Borzasztóan rossz évet zárt a lakáshitelpiac: az emberek nem mertek lakásprojektbe fogni, akinek mégis szüksége volt új otthonra, azt sokszor a túlzott eladósodás elleni szabályok állították meg.
Nem sikerült a hajrá a lakossági hitelpiacon: 2023 egészét tekintve 1586 milliárd forint értékű nem folyószámla jellegű hitelre szerződtek a háztartások. Ez több mint 31 százalékos visszaesés a 2022-es évhez képest, holott akkor az utolsó negyedév már igen gyenge adatokat produkált.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) statisztikái szerint tavaly az év utolsó három hónapja messze a legerősebb volt: az ügyfelekhez kihelyezett összeg megközelítette a 460 milliárd forintot, ami majd' másfélszerese az I. negyedév gyatra teljesítményének. A képet jelentősen árnyalja ugyanakkor, hogy az elmúlt négy negyedévet leszámítva ennél gyengébb negyedévet csak a koronavírus megjelenését követő lezárásokkal terhelt 2020-as II. negyedévben produkált legutóbb a piac. Az eddigi folyósítási csúcsot hozó 2019. III. negyedévben az ügyfelekhez jutó 88 milliárd forint pedig közel kétszerese annak a teljesítménynek, amelyet az elmúlt év utolsó három hónapjában realizálni tudtak a bankok lakossági hitelezésben.
A visszaesésért egyértelműen a lakáshitelezés okolható. Miután az év utolsó hónapjában a korábbi évek tapasztalatai alapján borítékolható volt, hogy novemberhez képest visszaesik a megkötött szerződések száma, nagy meglepetést nem okozott a visszalépés. Hogy a megkötött szerződések értéke alig több mint 3 milliárd forinttal, csak 63,4 milliárd forintra csökkent, azt egyértelműen a THM-plafon javára lehet írni. Ráadásul a 2022. év végi összezuhanás miatt a tavaly decemberben felvett lakáshitelösszeg közel 55 százalékos növekedést jelent éves szinten.
Összességében viszont az MNB adatai szerint 2023-ban 595 milliárd forint alatt maradt a lakáshitel-szerződésekben szereplő hitelösszeg. Ez pedig azt jelenti, hogy a piac több mint fele elpárolgott.
A tavalyi mélyrepülés érzékeltetéséhez egy adat: 2022. II. negyedévében, amikor az MNB Zöld Otthon Program keretében új lakásokra maximum 3 százalékos kamatozású hitelt lehetett kapni, a 2023-as egész éves teljesítmény több mint 70 százalékát tudta produkálni a piac 427 milliárdot közelítő kihelyezéssel.
Az infláció és a magas kamatok miatt csökkenő fizetőképes keresletre jól rávilágít az a tény, hogy a lakáshitel-szerződések átlagos összege tavaly hároméves mélypontra zuhant – egy-egy szerződés keretében átlagosan 11,2 millió forintra szerződtek az ügyfelek. Az okok között nem nehéz rátalálni jegybanki hitelfék szabályokra: a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató komoly korlátokat állított a hitelt felvevők elé amiatt, hogy a hitelkamatok gyorsabb ütemben emelkedtek, mint ahogy a jövedelmük.
Persze a kereslet visszaesése is egyértelmű.
Tavaly naponta átlagosan 146 lakáshitel-szerződést tudtak aláírni a pénzintézetekben az ügyfelek, 2021-ben ez a szám még 278 volt.
Ahol szinte teljesen eltűnt a piac, az egyértelműen az új építésű lakások finanszírozása volt. Míg 2022-ben a már említett Zöld Otthon Program keretében felfuttatott, és így komoly mértékben előrehozott keresletnek köszönhetően 225 milliárd forintot is meghaladta az új lakások vásárlására felvett hitelösszeg, addig
tavaly lényegében senki nem akart új építésű házba költözni.
Az 57,6 milliárd forintos folyósított összeg 6 éves mélypontot jelent, amit annak fényében érdemes értékelni, hogy pont ezen időszak alatt ugrottak meg drasztikusan az ingatlanárak és az építési költségek. A pangó, új építésű ingatlanpiacnak köszönhetően az új lakások építésére felvett hitelösszeg aránya a teljes lakáshitelezésen belül 2017 után ismét 10 százalék alá csökkent.
Ha az idei évről kérdezzük a bankokat, mosolygósabbak. Ennek csak az egyik oka az, hogy a nagyon gyenge bázisadatokhoz képest – főleg az év első felében – önmagában az év végi folyósítási értékekkel is számottevő növekedést lehetne felmutatni a lakáshitelpiacon. Ám a bankok szerint a kamatok THM-plafonnal még katalizált csökkenése komoly elhalasztott keresletként ugrást okozhat majd a kihelyezésekben.
A banki ajánlatok között ma már találhatunk 6 százalék alatti kamatozású hitelt, ami azt jelenti, hogy egy 20 milliós, 20 évre felvett lakáskölcsön havi törlesztőrészlete 20 százalékkal, havi 40 ezer forinttal kisebb, 140-145 ezer forint körüli összegből megúszható. Ez 20 százalékkal, havi 40 ezer forinttal kisebb, mint amilyen törlesztőrészlettel tavaly áprilisban, a hitelkamat-emelések csúcsán kellett számolnia egy akkor lakást vásárlóknak. Ezek a törlesztők már könnyebben kigazdálkodhatóak, így a bankok optimistán tekintenek a 2024-es év elé, s újra az 1000 milliárdos piacot célozzák meg.
(Borítókép: Németh Emília / Index)