Október 9-től elstartolt az önkéntes kamatplafon, amelyhez minden nagyobb pénzintézet csatlakozott, vagy az ígéretek szerint csatlakozni fog. Ez azt jelenti, hogy ezek a bankok nem nyújthatnak 8,5 százaléknál magasabb THM-érték mellett lakáshitelt. Bár találkozhatunk érdemi kamatcsökkenéssel, a magyarok többségének fizetéséhez mérten így is széles réteg esik ki a hitelpiacról.
Október 3-án robbant be a köztudatba az önkéntes kamatplafon híre, ekkor jelentette be a Gazdaságfejlesztési Minisztérium, hogy önkéntes kamatplafon alkalmazására kéri a bankokat. Ez az intézkedés a bejelentés alapján két terméket érint:
A változás október 9-én lépett érvénybe. Az aktuális banki hirdetmények alapján a pénzintézetek nagy része csatlakozott az önkéntes kamatplafonhoz – derül ki a Bankmonitor elemzéséből. Ez pedig érdemi kamatcsökkenést eredményezett a lakáshiteleknél.
Számos pénzintézet a nála elérhető összes lakáshitel-konstrukcióra érvényesíti a kamatplafont. Emiatt az adott bankok felfüggesztették egyes kamatperiódusok forgalmazását. Ugyanakkor találni olyan bankot is, amelyik csak egyes speciális konstrukcióira alkalmazza az önkéntes kamatplafon szabályait, ezeknél a pénzintézeteknél továbbra is a korábbi magasabb kamat mellett lehet lakáscélú jelzáloghitelt igényelni.
A pénzügyi szakértői portál információi szerint a következő bankok csatlakoznak a kamatstop intézményéhez: CIB Bank, Erste Bank, Gránit Bank, K&H Bank, MagNet Bank, MBH Bank, OTP Bank, Raiffeisen Bank, UniCredit Bank.
A lépésre égető szükség volt, hiszen a lakáshitelpiac jelentős zsugorodáson ment keresztül. „Az év elejéhez képest már látható némi emelkedés: januárban 40,8 milliárd forint lakáshitelt folyósítottak a bankok, augusztus hónapban pedig már 54,4 milliárd forintra nőtt az egy hónap alatt kihelyezett volumen. Ettől függetlenül ez az adat még mindig alacsonynak tekinthető: 2022 első 8 hónapjában 963,1 milliárd forint lakáshitelt folyósítottak a bankok, míg 2023 ugyanezen időszakában csupán 361,6 milliárd forintot helyeztek ki. Ez 62 százalékos visszaesést jelent” – mondta az Indexnek Argyelán József, a Bankmonitor vezető elemzője.
Nézzük egy konkrét példán keresztül az önkéntes kamatplafon jelentette változás hatásait: az adós 30 millió forint lakáshitelt venne fel 20 éves futamidőre, az igazolt nettó jövedelme pedig 1 millió forint. Október 9-től a legkedvezőbb ajánlat ebben az esetben a Gránit Banké, az induló kamatszint itt 7,14 százalék, az ehhez tartozó törlesztőrészlet pedig 235 117 forint. A második legjobb ajánlat 7,25 százalékos kamattal az OTP Banké, míg a harmadik helyre az MBH Bank futott be a maga 7,39 százalékos kamatával. A törlesztőrészlet a két konstrukciónál 237 113 forint, illetve 239 664 forint.
Milyen kamaton kaphatunk 30 millió forint lakáshitelt 20 éves futamidőre 1 millió forint jövedelem mellett?
| Bank (végig fix kamat) | Október 9-e előtti kondíciók | Kondíciók október 9-e után | ||
| Kamat (százalék) | Törlesztő (forint) | Kamat (százalék) | Törlesztő (forint) | |
| CIB BANK | 8,39 | 258 262 | 7,79 | 247 025 |
| Erste Bank | 9,04 | 270 690 | 7,59 | 243 332 |
| Gránit Bank | 7,69 | 245 175 | 7,14 | 235 117 |
| K&H Bank | 9,25 | 274 760 | 8,00 | 250 932 |
| Magnet Bank | 8,45 | 259 398 | 7,60 | 243 516 |
| MBH Bank | 7,69 | 245 175 | 7,39 | 239 664 |
| OTP Bank | 8,69 | 263 966 | 7,25 | 237 113 |
| Raiffeisen Bank | 8,29 | 256 373 | 7,98 | 250 559 |
| UniCredit Bank | 7,65 | 244 437 | 7,65 | 241 678 |
Forrás: Bankmonitor
Az önkéntes kamatplafont követően a vizsgált bankok ajánlatainak átlagkamata 7,59 százalék, az átlagos törlesztőrészlet pedig 243 407 forint. A múlt heti ajánlatok kamatainak átlaga ezzel szemben még 8,35 százalék volt, amihez 257 582 forintos törlesztőrészlet tartozott.
A kamatplafon tehát az adott esetben havi 14 ezer forint megtakarítást eredményez, ami 5,6 százalékos csökkenés a havi költséget illetően. Ez 20 év alatt összességében 3,4 millió forint megtakarítás.
Fontos, hogy az egyes bankoknál nem ugyanazokat a feltételeket kell teljesíteni a legkedvezőbb kamat elnyeréséhez: van, ahol alacsonyabb jóváírás vagy kisebb hitelösszeg is elég a legjobb kamat elnyeréséhez. Ezenfelül bizonyos esetekben egyedi kedvezményekkel is tovább csökkenthetők a kamatok. Egyes bankok például jutalmazzák azt, ha alacsony energiaigényű, úgynevezett zöldlakást épít, vásárol valaki.
A magas jövedelmű prémiumügyfelekért eddig is nagy volt a verseny, ami természetesen a kamatokra is kihatott. Éppen ezért az önkéntes kamatplafon hatása még nagyobb az átlagos jövedelműek esetében. Nézzük, mi a helyzet egy 10 millió forint összegű, 20 éves futamidejű lakáshitelnél, 350 ezer forint igazolt nettó havi jövedelem mellett.
A legkedvezőbb itt is a Gránit Bank ajánlata: a kamat 7,14 százalék, a törlesztőrészlet pedig 78 372 forint. A második hely az OTP Banké 7,75 százalékos kamattal és 82 095 forintos törlesztővel. A dobogóra még a MagNet Bank fért fel, ott 7,85 százalék a kamat, és 82 713 forint a törlesztőrészlet.
Milyen kamaton kaphatunk 10 millió forint lakáshitelt 20 éves futamidőre 350 ezer forint jövedelem mellett?
| Bank (végig fix kamat) | Október 9-e előtti kondíciók | Kondíciók október 9-e után | ||
| Kamat (százalék) | Törlesztő (forint) | Kamat (százalék) | Törlesztő (forint) | |
| CIB BANK | 8,69 | 87 989 | 7,89 | 82 961 |
| Erste Bank | 10,02 | 96 635 | 7,86 | 82 775 |
| Gránit Bank | 8,57 | 87 226 | 7,14 | 78 372 |
| K&H Bank | 9,58 | 95 510 | 8,00 | 83 844 |
| Magnet Bank | 8,75 | 88 371 | 7,85 | 82 713 |
| MBH Bank | 9,24 | 91 522 | 7,89 | 82 961 |
| OTP Bank | 10,19 | 97 764 | 7,75 | 82 095 |
| Raiffeisen Bank | 8,79 | 88 626 | 8,18 | 84 768 |
| UniCredit Bank | 8,60 | 87 416 | 7,81 | 82 465 |
Forrás: Bankmonitor
Hétfőtől a banki ajánlatok átlagkamata itt 7,82 százalék, az ehhez kapcsolódó törlesztőrészlet pedig 82 561 forint. Ezzel szemben múlt héten még 9,19 százalékos kamattal lehetett egy ilyen hitelt igényelni, a törlesztőrészlet pedig 91 229 forint volt.
Vagyis havi 8668 forintot spórolhat az, aki október 9-ét követően venné fel ezt a hitelt – ami a törlesztőrészlet 9,5 százaléka –, két évtized alatt a teljes megtakarítás pedig 2 millió forintra hízna.
Az Index korábban írt arról, hogy számításaink szerint a lakáshiteleknél most bevezetett 8,5 százalékos THM-plafon elég komolyat vág a banki ajánlatokból. A bankok által meghirdetett kondíciók szerint egy 20 milliós, 20 évre felvett lakáshitel esetében az augusztusi 371 800 forintos nettó átlagbérből az MNB hitelfékszabályait figyelembe véve 8 bank 27 hiteltermékéből választhat ma az ügyfél, ha 10 évre fix kamatozású kölcsönt keres. Ha a futamidő végéig szeretne azonos törlesztőrészletet fizetni, akkor már csak 5 bank 11 ajánlata között tud ma válogatni.
Az átlagbérrel felvehető lakáshitelek közül a fix kamatozású hitelek közül a legjobb kondíciókkal bíró, 10 évre fix törlesztést biztosító K&H-hitel is magasabb, 8,75 százalékos THM mellett érhető el, mint az a 8,5 százalék, amivel a megállapodás alapján jövő héttől találkozhatunk, míg a végig fix termékek között az UniCredit minimálbérre adott, 9,12 százalékos THM-mel bíró ajánlata már több mint 5000 forinttal magasabb havi törlesztővel érhető el, mint amekkora – 171 000 forint körüli – havi teherrel számolhatnak majd az átlagbérrel rendelkező ügyfelek a jövő héttől.
Azonban akár a 30 milliós, akár a 10 millió forintos példát nézzük, sokan esnek ki a lakáshitelpiacról. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) legfrissebb, júliusra vonatkozó adatai szerint a nettó mediánbér 311 400 forint volt. (A medián mutató a bérek középső értékét jelenti, vagyis a dolgozók fele ennél kevesebbet, fele többet keres. Ebből kifolyólag a mediánjövedelem pontosabb képet rajzol ki az átlagos magyar munkabérekről.) A 30 millió forint hitelösszeghez szükséges 1 millió forintos nettó fizetés kevesek kiváltsága, míg a jelenlegi ingatlanárak mellett csekélynek bizonyult a 10 millió forintos hitelösszeg – hacsak az igénylő nem rendelkezik jelentős önerővel, amihez elegendő alacsonyabb összegű hitel felvétele.
Az átlagosan igényelt hitelösszeg idén augusztusban 11,81 millió forint volt, ami növekedést jelent a februári 9,21 millió forintos átlagtól.
Az önkéntes kamatplafon bevezetése előtti időszakban a nettó mediánbér kevésnek bizonyult ahhoz, hogy valaki 20 millió forint összegű hitelt tudjon igényelni, a JTM-korlát miatt. (JTM = jövedelemarányos törlesztési mutató. Azt szabályozza, hogy milyen arányban terhelhető hitellel a havi rendszeres jövedelem, és mennyi lehet ehhez képest a maximális törlesztőrészlet.)
Jelenleg a mediánbérrel a legkedvezőbb, 7,14 százalékos kamat mellett 19,8 millió forint lakáshitel igényelhető. Október 9-e előtt a mediánbérrel 8,6 százalékos kamat mellett volt elérhető lakáshitel. Ezzel a kamattal 17,8 millió forint 20 éves futamidejű kölcsön törlesztésére volt elég a mediánbér (azt feltételezve, hogy a jövedelem fele költhető a kölcsön törlesztésére)
– mutatott rá Argyelán József.
Az is tény, hogy a 8,5 százalékos kamat alatti hitelek messze vannak a korábbi kamatszintektől, de a szakértők által „lakossági ingerküszöböt áttörőként” aposztrofált 6 százalékos szinttől is elmarad. Ebből adódóan feltettük a kérdést, hogy az önkéntes kamatplafon által közelíthet-e a hitelpiac az ideális pályához. „Ez alapján ténylegesen megnövekedhet a kereslet a lakáskölcsönök iránt. Az viszont kétségtelen tény, hogy a 2-3 évvel ezelőtti, 4 százalék körüli kamatszinttől még messze vagyunk, az akkor tapasztalt hitelvolumenek visszatérésére nem számíthatunk” – tette hozzá Argyelán József.
Kérdésünkre a kamatplafon egy potenciális negatív hatására is felhívta a figyelmet a szakértő.
„Eddig jellemzően a minimálbér volt az a beugró szint, ami felett a bankok már tárgyaltak a potenciális hitelfelvevővel. Természetesen ez a jövedelem nem elégséges nagyobb kölcsönösszeg felvételére, hiszen a tényleges törlesztőrészletet ki kell gazdálkodni az adósoknak. A kamatplafonnak itt tehát lehet potenciálisan negatív hatása is: a bankok elutasíthatják azon adósok hitelkérelmét, akiket kockázatosabbnak ítélnek. Eddig őket magasabb kamat mellett meghitelezhették – így beépítve a kamatba a kockázati felárat –, de a kamatplafon bevezetésével ez a kör könnyen szembesülhet a hitelkérelme elutasításával” – jelezte Argyelán József, aki azonban hangsúlyozta, hogy még sem tényleges információ, sem tapasztalat nincs arról, hogy a kamatplafon bevezetése hogyan alakítja át a bankok bírálati gyakorlatát.
Szintén megkérdeztük, hogy a már hitellel rendelkezőknek célszerű-e kiváltani meglévő szerződésüket egy kedvezőbb konstrukcióra. Az elemző szerint ez attól függ, hogy ki mikor és milyen kamat mellett vette fel a hitelét.
Mindenképpen érdemes szétnézni a piacon, körüljárni a hitelkiváltás lehetőségeit. Ez nem kerül semmibe, az ajánlatok begyűjtése, a kalkuláció legfeljebb a szabadidőnkből visz el. De nem szabad megfeledkezni a hitelkiváltáshoz kapcsolódó költségekről sem: a régi hitel előtörlesztési díja, valamint az új hitel igénylésének induló költségei elvihetik a kamatcsökkenésből eredő előnyöket. Ezek a költségek egy 10 millió forint fennálló tartozású hitel kiváltásánál akár 150-200 ezer forintra is rúghatnának. Ezt alaposan körül kell járni.
Az elemző további, hitelfelvétel során fontos szempontokra is felhívja a figyelmet. Úgymint például a kölcsönök induló díja, valamint a teljes költséget mutató THM értéke.
Az önkéntes kamatplafonnal megtörtént az első, érdemi lépés a lakáshitelkamatok csökkenése felé, ám kérdés, hogy ezt követik-e újabb lépések, vagyis várható-e a kamatok további konszolidációja.
„Az infláció csökkenése és az irányadó kamat mérséklődése mindenképpen egy jó jel lehet. Ugyanakkor nem feledkezhetünk meg arról, hogy valójában a 10 éves futamidejű hozamok – állampapír, BIRS – vannak hatással a lakáshitelek kamatára. A magyarok jellemzően legalább 10 évig fix kamatozású kölcsönöket igényelnek, ezen hitelek banki forrásköltségét pedig jól jellemzi a kérdéses hozammutatók alakulása. Ezen hozamoknál azonban jelenleg emelkedést mutatnak a nemzetközi trendek, ez pedig alsó korlátot szab a hasonló futamidejű hazai pénzpiaci hozamoknak is. Márpedig ezen hozamcsökkenés szükséges a lakáshitelkamatok további érdemi csökkenéséhez. Vagyis a nemzetközi hozamkörnyezet romlása most nem kedvez a hazai hitelkamatok további jelentős mérséklődésének” – vezette le Argyelán József.
(Borítókép: kazuma seki / Getty Images Hungary)