Számottevően csökkentek a hitelfelvevők terhei a kamatplafon-szabályozás bevezetését követően, ez és a kormány által a héten bejelentett csok plusz felélénkítheti a lakáshitel-keresletet. A Független Pénzügyi Közvetítők Országos Szövetsége (FPKOSZ) szerint ugyanakkor további lépésekre van szükség ahhoz, hogy az elmúlt hónapokban földbe állt jelzáloghitel-piaca fellendüljön.
A lakáshitelekre bevezetett kamatplafon gyors változásokat idézett elő a banki ajánlatokban: egy átlagos, 20 millió forintos, 20 évre felvett hitel esetében még a legjobb meghirdetett ajánlatok Teljes Hiteldíj Mutatója (THM) is 70-120 bázisponttal csökkent – mondta az Indexnek Fülöp Krisztián, a Független Pénzügyi Közvetítők Országos Szövetségének (FPKOSZ) elnökségi tagja. Így
a kamatplafon havi 10-12 ezer forinttal kisebb törlesztőrészletet és közel 10 százalékkal, 3 millió forinttal kevesebb törlesztőrészletet jelent az adósoknak.
A szakember szerint az első átárazási hullám után ráadásul hamarosan újabb kamat- és THM-csökkenés várható, hiszen a pénzintézetek a mostani, első döntésük meghozatalakor a 8,5 százalékos THM-plafonhoz áraztak, a későbbiekben ugyanakkor már a konkurens bankok ajánlataihoz igazítják saját, az ügyfeleknek kínált hiteleik kondícióit. Márpedig ma már akár átlagbérrel is elérhető a kamatplafonnál 1 százalékponttal kisebb szinten lévő, 7,52 százalékos THM-mel bíró ajánlat.
A pénzügyi közvetítők szövetségének első embere szerint a kormány és a bankok megállapodása, valamint a csok plusz új, 2024-től érvényes konstrukciója beindíthatja a hitelek iránti kereslet visszatérését, ami rá is fér a piacra. Fülöp Krisztián emlékeztetett: „A lakáspiachoz kapcsolódó hitelkihelyezés adja a lakossági hitelfelvétel 50 százalékát, mely az elmúlt 20 évben csupán 4 alkalommal volt alacsonyabb szinten, mint 2023 második negyedévében.”
Az FPOKSZ elnökségi tagja szerint ahhoz, hogy a háztartások valóban felbátorodjanak, rendkívül fontos a transzparencia erősítése. A szakember emlékeztetett arra, hogy a kamatplafon-megállapodást kommentáló nyilatkozatában a Gazdasági Versenyhivatal arra hívta fel a figyelmet, hogy a családoknak a hitelfelvétel előtt érdemes tájékozódniuk, s ezt leginkább összehasonlító oldalak igénybevételével tudják megtenni. A szövetség több tagja is működtet hitel-összehasonlító portált, de a Magyar Nemzeti Banknak (MNB) is van a kölcsönkondíciók összehasonlításában segítő internetes oldala.
Ugyanakkor – hívta fel a figyelmet Fülöp Krisztián – ezek a megoldások az elmúlt hónapokban nem tudták maradéktalanul ellátni szerepüket. Ennek oka az volt, hogy a magas kamatok és a drasztikusan visszaeső kereslet miatt a bankok a hitelszerződések jelentős részében egyedi árazást alkalmaztak, aminek köszönhetően a szerződésekbe kerülő hitelterhek jelentősen, akár 100 bázisponttal is alacsonyabbak voltak, mint az összehasonlításokban megjelenő meghirdetett, standard kamatok. Az egyedi árazás valós üzletpolitikai eszköz, tömegessé válása ugyanakkor önmagában is alkalmas arra, hogy csökkentse a hitelkeresletet, hiszen
a lakáshitel-felvételben gondolkodók jelentős része ma már először az összehasonlító oldalakon megjelenő kondíciókat tekinti meg, s ha azok alapján úgy ítéli meg, hogy nem tudja vállalni a magasabb hitelterheket, már a startnál elállhat a céljától
– emlékeztetett a szakember.
Az egyedi árazás visszaszorítása mellett az FPOKSZ azt is javasolja, hogy a jobb összehasonlíthatóság kedvéért a banki hiteltermékek hirdetését is egységesítsék, ebben az esetben ugyanis az ügyfelek minden bank esetében azonos feltételeket tudnak vizsgálni, könnyebben tudnák megérteni a termékek közötti különbségeket, s ez is jelentősen növelné a transzparenciát.
A banki hiteltermékek egységesítése Fülöp Krisztián szerint már része annak a hétpontos javaslatcsomagjuknak, amelyek kivétel nélkül abban segítenek, hogy az elmúlt 20 év mélypontjához közel álló, immár a gazdasági növekedésre is negatívan ható hitelvolumenek ismét növekedésnek induljanak.
Egy jól működő hitelpiac likvidebb ingatlanpiachoz vezet, fair árazást és tranzakciószámot biztosít, ami hosszú távon egészségesebb forgási sebességet jelent egy gazdasági szempontból rendkívül meghatározó szektorban
– mondta Fülöp Krisztián. A javaslatok a rugalmasabb, egyszerűbb folyamatok megteremtését célozzák, amelyek a megfelelő tájékozódást és információáramlást is elősegítik, és teljes mértékben digitalizáltak.
Aligha meglepő, hogy a FPOKSZ javaslatcsomagja számos ponton mutat hasonlóságot a Bankszövetség digitalizációs kezdeményezéseivel, amelyekről épp a bankok által vállalt önkénteskamatplafon-megállapodás alapján kezdődhet meg a tárgyalás Nagy Márton gazdaságfejlesztési miniszter szerint.
A szövetség elnökségi tagja szerint a hitelezéshez elengedhetetlen adatbázisokhoz (Központi hitelinformációs Rendszer - KHR, Jövedeleminformációs rendszer – JIR stb.) való hozzáférés teljes mértékben az ügyfél érdekeit szolgálja: a banki hitelbírálathoz szükséges igazolások, dokumentumok begyűjtésének jelenleg bonyolult és időigényes folyamata ugyanis nagyrészt őt terheli. A banki tapasztalatok szerint ez nemcsak megnehezíti a teljes hitelfelvételi folyamatot, de sok esetben meg is akasztja azt.
A szervezet által javasolt új szabályozással biztosított lenne a kényelmes, akár otthonról intézhető, online hozzáférés minden szereplő (ügyfél, bank, közvetítő) számára, ráadásul pénzügyi közvetítői segítséggel még tovább gyorsítható lenne a kérések átfutása. Sok esetben az ügyfél számára nem világos, miért utasítja el a bank, hiszen közvetlenül nincs joga – lehetősége – megismerni a róla a KHR-ben tárolt adatot. Emellett pedig – például a támogatott hiteleknél – sokkal könnyebben kiszűrhető, ha csak valamilyen téves rögzítés akadályozza meg a fiatal családot abban, hogy elessen egy-egy támogatástól, mint amilyen a Babaváró vagy épp a jövőre várhatóan komoly kereslettel bíró csok plusz lehet.
A folyamatok felgyorsítását szolgálná, ha – a ma már teljesen online intézhető számlanyitáshoz hasonlóan – a lakáshitel-szerződéseket is digitális aláírással lehetne hitelesíteni. Erre ma már megvan a lehetőség, ám szabályozásra van szükség ahhoz, hogy a bankok egységesen elfogadják, ha az ügyfél a hiteligényléshez szükséges dokumentumokat AVDH-azonosítással, az ügyfélkapun keresztül történt hitelesítéssel küldi meg. A teljesen digitális úton beküldött iratok általános elfogadása a hiánypótlások esetében különösen fontos lehet, hiszen egy-egy elmaradt dokumentum miatt az ügyfélnek nem kell új kalkulációt és adott esetben egy teljesen új hiteligénylési folyamatot elindítania.
Ráadásul – jelezte a FPOKSZ elnökségi tagja – a megoldás bevezetése jelentős időt spórolna mind a bankok, mind az ügyfél részére, nagyban csökkenhetne egy-egy kérelem átfutási ideje. A megoldás létjogosultságát emeli, hogy Rogán Antal, a Miniszterelnöki Kabinetirodát vezető miniszter bejelentése szerint jövő nyáron elindul a Digitális állampolgárság program, ahol az azonosítás, az igazolvány és az állam a mobilba költözik. A miniszter szerint 2025-ben már minden 10 ezer feletti esetszámú ügy digitálisan intézhető lesz, s elkezdődik a piaci szereplők bevonása is, így egy banki ügy vagy biztosítás intézésénél is használni tudják majd az ügyfelek a központi mobilalkalmazást.
A pénzügyi közvetítők emellett számos olyan, a piaci szereplők és a hitelfelvevők által régóta folyamatosan jelzett problémákra is új javaslatot fogalmaztak meg, mint például a közjegyzői díjak. Az FPOKSZ szerint nemcsak annak magas díjával van baj, hanem azzal is, hogy miután nem egységes a mértéke, a folyamat elején megnehezíti a hitel teljes költségének kikalkulálását. Fülöp Krisztián szerint ennek elejét lehetne venni azzal, ha a jelzáloghitel-szerződések esetében egy bank- és termékfüggetlen egységes közokirati díjszabás kerülne kialakítása, ahol a díj mértékét, például a hitelösszeg határozná meg. Erre is van már példa, hiszen a támogatott hitelek esetében ilyen eljárást írt elő a szabályozó – emlékeztetett a szakember.
Fülöp Krisztián szerint jó és támogatandó, hogy a jegybank a lakossági hitelezés tekintetében továbbra is az előre jól kalkulálható, (hosszan) fix törlesztőrészlettel bíró kölcsönök mellett tette le a voksát, ám azzal is kezdeni kell valamit, hogy a mostani magas kamatkörnyezetben hitelt igénylők az infláció és a pénzpiaci kamatok várt csökkenése miatt akár 1-2 évtizedre is bennragadhatnak a magas törlesztőrészlettel bíró konstrukciókba.
A jegybank közlése szerint a hitelkiváltás (hitelcsere) folyamatainak egyszerűsítését – és például a hitelkiváltás magas költségeinek csökkentését – várja el a pénzintézetektől, ami kedvező hír. Ezt erősíthetné az FPOKSZ elnökségi tagja szerint az is, ha a hitelkiváltás esetében is standardizált lenne a dokumentáció.
A 2016-ban bevezetett csok és a kapcsolódó támogatott hitelek felvétele nélkül a magyar családok jelentős része el sem juthatna a lakásvásárlásig. Épp ezért óriási a jelentősége, hogy egy-egy kérelem megfelelően van-e leadva, elbírálva: a mai banki gyakorlatban a támogatás követelményeinek történő megfelelést a bankok az ügyfél kérésére nem egységesen vizsgálják előzetesen, az adásvételi szerződés megkötése előtt. Ezért a szervezet szerint az előzetes érétékbecslésnek/tanúsítványnak kötelezően tartalmaznia kellene, hogy minden, a támogatás lehívásához szükséges jogszabályi feltételnek megfelel-e az ingatlan. A leggyakoribb problémák az ingatlan komfortossági foka vagy hasznos alapterülete kapcsán merül fel, de több esetben az ingatlan-nyilvántartás szerinti és a valós állapot sem egyezik meg a szakértő szerint.
Fülöp Krisztián emlékeztetett: a devizahitelsokk után teljesen érthető módon a jegybank is komolyabban szabályozni akarta a jelzálog-hitelezést. Ennek jegyében 2015. január 1-jétől érvényesek az MNB által meghatározott adósságfékszabályok, amelyeknek két alappillére az ingatlan- és jövedelemterhelhetőség. A jövedelmi oldalon a 2015-ös 400 ezer forint helyett 2019-től már legalább nettó 500 ezer forintos jövedelemre volt szükség ahhoz, hogy a hitelfelvevő tovább nyújtózkodhasson, és havi fizetésének ne 50, hanem 60 százalékát költhesse törlesztésre, ezt az értéket 2023 júliusában 600 ezer forintra emelték. A szakember szerint teljesen érthető, hogy a hitelfékszabályokkal a biztonságos hitelezés volt a fő cél, ami meg is valósult: a volumenek növekedni tudtak az alacsony kamatok és a növekvő ingatlanárak és fizetőképes ügyfelek mellett. Azonban a mostani gazdasági környezetben a biztonságos hitelezés fenntartása mellett egy rugalmasabb, hatékonyabb és gyorsabb üzletmenet szükséges. Az FPKOSZ elnökségi tagja üdvözlendőnek tartja, hogy a Magyar Nemzeti Bank Makroprudenciális jelentésében felvetett javaslat a csok plusz esetében már testet is öltött, s így a pályakezdő és így komolyabb megtakarítási tartalékkal nem rendelkező ügyfelek esetében az ingatlan értékének eddig „kőbe vésett” 20 százalékos minimális önereje helyett csak 10 százalékos saját erőt követeljen meg. Ez ugyanis – a családtámogatási rendszer elemeivel kiegészülve – sokkal szélesebbre nyitja az ajtót az első lakás megszerzéséhez.
Az FPOKSZ további kérdésekben is kész az egyeztetésre, így vannak a környező országok gyakorlatát is felhasználó javaslataik a bankok által közvetítőknek fizethető jutalékszabályozást érintő módosításokra is. Fülöp Krisztián ezzel kapcsolatban arra emlékeztetett, hogy egy jól szabályozott piacon a hitelfelvevői érdekeket képviselő, ám a bankok adminisztrációs terheit jelentősen lecsökkentő közvetítői hálózat nagyban hozzájárulhat, hogy a lakáshitelpiac gyorsabban tudjon talpra állni – márpedig ez minden szereplő, a hitelfelvevők, a bankok és a magyar gazdaság érdeke is.
(Borítókép: Index)