Több tényező is befolyással lehet az idei évben arra, hogy milyen ingatlanok lesznek népszerűek a vevők körében. Ilyen lehet a csok esetében történt változás, de a hitelek kamatai is mérséklődnek, ami általában a nagyobb ingatlanok felé tereli a keresletet.
Teljesen eltűntek az „impulzusvásárlások” az ingatlanpiacról, és míg korábban sokan a lehetőségeikhez képest drága ingatlanoknál a hitelfelvétel eszközéhez nyúltak, most ez nem jellemző. Leginkább a kisebb, 1–3 szobás tégla- és panellakásokat keresték a vevők 2023-ban, valamint az újszerű, korábban épült lakóparkokban található lakásokra is érezhető volt az igény – osztotta meg tapasztalatait a Balla Ingatlan.
Tavaly erősen visszaesett az ingatlanpiac, főként a rendkívül magas hitelkamatok miatt: az év elején teljesen megszokottá váltak a 10 százalék feletti THM-ek (teljes hiteldíjmutató) a jelzáloghiteleknél, ez pedig az ingatlanpiaci keresletet is erősen visszafogta, miközben az állam az állampapír-befektetéseket ösztönözte.
A hitelkamatok viszont azóta némileg szelídültek, így ma már hallani arról is, hogy egyedi esetekben akár 6 százalék alatti kamatszinten is lehet kapni lakáshitelt. Ez növelheti a hitelfelvételek számát és nagyságát, a hitelre vásárló vevők pedig általában könnyebben engedik meg maguknak a nagyobb méretű, kényelmesebb ingatlanokat.
Ugyanakkor a keresletet az is befolyásolja, hogy az első ingatlanpiaci beszámolók szerint új lendületet adott a piacnak az idei év elején induló csok plusz (családi otthonteremtési támogatás plusz), mely jelentős mértékben eltér elődjétől: míg a csok alapvetően vissza nem térítendő támogatás volt, addig a csok plusz kamattámogatott hiteltermék.
Mindenesetre míg az előző év végén a kifutó csok mozgatta meg némileg az ingatlanpiacot, az év eleji beszámolók arról szóltak, hogy a csok plusznak is van némi pozitív hatása a forgalomra. Már január legelején érezhető a kereslet növekedése, a vevők megvárták a csok plusz indulását.
Sok eladó mindenesetre megpróbálja beárazni most az új támogatást, ami a gyakorlatban egyszerűen áremelést jelent. Ugyanakkor az ingatlaniroda arra is felhívta a figyelmet, hogy a csok pluszos vásárlások száma mindössze 5–10 ezer körül alakulhat az idén. Ezt a számot annak fényében érdemes értelmezni, hogy az idei évre várt tranzakciószám 100–120 ezer között alakulhat – jegyezte meg Balla Frigyes, a Balla Ingatlan operatív igazgatója.
Azok a vevők, akik Budapesten szeretnének első lakásként csok-támogatással ingatlant vásárolni, elsősorban a lakáskínálatból válogathatnak, ugyanis 80 millió forintért családi házat inkább csak a külső kerületekben és az agglomeráció olcsóbb településein lesz lehetőségük, ami a budai oldalon például Érdet jelenti, ugyanakkor a dél-pesti agglomerációban már könnyebben válogathatnak a kínálatból.
A csok plusz tehát annyit jelent az ingatlanpiaci kereslet szempontjából, hogy a nagyobb, háromszobás ingatlanok iránt mutatkozhat nagyobb érdeklődés, ugyanakkor a támogatással élők alacsony aránya miatt a korábbiakhoz képest nem okoz jelentősebb eltolódást a keresletben.
Várhatóan továbbra is a jó helyen lévő, jó infrastruktúrával rendelkező, átlagos méretű lakások lesznek a legkelendőbbek, melyek tavaly is slágerterméknek számítottak, hiszen ezek a legértékállóbb lakások. A csokosok akár a felújítandó lakásokat is megvehetik megfelelő elhelyezkedés esetén, bár nyilván a minimális méret minimum egy nappali plusz két hálószoba.
A csoknál lényegesen nagyobb hatással lehet viszont az ingatlanpiacra a csökkenő infláció és kamatszint. Utóbbi lassan eléri azt a tartományt, ahol a vevők nagyobb számban elgondolkodnak jelzáloghitel felvételén.
Emellett persze egy új otthonfelújítási támogatás, a reálbérek növekedése, és végső soron a lakásárak csökkenése is komoly hatást gyakorolna a keresletre, miközben a kínálati piac jelentősen túlárazott.
Mindenesetre a mérséklődő kamatok a nagyobb, élhetőbb ingatlanok felé terelik a vevőket, ahogy az a korábbi időszakban is jellemző volt, hiszen Nagy Csaba szerint a hitel révén kibővülő ingatlanpiaci lehetőségekkel élnek is az emberek, vagyis belevágnak a nagyobb értékű ingatlanok megvásárlásába.
Továbbra is elsősorban a felújított ingatlanok keresettek, mivel félnek a vevők a felújítás költségétől és kockázatától, illetve sok esetben nem is akarnak a felújításra időt áldozni. Nagyobb kereslet mutatkozik 35–40 millió forintnál olcsóbb ingatlanok iránt, és egy ilyen árú ingatlant szerencsés esetben már a babaváró hitel és a csok plusz kombinációjával a ma albérletben élők is megvásárolhatnak úgy, hogy kisebb lesz a törlesztőjük, mint a bérleti díj.
Az ingatlaniroda várakozásai szerint reálértéken idén nem fognak nőni az ingatlanárak, kivéve az igényesen felújított kis lakások esetében.
Összességében, bár a várhatóan felpörgő hitelezés a nagyobb ingatlanok felé tereli a vevőket, azért változatlanul a jó elhelyezkedésű, jobb állapotú, relatíve olcsó, „átlagos” méretű, egy–három szobás lakások lesznek továbbra is keresettek.
(Borítókép: A LAKÁS 2019 Kiállítás a Millenáris parkban 2019. március 31-én. Fotó: Balaton József / MTI)