tavaly. A legkedvezőbb mutatókkal idén is a nyugat-dunántúli, valamint a közép-magyarországi régió ingatlanjai rendelkeztek. Mindkét régióban jelentős javulás tapasztalható úgy az összesített energetikai jellemzők (+11 százalék, illetve +9 százalék) mint a fajlagos hőveszteség tényező értékében.
Az OCS PEI értéke 2023 első félévi tanúsítások alapján a főváros budai kerületeiben volt a legkedvezőbb, a tavalyi 77,1 százalékhoz képest jelentősen kedvezőbb, 72,2 százalékkal. A belső kerületekben nem volt változás, míg a régióközpontokban az idén számított 78,5 százalék a tavalyinál mintegy 3 százalékkal kedvezőbb érték.
Az első fél év adatai alapján úgy tűnik, hogy a hatékonyabb ingatlanok felé történő vevői elmozdulással kapcsolatban megfogalmazott várakozások nem teljesültek: idén az olcsóbb, de kevésbé hatékony ingatlanok keltek el.
Ebben az enyhe tél is közrejátszhatott, az adatok alapján úgy látszik, hogy a hatékonyság helyett az árérzékenység volt meghatározó.* A korrigált fajlagos szén-dioxid-kibocsátás országos átlaga is magasabb volt az első fél évben (60,84 kg/m²a), mint 2022-ben (59,85 kg/m²a). Ez mindenképpen kedvezőtlen trendet vetít előre, de a második fél évben még módosulhat.
Ha megvizsgáljuk a lakásállomány településtípusonkénti mintázatát, azt látjuk, hogy a fővárosban, valamint a nagyvárosokban túlsúlyban vannak a lakások, pont ott, ahol az OCS PEI index országos átlagnál kedvezőbb értéket vesz fel. Ezzel szemben a kisebb városokban, községekben és az agglomerációban az index értéke magasabb az országos átlagnál, pont ott, ahol a házak túlsúlya jellemző.
Azt is megvizsgálták, hogy a számított OCS PEI index hogy viszonyul az ingatlanok alapterületéhez, illetve fajlagos árához. A várakozásokkal ellentétben a vizsgált minta adatai alapján az index értéke és az ingatlanok alapterülete között nem mutatkozott érdemi összefüggés. Bár a geometriai jellemzőknek van jelentőségük az energiahatékonyság szempontjából, a kisebb és a nagyobb alapterületű ingatlanok egyaránt lehetnek energiahatékonyak és pazarlók is.
Az index és a négyzetméterár között ugyanakkor már kimutatható egy gyenge negatív kapcsolat (0,155) vagyis az index értékének csökkenésével a négyzetméterár nő. A két komponens közötti kapcsolat azért ilyen gyenge, mert számos más tényező is befolyásolja az ár alakulását. Elsősorban az elhelyezkedés, az ingatlan minőségi állapota, típusa, valamint az építéstechnológia és a fűtés módja. Utóbbi kettő kapcsán megfigyelhető, hogy jellemzően a téglaépítésű, valamint a központi fűtéssel rendelkező ingatlanok domináltak egy bizonyos árszint felett. Ahogy emelkedik az ár, egyre inkább megjelennek a hőszivattyús, megújuló energiával működő otthonok, miközben a rossz hatékonyságú fűtési és építési módokkal rendelkező ingatlanok nem érik el ezt az árszintet. Ez összefügg az ingatlan korával, jellemzően az elmúlt évtized során vált elterjedtebbé a zöldenergia-termelés.
Fontos megjegyezni, hogy a vizsgált adatbázis területi megoszlása nem volt homogén, a közép-magyarországi régió erőteljesen felülreprezentált, és összességében az elmúlt évekhez képest jóval alacsonyabb volt az ingatlanforgalom, ezért a vizsgált adatbázis is szűkebb volt.
(Borítókép: Vasvári Tamás / MTI)